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2분기 예정된 ‘등록임대주택 인센티브 복원' 현시점에서 임대주택등록, 실익이 있을까? 임대주택등록 활성화되려면

 

부동산 시장은 일부 지역에서 급매물 소화 또는 단기 급등이 나오면서 ‘이제 시장이 반등한 것 아니냐?'는 의견들이 나오고 있습니다. 그런 와중에 ‘전세 사기'와 같은 큰 사건이 터지면서 이에 대해 경각심을 갖자는 목소리도 함께 나오고 있는 상황입니다.

 

얼마 전 국토교통부에서는 6월 1일 전격 시행 예정이었던 전월세 신고제에 대해 신고 의무는 그대로 두되, 과태료 부과는 다시 1년을 유예한다고 밝혔습니다. 그리고 그 이유로 최근 나타난 전세 사기 대응 그리고 2분기로 예정된 주택임대사업자 제도 개편을 그 이유로 들었습니다.

 

전세 사기야 그렇다 치고, 주택임대사업자 제도 개편은 무엇이길래 전월세 신고제 과태료 부과마저 유예하는 것일까요?

 

(그림 1. 등록임대 복원, 2023 경제정책 방향 보도자료 일부)

 

민간 등록임대제도는 크게 건설임대와 매입임대로 나눌 수 있습니다. 이 중 대부분은 직접 건설하는 것이 아닌 기존 주택을 매입하여 임대주택으로 등록하는 ‘매입임대'를 선호하는 편인데요, 이중 아파트에 대해서는 ‘20년 8월 18일부터는 그 등록이 전면 폐지가 되었습니다.

 

당시 문재인 정부에서는 ‘등록임대주택이 주택 가격 상승의 주범'이라는 이유로 이러한 조처를 한 것인데, 이에 대해 현 정부에서는 다시 등록을 허용하겠다는 것이죠. 그리고 그 시기에 대해 1분기는 ‘아파트 신규등록 허용', 2분기는 ‘인센티브 복원'이라는 일정을 제시하였습니다.

 

다만 이미 1분기가 지났음에도 아파트 신규등록에 대해서는 별다른 변화가 제도개선이 없는 상태이기에 개인적으로 2분기 제도 개편(인센티브 복원)에도 다소 염려하고 있는 상황에, 지난 기자 간담회를 통해 전세 사기 및 주택임대사업자 제도 개편 역시 급한 건이라고 하는 것을 보니 2분기에는 뭐가 나오긴 나올 것 같습니다.

 

개인적으로 전세 사기 역시 임대차 시장에서 중요한 부분을 차지하고 있는 만큼, 등록임대주택 제도는 이와 연계되어 나올 가능성이 높습니다.

 

그렇다면 지금 같은 상황에서 굳이 임대주택을 먼저 등록할 필요가 있을까요? 관련 제도가 보완되고 나서 등록하더라도 절대 늦지 않겠습니다만 이 역시 관련 법이 통과되어야 하기에 일정이 다소 급하신 분들은 지금이라도 등록해야 하는 게 아닌지 문의하시곤 합니다.

 

(그림 2. 주택임대사업자 세제 혜택 요약)

 

이에 대해 아주 간략하게 (그림 2)처럼 정리를 해보았습니다. 당연한 말이지만 해당 내용이 많을수록 혜택은 많아집니다. 하나씩 볼까요?

 

우선 취득세 감면을 받으려면 신축이고 전용 60㎡ 이하여야 합니다. 따라서 구축 그리고 전용 60㎡ 초과는 혜택이 없다고 보시면 됩니다. 간혹, ‘전용 60㎡  ~ 85㎡라도 50% 가능하다'고 말씀을 주시곤 하는데, 이 경우 20호를 등록해야 하므로 현실성이 없습니다.

