장경철

2023.06.05 11:00

투자

[투자] 미운 오리인 줄 알았는데…나홀로 아파트가 각광? 받는 이유

Summary

 

대단지 옆 나홀로 아파트의 매력은

 

구분

핵심 내용

핵심 키워드

-잘 고른 나홀로 아파트, 장점 많아 대단지 안 부러워

-나홀로 아파트의 재발견, 대단지 새(신축) 아파트 옆이라면 OK

장점은

①대단지 아파트보다 저렴한 분양가와 매매가

②접근성 좋은 생활 인프라

③함께 누릴 수 있는 편의시설들

④대단지가 옆에 있다면 나홀로 아파트라는 인식도 적어 부동산 경기 침체 때도 집값이 크게 하락

 

외면받던 나홀로 아파트가 최근 각광을 받고 있다고 한다. 업계에 따르면 규제 완화에 대한 기대감이 높은 상황에서 재건축과 재개발을 통해 아파트 단지의 규모나 높이가 점점 더 커지고 있는 가운데 1~2개의 동으로 이뤄진 ‘나홀로 아파트’가 수요자들의 눈길을 끌고 있다.

 

길을 가다 보면 아파트긴 한데 단지형이 아닌 홀로 또는 소규모로 건축된 아파트를 보았을 것이다. 이를 사람들은 흔히들 나홀로 아파트라고 부른다. 나홀로 아파트는 1~2개 동으로 건립되고 거주 세대는 통상 100세대 미만이다. 소규모로 넓지 않은 대지에 짓기 때문에 대형 건설사보다는 중견 또는 중소건설사의 참여 비율이 높은 편이다.

 

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자투리 느낌의 땅에 작은 규모의 단지이다 보니 브랜드 파워도 떨어지기 때문에 주변 아파트들보다는 매매가가 저렴한 것이 장점이다. 그간 나홀로 아파트는 부동산 시장에서 미운 오리 취급받았다. 환금성은 대단지보다 떨어지고 가격도 잘 오르지 않는다는 인식이 많아서다. 또 대단지 아파트에 비해 도로 등 기반 시설 여건이 열악하고 커뮤니티 시설도 없어 그동안 투자 불모지로 여겨져 왔다.

 

이런 ‘나홀로 아파트’가 요즘 재평가를 받고 있다. 수천 가구가 넘는 대형 몸집에 다양한 커뮤니티 시설까지 갖춰 인근 집값을 이끄는 ‘대장주’ 아파트 옆에 자리 잡은 소형 아파트 위주로 주목받기 시작했다. 똘똘한 한 채를 찾는 실수요자 늘면서 입주 문의가 점차 늘고 있다고 한다.

 

 

◆ 시세차익 보기 어렵다더니 대단지 옆 나홀로 아파트는 다르네

 

대단지 옆에 자리 잡은 나홀로 아파트의 매력은 무엇일까? 우선, 저렴한 가격이다. 나홀로 아파트는 소규모의 땅에 중견 또는 중소 건설사가 짓는 경우가 많기 때문에 브랜드 가격이 내려 주변 아파트들보다는 매매가가 저렴하다.

 

두 번째는 일반주택보다 주거성이 좋다는 점이다. 나홀로 아파트는 대개 상업지역 가까이 자리 잡는 경우가 많아 역세권 등 교통이 좋고 인근에 편의시설이 많이 있다. 덕분에 일반주택보다 편리한 라이프 스타일을 즐길 수 있다.

 

세 번째로는 대단지 편의시설을 공유할 수 있다는 점이다. 대단지 아파트는 지역을 대표하는 랜드마크 아파트로서 해당 단지를 중심으로 학군, 교통, 상업시설 등의 개발이 빠르게 형성된다. 대단지 옆 나홀로 아파트는 그런 편의시설이나 프리미엄을 함께 공유할 수 있어 시세 상승을 기대할 수 있다.

 

또한, 대단지가 옆에 있다면 나홀로 아파트라는 인식도 적어 부동산 경기 침체 때도 집값이 크게 하락하지 않는다. 특히나 최근엔 건축비 등이 상승으로 최대한 저렴한 가격에 집을 마련하려는 실수요자들이 나홀로 아파트로 눈을 돌리는 추세라 몸값이 상승하기도 한다. 대단지 옆 나홀로 아파트는 생활 인프라와 교통 여건 등을 공유할 수 있는 장점과 가격경쟁력이 높은 만큼 신혼부부나 2인 가족을 중심으로 인기를 얻고 있다.

