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Summary

임대차 기간이 종료했어도 임대인은 임의로 문을 따고 들어가지 말아야 합니다. 이러한 행동은 주거침입죄나 건조물침입죄에 해당됩니다. 소장 접수부터 1심 판결 선고까지 보통 6개월에서 10개월 정도 걸립니다. 운이 좋아 짧게 끝나면 6개월. 상대방이 버티면 최대 2년까지도 걸릴 수 있습니다. 1심 승소 판결을 받으면, 임차인이 항소하더라도, 판결이 확정되지 않더라도, 법원에 가집행 신청을 할 수 있습니다. 명도소송을 하면 필수적으로 점유이전금지 가처분신청을 해야 합니다. 점유이전금지 가처분이 없으면 본안소송, 즉 명도소송 중에 점유를 다른 사람에게 넘기면 명도소송에서 승소하더라도 그 판결문은 휴지가 되어 버립니다.

 

안녕하세요. 손광남 변호사입니다. "그래서 명도소송 진행하면 명도까지 얼마나 걸리나요?" 부동산 관련 소송을 많이 하는 저와 같은 변호사들에게 골치 아픈 임차인을 둔 건물주들이 가장 많이 묻는 말 중 하나입니다.

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임대차 기간이 종료되거나 임대차계약이 해지된 경우에 일반적인 임차인들은 건물을 비워줍니다. 하지만 간혹 시세보다 저렴하게 임차료를 내고 있거나 이사할 비용조차 없는 임차인들은 임대차계약이 종료했음에도 나가지 않고 버티는 경우가 있습니다.

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이때, 건물주로부터 가장 먼저 받는 질문은 "임대차 계약이 종료되었고, 임차인은 불법으로 점유하고 있으니까, 문을 따고 들어가서 짐을 치우면 안 되나요?"입니다. 이 질문의 답은 "당연히 아니오!"입니다. 우리나라 민법에서 임대차 기간이 종료했어도 임차인에게 "점유권"을 인정하기 때문에 문을 따고 들어가면 주거침입죄나 건조물침입죄가 되기 때문에 절대 해서는 안 됩니다. 우리나라는 오직 국가만이 강제집행을 할 수 있고, 사인 간의 강제집행을 허용하고 있지 않습니다.

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그렇게 말씀드리고 나면, "명도 소송을 진행할 수밖에 없네요. 그래서 명도소송을 진행하면 명도까지 얼마나 걸리나요?" 이런 질문을 가장 많이 듣습니다. 이 질문에 저는 "소장 접수부터 1심 판결 선고까지 보통 6개월에서 10개월 정도 걸립니다. 운이 좋아 짧게 끝나면 6개월. 상대방이 버티면 최대 2년까지도 걸릴 수 있습니다."라고 대답합니다.

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먼저 명도소송 절차는 ​소장 제출 - 상대방 답변서 - 준비서면 – 여러 차례 변론 기일(조정 기일 포함) - 판결선고- 강제집행 순서로 진행됩니다. 소장을 제출하고 운이 좋으면 상대방이 소장을 받고 30일 이내에 답변서를 제출하지 않는데, 이 경우 법원에서는 변론기일을 열지 않고 원고 전부 승소 판결을 하는데, 이것을 무변론 판결 선고라고 합니다. 무변론 판결 선고까지는 대강 3개월~4개월 정도 걸리고 그다음 강제집행까지 1~2달 정도 걸립니다.

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명도소송을 하면 필수적으로 점유이전금지 가처분신청을 해야 합니다. '점유이전금지 가처분'은 본안소송이 끝날 때까지 임차인에게 점유를 다른 사람에게 넘기지 말라고 법원이 명령을 내리는 것입니다.

 

점유이전금지 가처분이 없으면 본안소송, 즉 명도소송 중에 점유를 다른 사람에게 넘기면 명도소송에서 승소하더라도 그 판결문은 휴지가 되어 버립니다. 건물을 새로 넘겨받은 사람에게 그 판결문으로 집행할 수가 없기 때문입니다. 따라서, 저는 명도소송을 하면 필수적으로 점유이전금지 가처분신청을 합니다.

