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Summary

최근 부동산 시장 변화 앞으로 나올 수 있는 부동산 정책 예상(안) 이 중 관심있고 활용할 수 있는 정책은?

 

부동산 세금 관련, 5월이 지나 6월이 되면 바쁜 시기는 일단 지난 것으로 볼 수 있습니다. 종합소득세 신고 및 양도소득세 확정신고가 있는 5월이 가장 바쁘며, 6월 1일은 보유세 과세기준일로 이날을 기준으로 1년 치 보유세 납세의무자가 결정됩니다(개인적으로 다소 불합리하다고 생각됩니다).

 

이제 조금 시간이 지나면 7월 정기 세법 개정(안)을 정부가 발표할 것이며 이를 9월 정기국회에 상정하는 일정이 진행될 것입니다. 부동산 시장은 일부 지역 거래량이 회복되었다고는 하나 과거치와 비교하면 여전히 낮은 수준이며, 지금의 상황에 이르게 된 ‘갑작스러운 금리 인상' 역시 미국의 경우에는 여전히 불확실한 상황입니다.

 

즉, 현재 부동산 시장은 한 치 앞을 내다볼 수 없는 안갯속 같다고 할 것입니다. 이런 상황에서 향후 나올 수 있는 부동산 정책은 무엇이고 이게 어떤 의미가 있는지 그리고 어떻게 활용할 수 있는지 알아보는 것은 의미가 있다 할 것입니다.

 

 

정부가 예고한 정책

 

우선 이미 정부가 예고한 정책에는 무엇이 있는지 보겠습니다. 가장 먼저 ‘2년 미만 단기 양도세율, 20년 이전으로 환원’입니다.

 

(그림 1. 단기 양도세율 환원)

 

현행 주택 양도세율은 2년 미만 보유 시 최소 60% 세율을 부담해야 하기에 유의해야 합니다. 정부는 이를 1년 미만 단기양도세율만 45%로 적용하고(양도세 기본세율 중 가장 높은 세율), 1년 이상 보유 후 매각 시 모두 기본세율(6%~45%) 적용을 할 예정입니다.

 

다만 관련 법이 개정되어야 하기에 국회 동의가 필수이고, 이르면 ‘24.1.1 이후 ‘양도분'부터 적용이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 이전에 매각하는 경우에는 최소 2년 이상은 보유했는지 꼭 확인하는 것이 필요합니다.

 

특히 이러한 이유로 일부 분양단지에서는 과도한 분양권 양도세율을 줄이기 위해 직거래를 한다거나 아예 거래되지 않는 부작용도 나오고 있습니다.

 

(그림 2. 주택임대사업자 제도 개편)

 

정부는 또한 현행 주택임대사업자 인센티브를 복원하고 아파트 신규 등록도 허용하는 제도 개편을 약속하였습니다. 다만 이에 대해 구체적인 내용이 나오고 있지 않은데요, 벌서 6월이면 2분기 마지막 달인만큼 조속히 관련 내용이 나왔으면 합니다.

 

개인적인 생각을 전제로, 최근 이슈가 되고 있는 전세사기와 등록임대주택을 결합한 내용도 나올 수 있지 않을까 조심스레 예측해 봅니다.

 

또한, 3주택 이상 종부세 과표 12억 초과인 경우 적용되는 종부세 중과세율을 폐지하는 것을 추진할 수 있으며,

 

(그림 3. 종합부동산세 세율)

 

양도세 중과 관련하여 ‘근본적 개편'을 마련한다고도 하였으니 이에 관해서도 관심을 가질 필요가 있겠습니다.

 

무엇보다 많은 분이 관심 두는 사항이 ‘다주택자 및 법인 취득세율 중과 완화' 여부일 텐데요, 안타깝게도 이 역시 개정된 것이 없습니다. 당초 2월 임시국회를 통해 추진하려 하였으나 야당의 반대로 무산, 게다가 최근 일부 지역에서는 가격이 회복된 모습도 나타나고 있어서 어떻게 될지 지켜보아야 할 것입니다.

 

 

시장 상황에 따라 나올 수 있는 정책(안)

 

정부가 따로 언급은 하지 않았으나 과거 사례를 볼 때 나올만한 것들도 있습니다.

 

가장 먼저 ‘양도세 감면주택'이 있습니다. 주택 수에서 제외되며 취득 후 5년간은 양도세 감면(비과세가 아니며 차익에 대해 보통 20% 수준의 농특세 부담)을 해주는 제도입니다. 과거에도 이를 활용한 사례가 있었으며 실제 이를 잘 활용하여 꽤 많은 자산을 일군 경우도 종종 있었습니다.

 

또한 지금보다 시장 상황이 더 나빠진다면 대출 규제를 일시적으로 완화할 수도 있을 것입니다. 전세사기 대책 관련하여 일부 보증금 상환을 위해 대출 규제를 완화하는 것과 비슷한 취지라 이해하시면 되겠습니다. 물론 그간의 정부 방침을 보면 갑자기 풀어주거나 그러진 않을 것입니다.

 

마지막으로, 주택임대사업자 제도에서 생각보다 추가 혜택이 나올 수도 있습니다. 가령 단기 5년 제도를 부활한다든지 혹은 10년 임대 시 장특공 50% 이상의 혜택을 제공함으로써 등록임대주택을 유도할 수도 있습니다. 이렇게 하면 임대사업 양성화도 가능하며, 임차인 보호도 훨씬 강력하게 됩니다(일반임대주택보다 주택임대사업자의 등록임대주택이 보증보험, 부기등기 등 훨씬 강력한 임차권 보호가 가능해서입니다).

 

물론 이 모든 것들은 시장 상황에 따라 결과가 다르게 나올 수 있습니다. 지금처럼 일부 지역에서 가격이 오름 추세로 간다면 '없던 일'이 될 수 있습니다. 오히려 정부에서 완화하기로 하였던 것들마저 추진이 안 될 수도 있을 것입니다.  

 

따라서 현시점에서 우리가 해야 할 일은 두 가지라 하겠습니다.

 

하나는 정부가 활용할 수 있는 정책에 대해 예측해보는 것입니다. 앞서 살펴본 대로 정부가 예고한 것 그리고 추가로 나올 수 있는 내용에 대해 살펴보았습니다. 여력이 되신다면 과거 자료를 더 추가로 찾아서 살펴볼 수도 있을 것입니다. 그리고 이중 얼마나 현실에서 실현이 되는지 체크하는 것입니다.

 

두 번째는 ‘내가 할 수 있는 전략은 무엇일까?’ 를 생각해 보고 이에 대해 하나씩 나와 맞는지 살펴보는 것입니다. 특히 내 집 마련, 갈아타기, 임대주택 취득하기 등 추구하는 방향에 따라 접근법이 달라져야 할 것입니다. 그 과정에서 취득-보유-양도 단계별 절세전략이 따라가줘야 함은 당연합니다.

 

 

이런 의미에서 지금은 공부하기 참 좋은 시기입니다. 일부 지역을 제외하고는 대부분의 가격이 움직이지 않고 ‘기다려주고’ 있기 때문입니다. 여러분 상황에 맞는 맞춤형 전략을 세워보시고 그에 따라 계속해서 시뮬레이션을 해보시기를 바랍니다. 분명 좋은 결과가 있을 것입니다. 감사합니다.