 

도심권 나홀로 아파트의 주요 임차인층은 신혼부부, 전문직 종사자다. 임차인의 신분과 소득수준이 확실히 보장돼 연체나 세입자 관리의 위험이 적다는 점도 오피스텔·빌라 등과 차별되는 점이다. 특히 6개월~1년 정도 한국에 머무르는 대기업의 외국인 임원들은 1,000세대가 넘는 아파트보단 100~200 세대 정도의 도심권 주상복합아파트나 직장과 가까운 소규모 도심권 나홀로 아파트를 선호하는 경향이 있다.


입지가 좋은 나홀로 아파트는 주변 대단지보다 많이 저렴하기 때문에 주거용으로 월세를 놓는다면 높은 월세 수익과 매매가격 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있다. 따라서 브랜드 프리미엄과 대단지 매매가가 부담스럽다면 브랜드 아파트 옆 나홀로 아파트를 눈여겨보시는 건 어떨까 한다.

 

나홀로 아파트 투자 또 다른 매력, 부동산 새로운 투자 방법으로 급부상 중

 

나홀로 아파트가 대단지에 비해 재건축에 더 유리하다는 점도 강점으로 꼽힌다. 부동산 투자의 관점에서 먼 훗날 재건축을 노린다면 현재 노후화가 진행되고 있는 나홀로 아파트도 좋은 투자 대상으로 볼 수 있다. 대단지 아파트에 비해 입주민들의 재건축 동의가 빨라, 실제 재건축까지의 진행도 빠르며 또한 소규모 단지 재건축은 정부나 지자체(지방자치단체)의 지원까지 받는 게 가능하다.

 

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부동산 시장에 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되는 가운데 소단지 아파트, 이른바 '나홀로 아파트'가 각광을 받고 있다. 금리 인상이 지속됨에 따라 매매심리가 위축된 가운데 정부와 서울시의 재건축 의지는 뚜렷하게 나타나면서다. 재건축·재개발 호재를 노리는 수요가 늘어나는 가운데 청약 시장은 물론 노후 빌라나 소형 아파트 단지도 최근 오름세를 보인다.

 

부동산 업계에 따르면 수도권 분양 시장에서 소규모 단지, 소형 평형의 인기가 높아지고 있다. 집값 상승과 금리 인상으로 내 집 마련의 부담이 커지면서 비교적 가격 부담이 덜한 데다 재건축 가능성이 커지는 상황에 빠른 추진이 기대되고 있기 때문이다.

 

서울시의 소규모 재건축 사업 기대로 소단지 아파트를 찾는 수요도 늘어나고 있다. 통상 재개발·재건축·리모델링 등 정비사업은 대규모 택지를 기준으로 진행되지만, 서울시의 모아타운 사업 등 소규모 정비사업에 대한 기대도 커지고 있기 때문이다.

 

재건축

구분

소규모 재건축·가로주택정비사업

O

정비구역 지정 절차

X

O

안전진단

X

X

면적 제한

1만㎡ 이하

8~9년

평균 소요 기간

2~3년

O

초과 이익환수

X

O

⁎민간 분양가 상한제

재건축 vs 소규모 재건축·가로주택정비사업

(자료. 업계종합)

 

특히 소규모 재건축과 가로주택정비사업은 규모가 크지 않아 개발 속도가 빠르다는 것도 수요를 키우고 있다는 게 업계의 설명이다. 개발 규모가 클수록 여러 규제와 조합원 의견 조율의 어려움이 따르기 때문에 개발 속도가 빨리 진행될 수 없는 반면 소규모 재건축과 가로주택정비사업은 조합원 수도 적고 절차도 간단하다. 정비구역 지정이나 추진위원회 결성 등의 절차가 없고 건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 한 번에 해결이 가능하다.

 

9가구 미만으로 분양할 경우 분양가 상한제에 해당되지 않아 이익을 추구할 수도 있으며 이러한 장점으로 인해 최근 강남권을 중심으로 소규모 재건축, 가로주택정비사업 등이 진행되는 '나홀로 아파트'들이 늘어나면서 집값도 오르고 있다.

 

 

강남 입성 노린다면, 나홀로 아파트를 찾아라?

 

서울 부촌인 강남권 입성을 위해 재건축, 재개발을 노리는 수요자들이 많다고 한다. 노후 빌라, 아파트 단지 투자 외에도 최근 '이것'의 인기가 상승세라고 하는데 대표적으로 나홀로 아파트가 있다. 강남권 재건축 입지를 둔 나홀로 아파트가 점차 몸값이 오름세를 보여 더욱 화제다. 이에 재건축 가능성이 있는 나홀로 아파트의 인기 요인을 분석해 보자.