 

재산세는 전용 85㎡ 이하에 가액요건도 추가되었으나 무엇보다 2호 이상 등록해야 하는 게 부담이 됩니다. 자가주택 1채, 임대주택 1채인 경우 해당 임대주택 1호만 등록해서는 혜택이 없다는 의미입니다. 그렇다고 하나를 더 취득하면…취득세 중과 대상이 되겠죠? 따라서 임대주택 제도 개편 시, 관련 내용을 모두 꼼꼼하게 보고 진행이 되어야 할 것입니다.

 

종부세 합산배제는 많은 분이 기대하시는 혜택 중 하나일 것입니다. 다만 혜택을 받기 위해서는 1) 가액요건(임대개시 당시 기준시가 6억(수도권 밖 3억)이하, 2) 의무임대기간 중 5% 이내 임대료 증액 제한, 3) 의무 임대 기간 중 각종 공적 의무 사항 준수 등 지켜야 할 요건이 많습니다.

 

특히 유주택자가 ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택에 대해서는 혜택이 불가한데 이 부분이 이번 개편 때 조정이 되어야 할 것입니다. 만만치 않죠?

 

양도세 중과배제는 기본적으로 종부세 합산배제 요건과 거의 동일합니다. 다만 이는 양도 당시 조정대상지역에 위치하고 다주택인 경우에 혜택을 보는 제도인데, 현재는 대부분이 조정대상지역이라 실효성이 그리 클지 모르겠습니다.

 

그 외 기존에 있었던 양도세 100% 감면은 현재 폐지, 그리고 50% 등 고율의 장특공 역시 건설임대만 있을 뿐 매입임대는 없습니다. 따라서 국토교통부에서는 민간임대주택에 관한 특별법은 물론, 관련 소득세법 및 조세특례제한법까지 두루두루 살펴서 제도 완성도를 높여야 할 것입니다.

 

 

그럼, 현 상태에서 위 혜택을 모두 받기 위해서는 어떻게 등록해야 할까요? 아파트는 신규등록이 불가하므로 빌라 신축 또는 오피스텔 분양권을 등록하는 정도가 될 것입니다. 그 결과 취득세는 100% 감면(단, 200만 원 초과 시 15%는 본인 부담), 재산세는 일부 감면(단, 2호 이상 등록), 종부세 합산배제 가능(단, 10년 동안 의무 사항 준수) 그리고 향후 매각 시 양도세에 있어서는 혹시 해당 지역이 조정대상지역이고 세대 기준 다주택자라면 중과배제가 가능합니다.

 

결국 취득세 혜택 및 종부세 혜택이 거의 다라고 보시면 됩니다. 이를 위해 부기등기, 보증보험가입, 5% 이내 임대료 증액 제한 등 각종 의무 사항을 준수하면서 10년 동안 임대를 해야 하는 것입니다.

 

개인적으로 임대주택등록이 활성화가 되려면 권리(세제 혜택)와 의무(각종 공적 의무) 간에 어느 정도 균형이 맞아야 한다고 봅니다. 이 역시 ‘사업' 중 하나이기 때문입니다. 사업하는 사람이 어느 정도의 이윤과 인센티브를 보고 하는 것이 당연한 것 아닐까요?

 

그러한 이유로 저는 개인적으로, 1) 5년 이하 단기 임대주택 도입, 2) 10년 이상 임대 시 고율(50% 등)의 장특공 적용 등 추가 인센티브가 나와야 한다고 봅니다. 일례로, 정부는 임대개시 당시 기준시가를 기존 6억에서 9억(수도권 밖 3억 → 6억)으로 올리되 15년 의무 임대주택을 도입한다고 했는데요, 너무 길다는 생각입니다.

 

아무쪼록 현 상태에서는 실익이 크지 않고, 조만간 제도 개편이 예정되어 있으니 해당 내용을 보시고 의사 결정하셔도 좋겠습니다. 그때가 되면 저 역시 홈노크 인사이트를 통해 관련 내용을 전달해 드리겠습니다. 감사합니다.