홍사장

2023.06.02 11:00

재테크 에세이

[재테크 에세이] 지금이 바닥인지 가장 빨리 알아차리는 법

 Summary

  • 자산이 줄어드는 심리적 압박감은 상당하다
  • 패닉셀에 동참하지 말고 스스로 결정하자
  • 두려울 때 한 번 더 생각하라

 

“집값이 언제까지 떨어질지 모르니 답답하네요. 오를 때는 찔끔 오르더니, 떨어질 때는 롤러코스터를 타고 내려오듯이 수직 낙하를 하네요. 그냥 하염없이 기다리다가 바닥을 구경하느니 지금 팔고 나가는 게 손해를 줄이는 길이 아닌가 싶어요. 금리는 더 오른다고 하지, 경기침체는 이미 시작되었다고 하고, 두려움에 잠을 못 자겠어요. 지금 파는 것이 맞을까요?”

 

얼마 전 한국 기준금리를 3연속 동결을 한다는 발표가 있었습니다. 많은 분이 더 이상 기준금리 인상은 없을 것이라는 쪽으로 배팅하였는데 그 바람이 현실이 되었습니다. 사실 금리 동결보다 하반기부터 금리 인하를 기대하고 있는지라 앞으로 미국의 기조와 경제 침체 수준이 어떻게 될지 지속해 관심 있게 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

우리는 오랫동안 부동산 하락기 속에서 집값이 떨어지는 것을 경험하고 있습니다. 고점 대비 50% 수준까지 떨어졌다는 아파트도 있습니다. 지역에 따라 차이는 있겠지만, 집을 보유한 사람들의 자산 수준이 줄어들었다는 것은 자명한 사실입니다.

 

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예를 들어 A씨는 2019년도 수도권에 위치한 아파트를 5억 원을 주고 매수하여 21년도에는 10억 원까지 집값이 올랐지만, 23년 현재 아파트 실거래 가격이 6억 원 수준이라면 자신의 자산은 10억 원에서 6억 원으로 줄었다고 느낄 것입니다. 누군가는 매수가 대비해서 아직 1억 원이 남았으니 더 떨어져야 한다고 비난하는 사람도 있겠지만 집주인의 마음은 그렇지 않습니다. 매수가 대비 올라 있는 금액에 기뻐하기보다는 고점 대비 떨어진 금액에 실망하고 가슴 아파할 것입니다.

 

이러한 상황에서 자가 외 투자목적으로 주택을 보유하고 있는 경우 많은 고민에 빠지게 됩니다. 자신이 살고 있는 집이야 가격이 내려가든 오르든 매도하기 전까지는 계속 살아야 하므로 지금의 가격에 흔들리지 않을 수 있습니다. 물론 집값이 내려감에 걱정은 할 수 있겠지만, 언제 팔아야 할지에 대한 선택의 기로에서 고민을 그다지 하지 않아도 될 것입니다.

 

하지만 저와 같은 투자자들의 심정은 어떠할까요? 전국에 자가 외 보유한 아파트들의 가격이 내려가고 있다면? 이 지역은 30% 떨어졌고, 저 지역은 50% 떨어졌는데 더 떨어질 것 같다는 예상을 한다면요? 아마 머릿속에는 수십 가지의 변수가 떠돌아다닐 것이고, 오전에는 최악의 상황을 떠올리며 극강의 두려움에 떨고 있다가도 오후에는 그래도 버티면 잘될 거라는 희망 회로를 돌리면서 시간을 보내지 않을까 싶습니다.

 

주식시장에는 패닉셀이라는 말이 있습니다. 특정 시장에서 공포적 심리에 의해서 과도한 매도가 발생하는 것을 뜻한다고 합니다. 예를 들어 경제가 침체된다고 예상될 때 많은 사람이 한마음으로 주식을 빠르게 매도하려고 하는 상황인 거죠. 너도나도 매도하려고 하니 주식의 가격은 계속해서 떨어지게 되고 주식시장은 더 좋지 않은 상황에 놓이게 됩니다.

 

패닉셀의 반대의 뜻을 가진 패닉바잉 말도 있는데요. 이는 가격 인상이나 공급 부족에 따른 두려움을 느끼고 무리하거나 과도한 빚을 내어 재화를 매수하는 것을 일컫는 말입니다. 몇 년 전 부동산 시장에서도 패닉바잉 현상이 발생하였는데요. 부동산 상승기에 내 집 마련을 위해 또는 시세 차익을 얻기 위해 치솟는 부동산 가격에 조바심을 느낀 분들이 패닉바잉을 많이 했던 것 같습니다.

 

하지만 지금은 패닉바잉과 반대 상황인 패닉셀을 고민을 하게 되었습니다. 언제까지 떨어질지 모르는 주택가격에 빨리 매도해야만 할 것 같은 조바심을 느끼게 되는 것입니다. 남들보다 조금 더 빨리 매도해야지 그나마 손해를 줄일 수 있지 않을까? 아니면 그나마 남은 시세차익을 지킬 수 있지 않을까 하는 두려움에 사로잡혀 있는 것이죠.