 


강남권 나홀로 아파트, 집값이 오르고 있다?


지하철 3호선 대치역 바로 앞에 위치한 '선경 3차' 아파트는 가로주택정비사업으로 총 68가구 고급 주상복합 아파트로 변신할 예정이다. 이 소식이 전해지자, 아파트를 찾는 수요자가 급증하고 있다. 현재 해당 단지 호가는 산정조차 되지 않는다. 해당 단지 매물 거래는 2019년 12월 이후 전무하다. 원래 매물 자체가 적었지만, 정비사업 호재로 매물이 아예 나오지 않고 있다.

 

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사실 나홀로 아파트는 가격대가 오르기 쉽지 않다. 세대수가 적기 때문이다. 대부분 60~70가구 정도이니 시세 차익을 기대하기 어려워 나홀로 아파트가 아닌 대단지 아파트를 선호하는 수요자들이 많다. 그런데 최근 들어 강남권에 위치한 나홀로 아파트의 몸값이 상승세를 타고 있어 궁금증이 커지고 있다.

 

 

도대체 강남권에 위치한 나홀로 아파트가 '핫'해진 이유는 무엇일까?

 

강남권 나홀로 아파트의 집값 상승세는 최근 부동산 시장에서 주목받는 이슈다. 앞서 언급한 것처럼 강남권이라 해도 나홀로 아파트는 시세 차익을 보기 어려워 그동안 집값이 크게 변하지 않았다. 그런데 일부 단지에서 소규모 재건축 사업이 진행되자 강남권 나홀로 아파트를 찾는 이들이 늘어나고 있다.

 

이러한 사업은 주로 신탁사에서 적극적으로 추진하고 있다. 재개발, 재건축, 리모델링 등 여러 정비사업은 주로 대규모 택지를 기준으로 진행된다. 그래야 수익도 높게 발생할 수 있기 때문이다. 그런데 지가 높은 입지는 소규모 정비사업이라 해도 사업성이 충분하기 때문에 신탁사를 위주로 나홀로 아파트 정비사업이 진행되는 것이다.


소규모 재건축과 가로주택정비사업은 규모가 크지 않아 개발 속도가 빠르다는 장점이 있다. 개발 규모가 클수록 여러 규제와 조합원 의견 조율의 어려움이 따르기 때문에 개발 속도가 빨리 진행될 수 없다. 반면 소규모 재건축과 가로주택정비사업은 조합원 수도 적고, 절차도 간단하. 정비구역 지정이나 추진위원회 결성 등의 절차가 없고, 건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 한 번에 해결이 가능하다. 


또한 9가구 미만으로 분양할 경우 분양가 상한제에 해당되지 않아 이익을 추구할 수도 있다는 장점으로 인해 최근 강남권을 중심으로 소규모 재건축, 가로주택정비사업 등이 진행되는 나홀로 아파트들이 늘어나면서, 집값도 오르고 있다.

 

상승세 탄 나홀로 아파트, 이것만은 주의해야

 

소규모 재건축 기대에 수요가 늘어나고 있지만 주의할 점도 상존한다. 제아무리 강남권 나홀로 아파트라고 해서 무조건 이익만 있는 것은 아니라는 점은 염두에 둬야 한다. 나홀로 아파트는 신축으로 변신하다 해도 세대수가 많이 늘어나진 못한다. 아무래도 택지는 한정적이기 때문에 세대수가 개발 전보다는 조금 늘어나긴 해도 대단지 아파트처럼 되긴 힘들다. 그렇다 보니 대단지 아파트처럼 시세 차익을 보긴 힘이 드는데 이 점은 사실 나홀로 아파트가 지닌 원래의 단점인 셈이다. 


또한 나홀로 아파트는 대단지 아파트가 지닌 장점이 없기 때문에 편의성 부분에서도 실수요자들이 만족하지 못해 실망감으로 돌아설 수 있다. 예를 들어 대단지 아파트 내에는 여러 체육시설, 커뮤니티 시설, 어린이집 등의 시설이 있어 입주민의 편의 만족도가 높은 데 비해 나홀로 아파트는 대단지 아파트처럼 여러 편의시설, 커뮤니티 시설이 들어서기 힘드니 해당 부분에서 입주민들의 만족도가 낮은 수밖에 없다.


대신 나홀로 아파트가 신축 아파트를 다른 정비사업과 달리 빠른 진행으로 누릴 수 있다는 장점이 있다. 그러나 실거주 만족도 면에서는 대단지 아파트보다 낮을 수 있다는 점은 미리 유념하시고 결정하시는 것이 후회 없는 선택이 될 수 있을 것 같다.

 

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