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주택 매매 거래량 회복? 매도자가 챙겨야 할 건 1세대 1주택 비과세! 2년 보유하지 않으면 비과세는커녕 단일 중과세율을 적용받는다. 1세대 1주택 비과세의 핵심 요건 : 거주자, 1세대 1주택, 2년 보유 및 2년 거주

 

1.주택 매매 거래량 회복? 매도자가 챙겨야 할 건 1세대 1주택 비과세!

 

최근 부동산 시장이 회복세를 보인다. 한국부동산원 부동산 통계를 분석한 결과 3월 수도권 아파트 매매 거래량은 15,815건을 기록했다. 이는 1년 4개월 만에 가장 많은 수준이다.이는 대출금리가 하락하고 부동산 시장이 회복 조짐을 보이면서 특례보금자리론 등을 활용하여 주택을 마련하려는 수요가 늘어났기 때문이라는 전망이다.

 

대출금리가 낮아지면서 2030 '영끌족(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람)'들도 주택 구입에 다시 나섰다고 한다. 한국부동산원이 집계한 아파트 매입자 연령대별 거래현황에 따르면 3월 서울 전체 아파트 매매 거래 3,234건 중 20·30세대가 매수한 건수가 1,161건으로 나타났다. 20·30세대 매수 비중은 1월 30.8%, 2월 34.7%, 3월 35.9% 등으로 3개월 연속 증가했다.

 

 

이런 이유 때문인지 필자에게도 주택 양도소득세 문의가 부쩍 늘었다. 문의 중 대부분은 내가 지금 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지이다. 주택시장의 급격한 상승에 대한 제재로 계속 중과세율이 진행되다가 이제는 중과세율이 거의 역사의 뒤안길로 사라져가고 있고, 요즘 양도소득세의 핵심은 1세대 1주택 비과세를 통한 최대 절세전략으로 바뀌었다는 것을 체감하게 된다. 오늘은 주택 관리의 가장 기초지식인 1세대 1주택에 대해서 낱낱이 알아보는 시간을 가져보자.

 

 

2. 2년 보유하지 않으면 비과세는커녕 단일 중과세율을 적용받는다.

 

흔히들 부동산은 주식처럼 투자할 수 없다고 한다. 하지만 그 이유를 대부분 모르고 있는데, 이유는 간단하다 취득 후 2년 이내에 부동산을 양도하게 되면 비과세는커녕 살인적인 양도소득세를 경험하기 때문이다.

 

그래서 간혹 세금을 줄이기 위해서 매수자와 짜고 다운계약서를 쓰는 등 아주 위험한 길을 선택하는 경우도 있는데, 추후 결국 실거래가 위반으로 과태료 및 적게 낸 원래 세금에 가산세까지 추징받는 경우를 종종 볼 수 있다.

 

보유기간에 따른 양도소득세율(지방소득세 포함)

구분		주택 및 입주권	분양권	주택 외 부동산
보유기간	1년 미만	77%	77%	55%
	2년 미만	66%	66%	44%
	2년 이상	기본세율		기본세율

 

예를 들어 주택을 취득하고 1년 이내에 차익이 1억 원 발생했다고 가정해보자. 단시간에 1억 원의 수익이 발생했으니, 투자에 대한 성과가 났다고 좋아할 수 있다. 그러나 77%의 단일세율 적용으로 인해 양도소득세는 7,700만 원이 발생한다. 결국 수중에 쥐어지는 수익은 2,300만 원뿐이라는 것이다. 그렇기 때문에 주택을 취득해 투자하는 고수는 2년 보유 원칙을 기본적으로 지켜서 투자한다.

 

 

3. 현재 주택 양도소득세의 핵심은 비과세 만들기

 

주택의 경우 거주자인 1세대를 기준으로 주택 수가 1채뿐이고 2년 보유 후 양도 시 12억 원까지는 세금이 전혀 발생하지 않는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 추가로 취득 시점에 주택소재지가 조정대상지역이라면 보유 기간에 2년 거주라는 요건을 충족하여야 비과세가 가능하다. 자세히 하나씩 분석해보도록 하자.

 

(1) 거주자

 

1세대 1주택 요건을 말할 때 자주 누락하는 것이 거주자 요건이다. 세법에서는 국적을 따지지 않는다. 그 사람이 대한민국에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 두었다면 이를 ‘거주자’라고 인정하여 대한민국의 세법을 적용받게 된다. 특별한 경우를 제외하고는 거주자만이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

 

(2) 1세대 1주택

 

1세대 구성원의 총주택 수의 합이 1주택인 경우에만 가능하다. 세법상 ‘1세대’의 정의는 다음과 같다.

 

소득세법 제88조 [정의] 6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

 

주로 실무에서 펼쳐지는 경우는 부모 세대가 1주택, 20대 학생인 미혼자녀가 1주택을 가지고 있을 때이다. 이때 부모 세대가 비과세를 받기위해서 자녀를 주소이전 및 별도 거주하게 하였지만 1세대 2주택으로 비과세를 못 받게 되었다는 사례이다.

 

 

자녀가 주소이전도 하였고, 별도 거주도 하였으니, 세대가 분리되어서 부모 세대는 1세대 1주택을 받는 것이 맞는다고 생각할 수 있지만, 자녀가 별도의 세대를 구성하기 위해서는 3가지 중 하나의 요건을 충족해야 한다.

 

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

즉, 아직 20대인 미혼자녀라면 결국 소득을 벌지 않는 이상에는 독립된 세대로 볼 수 없게 되므로 항상 1세대 1주택 양도 전 이러한 독립 세대 요건을 판별하도록 하자.

 

(3) 2년 보유 및 2년 거주

 

주택의 보유기간이 2년 이상이어야 비과세가 가능하다. 그러나 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간에 2년 거주기간 요건도 충족해야만 비과세가 가능하다.

 

2023년 4월 현재 조정대상지역은 서울 강남 3구인 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구 뿐이므로 대부분의 지역은 2년 거주요건이 없다고 봐도 무방하다. 그러므로 새로 취득하는 주택에 대해서는 4곳을 제외하고는 2년 거주요건이 필요 없다.

 

그러나 핵심은 과거 조정대상지역이 설정되었을 때 취득하였다면 양도 시점에 조정대상지역이 아니더라도 2년 거주요건을 충족하여야만 비과세가 가능하다는 점이다. 이에 대해서 많은 납세자가 모르는 상황이므로 이를 꼭 기억하도록 하자.

 

 

4. 주택이 2채거나 양도가액이 12억 원을 넘는다면?

 

기존 주택이 있더라도 기존 주택 취득 후 1년이 지나서 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 종전 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있다. 물론 종전 주택은 별도로 비과세 요건인 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)요건을 충족해야 한다. 이게 흔히 말하는 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이다. 이에 대해서는 다음 칼럼에서 자세히 다뤄보도록 하자.

 

또한 비과세는 양도가액인 실제 매도가액 12억 원까지만 적용이 된다. 양도가액이 12억 원을 초과한다면 어떻게 될까? 12억 원까지는 똑같이 1세대 1주택 비과세가 적용되고, 그 초과 부분에 대해서는 세 부담이 줄어드는 일정 방식의 계산을 통해 아주 적은 세금만 발생하게 된다. 이에 대해서도 다음 칼럼에서 자세히 다뤄보도록 하자.