채상욱

2023.05.29 11:00

정책

[정책] 시장의 온기, 하반기 퍼지려면

Summary

  • 거래량, 실거래가 반등하면서 온기가 퍼지는 시장
  • 완전한 정상에 이르지 못했고, 시장이 우려하는 부분이 있음
  • 하반기 역전세 심화 우려, 돌다리도 두들겨 보고 가자

 

하반기 주택시장은 어디로 흘러갈까?

 

최근 서울시 월간 거래량이 3,000여 건을 넘었습니다. 1년 8개월 만의 최대 거래 규모이기에 상당히 바이럴되었습니다. 다만, 장기적으로 서울시의 연평균 아파트 매매가 8만 건 수준이며, 월간 7천여 건 수준인 것을 고려하면 여전히 위축적 거래 시장이지만, 변화는 월간 1천 건 미만의 초 냉각에서 월 3천여 건 정도로 올라왔기에 이를 긍정적으로 해석하려는 듯합니다.

 

주택 매매가격 역시 반등세로 전환했습니다. 주간으로 발표되는 KB, 부동산원의 ‘동향’에서부터, 월간 실거래를 기준으로 하는 월간 실거래 지수 역시 ‘23년의 반등세를 표시하고 있습니다. 특히 가장 실거래 기준으로 조사되는 월간 실거래 지수에서는 ’23.1월부터 서울을 반등세로 기록하고 있고, 4월까지도 지속해서 상승세를 기록하고 있습니다.

 

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물론 서울시의 경우, 2017.11월을 100으로 봤을 때, ‘21.12월에 최대치인 181을 기록하고, 이후 141까지 하락했다가 현재 148로 상승했습니다. 그리고 4월부터는 상승률이 둔화되고 있는 상황입니다. 실거래 지수가 실제 거래액을 토대로 한다는 점에서, ’22년 한 해 동안 20% 가까운 하락에서, 현재는 15% 수준의 하락으로 변화하고 있다는 것이 가격 지표입니다.

 

시장에 퍼지는 거래량, 가격지표와 같은 낙관적 지표입니다. 이런 지표 속에 강세장이 올 듯한 발언 혹은 전망도 다양하게 나오는 상황입니다. 그런데, 주택시장의 거래량은 여전히 평년 비 ½ 이하로 있고, 주택수요를 드러내는 가계대출의 경우, 여전히 연초 대비 -18조 원으로 역대 최대의 감소 폭을 보이고 있습니다. 아직 시장은 완전한 회복 과정을 보고 있지는 않은 것입니다.

 

이런 현상의 배경은 하반기에 있을 몇 가지 위기 요인들 때문이라 할 수 있습니다. 그중 하나가 역전세입니다. 역전세란 2년 전 임차료 대비 현재 새롭게 체결해야 하는 임차료가 더 낮은 것을 의미합니다. 역전세 환경이 오면, 전세 낀 매수를 한 원 임대인은 임차인에게 그 내려간 차액만큼 지불해야 하는데, 그 규모가 점차 커지는 중입니다. 역전세가 심화되면 매매가격보다 전셋값이 더 낮아지는 깡통전세 상황이 됩니다. 이 깡통전세를 의도적으로 기획하면 그것이 전세 사기가 되고요.

 

국내 모든 임차인 중 약 10%는 전세액을 보호하기 위해서 일부는 전세 보증보험에 가입하고, 나머지 90%는 그렇지 않고 있습니다. 전세 보증시장의 90% 이상을 주택도시보증공사인 HUG가 수행하고 있는데요, ‘22년 말 기준 23.7만 건이 가입했으며, 누적 보증액이 55조 원에 이릅니다. 이 중 1.1조 원의 보증사고가 발생했습니다.

 

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최근 들어서 전세 보증보험 사고액이 증가한다는 것은 역전세 환경이 심화된다는 것이며, 이런 부분에서 주 도보의 사고액이 증가하는 것입니다. 아울러 임차인들은 임차금을 지키기 위해서 또 역전세 환경 속에서 자연스럽게 ’임차권 설정 등기‘도 증가 중인데, 월간 1,000건 수준인 임차권 설정등기가 ’23년부터 월 3,000여 건 수준으로 증가한 것앞으로 임차권 관련 분쟁 혹은 역전세 환경이 심화될 것을 예고하고 있습니다.

 

현재 역전세는 빌라 중심으로 나타나는 중이지만, 아파트의 경우에도 ‘23.3월까지 약 2년 전 대비 11% 이상 하락한 금액으로 전세가 형성되고 있습니다. ’23년 말이 되면 이 비율은 더 증가하게 되므로 아파트 역전세도 하반기에 더 심화될 가능성이 큽니다.

 

하반기에 예상될 경기둔화 요인에 이어, 역전세발 아파트 시장 거래둔화가 있는 상황에서, 아직 시장의 온기가 완전히 퍼지는 것을 기대하기는 다소 이른 시점이 아닌가 합니다.

 

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