 

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그런데 말입니다. 이럴 때일수록 이성적으로 생각을 해보아야 합니다. 내가 두려워하는 것이 무엇인지 스스로 고민하여 답을 끌어내야 합니다. 신문이나 뉴스 등 외부에서 알려주는 좋지 않은 정보로 인한 공포감이 조성된 것인지? 남들이 다 두려워하니 자신까지 덩달아 두려움을 느끼게 된 것인지 말입니다.

 

사실 투자를 시작할 때 세워 둔 기준이 있다면 이와 같은 두려움은 없었을 것입니다. 내가 매수한 가격 대비 10%가 빠지면 바로 매도할 것이다, 아니면 이 물건은 10년 이상은 보유할 것이니 가격에 예민하게 반응하지 않겠다 라는 기준을 세운 사람에게는 지금 같은 상황에 고민 없이 이미 매도하였거나, 가격변동에 흔들리지 않을 것입니다.

 

그렇다면 투자 전 기준을 세우지도 못했고, 지금이 어떠한 상황인지도 모르겠다는 사람들은 어떻게 대응해야 할까요? 지금 우리가 처해 있는 상황에서 한걸음 빠져나와 외부인 입장에 그 상황을 지켜볼 수 있어야 합니다. 부동산 가격이 계속해서 떨어지고 있는 상황에서 자신도 보유한 부동산을 빨리 매도해야 할 것 같은 조바심이 든다면, 그런 생각은 잠시 접어두고 지금 처한 상황에 대해 객관적으로 지켜보자는 것입니다.

 

패닉셀은 많은 사람이 금리 인상과 경기침체로 인해 부동산 가격이 하락할 것이라는 쪽에 배팅하였기에 일어나게 된 것입니다. 빠른 매도를 위해 남들보다 가격을 더 낮추어 경쟁하게 되었고 그 결과 시장가격도 조금씩 내려가게 됩니다. 이런 상황에서는 매도를 고려하지 않은 사람들도 떨어지는 가격에 두려움을 느끼게 되어 매도 분위기로 바뀌게 됩니다.

 

하지만 제 경험상 이러한 상황은 오래가지 않습니다. 무한 매수가 될 수 없듯 무한 매도도 될 수 없기에 공포에 휩싸여 매도된 물량이 어느 정도 해소되고 나면 패닉셀에 빠져있던 사람들도 정신을 차리게 됩니다. 이때가 바로 부동산 가격이 바닥을 찍었을 때가 아닌가 싶습니다.

 

제가 오늘 드리고 싶은 말은 지금 상황과 같이 많은 사람이 공포에 빠져 있을 때, 심지어 자신도 하락으로 인한 두려움을 느껴 매도해야 할 것 같은 조바심이 들 때 한 템포 쉬었다 가자는 것입니다. 두려움으로 인한 패닉셀이 일어날 때 덩달아 매도할 것이 아니라, 조만간 바닥이 올 것이니 그때 좋은 물건을 좋은 가격에 살 수 있겠다라는 남들과 다른 생각을 할 수 있다면 지금까지 보지 못했던 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

 

저도 수도권에 보유한 2개의 아파트 가격이 많이 내려가 더 이상 시세차익이라고 할 수 없을 만큼의 가격이 되었을 때 이제 그만 매도를 해야겠다는 생각했었습니다. 그때 김여사가 해주었던 조언으로 인해 매도하겠다는 생각을 버리게 되었고 지금 그 아파트들의 가격은 반등을 시작하였습니다. 끝으로 와이프가 해주었던 조언을 남기며 글을 마무리하겠습니다.

 

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“내가 주식을 몇 년간 하면서 깨달은 것이 있어. 코로나 때도 그렇고, 금리가 오른다고 할 때도, 경기침체가 온다고 할 때 극강의 공포를 느끼고 보유한 주식을 매도한 적이 있거든. 손해를 보든, 이익이 작든 팔지 않고는 더 손해가 될 거라는 두려움에 일단 팔고 보자는 식이었어. 그런데 말이야. 그 순간들을 돌이켜 보니 내가 두려워서 팔 때가 거의 바닥이었던 거야. 내가 느낀 공포감을 다른 사람들도 느꼈던 것이지. 그렇게 팔 사람들은 다 팔고 나면 시장은 바닥을 찍고 반등을 시작하는 거야. 그것을 깊이 깨닫고 난 뒤에 정말 기계적으로 두려움을 느꼈을 때 팔지 않고 더 매수하고 있었어. 내가 정말 두려울 때가 시장의 바닥이라는 결론을 내린 것이지. 물론 100% 정답은 아니겠지만, 이러한 결정이 지금 내가 수익을 낼 수 있었던 이유인 거 같아”

 

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