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또한, 다수의 임차인은 본안소송 소장을 받고, 점유이전금지 가처분 명령을 받으면, '건물주가 강하게 나오는 구나', '건물주가 대충 넘어가진 않겠구나', '변호사비용이나 소송비용도 물게 되겠구나' 이런 생각을 해서 그제야 임대인에게 '곧 나가겠다'고 연락을 합니다. 이때 빨리 나가면 변호사비용을 물리지 않겠다고 하면, 쉽게 명도 절차가 마무리되기도 합니다.

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명도소송이 오래 걸리는 것을 보면, 첫째 건물의 일부를 임차한 경우가 그렇습니다. 이 경우에는 꼭 지적감정을 해야 합니다. 임차한 부분을 특정해야 재판부도 판결할 수 있고, 집행관도 집행할 수 있기 때문입니다.

 

간혹, 당사자들이 변호사 없이 직접 소송을 진행했는데, 판사들도 이 소송에 별 관심 없을 때 별문제 없이 승소 판결이 나는 경우도 있는데, 막상 집행하려고 보면 명도할 부분이 특정되지 않아 집행관이 집행을 못 하고, 다시 소송을 해야 하는 경우도 생깁니다. 이 경우 시간이 걸리더라도 감정을 해야 하고 지적감정을 진행하면 3~4개월이 후딱 지나갑니다.

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둘째, 임대차 기간이 종료된 후에는 임차인은 건물주에게 임차료가 아닌 무단으로 건물을 사용한 대가인 부당이득금을 내야 합니다. 통상적으로 부당이득금은 임차료로 같은 금액인 임차료 상당액으로 계산합니다. 그런데, 임차료를 시세보다 아주 저렴하게 계약한 경우나, 임대차계약 중에 주변 시세가 많이 오른 경우에는 건물주가 이 시세에 따른 부당이득금을 받고 싶어 합니다.

 

이 경우는 그냥 청구할 수 없고, 법원에 임차료 시세 감정을 해야 합니다. 법원에서는 감정평가사를 감정인으로 선정해서, 임차료 상당액이 얼마인지를 감정하고 그 금액에 맞춰 부당이득금을 산정합니다. 이 경우에도 감정을 진행하면 감정 절차를 진행하는데 3~4개월이 후딱 지나갑니다.

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마지막으로, 임차인이 변호사를 선임하지 않고 판사에게 계속 사정하는 경우입니다. 법관도 사람이고, 임차인이 건물주보다 사회적 약자인 경우가 많아서, 임차인이 판사에게 어려운 사정을 이야기하면서 사정하면, 판사들은 대체로 임차인의 편에 서서 조정기일을 잡거나 재판을 늦게 진행하는 경향이 있는 것 같습니다. 당사자 중 한쪽이라도 대리인, 변호사가 선임되지 않는 경우에는 오히려 절차가 잘 진행되지 않고 시간이 오래 걸립니다.

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이런 상황들이 겹치면 명도소송은 1년 이상 걸리게 되며 간혹 2년이 걸리기도 합니다. 1심 승소 판결을 받으면, 임차인이 항소하더라도, 판결이 확정되지 않더라도, 법원에 가집행 신청을 할 수 있습니다. 가집행은 가처분과는 다른 것으로, 판결 확정 전이라도 가집행할 수 있습니다. 만약 임차인이 이 가집행을 막으려면 큰 금액을 현금 공탁해야 하는데, 임차인이 현금 공탁까지 하면서 집행정지신청을 하는 경우는 거의 없습니다.

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1심 판결문을 받으면, 집행관에 강제집행 신청을 하는데, 집행관은 먼저 "계고"를 합니다. "계고"는 명도하라는 판결문이 나왔으니 일정 기간 임의로 나가라, 그렇지 않으면 강제집행을 실시하겠다는 의미입니다. 집행관이 계고를 하고, 임차인이 계속 버티면, 집행관은 강제집행을 실시하는데, 집행관실의 일정에 맞춰 강제집행을 하므로 보통 1~2개월 정도 걸립니다.