장경철

2023.05.29 11:00

투자

[투자] 아파트 투자와 단지 내 상가는 무슨 관계?

Summary

 

아파트 투자와 단지 내 상가의 상관관계

 

구분

핵심 내용

재건축 대상 단지 내 상가

노후 된 아파트 단지 내 상가를 소유하면 재건축 입주권을 받을 수 있는 자격이 주어짐

신규 아파트 단지 내 상가

아파트 단지 내 상가가 공실이 없이 잘 활성화 되어야 아파트의 가치도 올라감

 

웬만한 세대를 갖춘 아파트의 경우 출입구를 보면 항상 단지 내 상가가 있다. 단지 내 상가란 말 그대로 아파트 단지 안에 위치한 상가를 말한다. ‘주택 건설 기준 등에 관한 규정’에 따라 공동주택을 건립할 때 주민 생활 편의를 위해 설치된 상가를 말하는데 보다 쉽게 설명하자면, 아파트가 지어질 때 법적으로 지정되어 함께 들어서야 하는 상가라는 뜻이다.

 

그런데 여기서 중요한 몇 가지 내용이 있다. 아파트 투자와 단지 내 상가와는 의외로 깊은 관계가 있다는 점이다. 우선 간단히 설명을 해드리면 노후 된 아파트 단지 내 상가를 소유하면 재건축 입주권을 받을 수 있는 자격이 주어진다는 점이다.

 

다음으로 아파트 단지 내 상가가 공실이 없이 잘 활성화되어야 아파트의 가치도 올라간다는 것이다. 따라서 아파트가 분양이 잘되면 당연히 단지 내 상가도 인기를 끌겠고 단지 내 상가가 공실 없이 활성화되면 입주민들의 주거 만족도가 높아져 아파트 가치도 높아진다는 것이다.

 

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하지만 최근에는 안타깝게도 단지 내 상가들이 활성화에 어려움을 겪고 있다고 한다. 아파트 입주민을 배후 수요로 둔 단지 내 상가는 그동안 상대적으로 안정적인 투자처이자 분양 불패 상품으로 꼽혔다. 특히 단지가 클수록 더욱 그랬다.

 

사실 과거 아파트 공급업체들은 이른 시일 내에 상가를 분양하는 데에만 초점이 맞춰져 있었다. "팔면 그만"이라는 인식이 있었기 때문이다. 하지만 단지가 큰 아파트의 경우, 상가가 잘돼야 결국 수분양자의 자산가치로 이어지게 된다. 단지 내 상가의 공실이 많아 썰렁한 단지 분위기에 아파트 시세도 오르지 않는다는 얘기다.

 

하지만 올해(2023년) 들어 서울 핵심 지역이라도 분위기가 완전히 바뀌었다. 최근 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 2,990가구를 배후로 한 단지 내 상가 일반분양 결과 조합원 분양을 제외한 117개 호실 중 절반 정도의 계약을 체결하는 데 그쳤다. 지하층의 일부 호실의 경우 최고 경쟁률이 66대 1에 달했지만, 분양가가 비싸거나 입지가 떨어지는 점포들은 주인을 찾지 못했다. 현재 잔여 호실에 대해 선착순 계약을 진행 중이다.

 

원베일리 상가는 지하 1층~지상 5층 규모로 분양가는 3.3㎡당 최고 1억 1,000만 원대까지 책정됐다. 입지와 고정수요를 강점으로 높은 분양가를 책정되었고, 1층 호실 중 상가 주 출입구와 가장 가까운 호실(전용면적 65.83㎡)의 경우 분양가가 무려 46억 8,340만 원에 달했다. 그 때문에 가격 부담을 느낀 투자자들에게 외면당한 것으로 전해졌다.

 

지난 3월부터 입주를 시작한 ‘개포자이 프레지던스’ 3,375가구의 단지 내 상가인 ‘개포 자이스퀘어’도 잔여 물량을 분양 중이다. 지하 3층~지상 4층, 총 102실 규모의 상업시설이다. 일대의 재건축 아파트들의 입주자 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 공실이 대부분인 상황이다.

 

지난 3월 28일 25개 점포를 입찰한 강남구 ‘개포자이 프레지던스’ 단지 내 상가는 44%인 11개가 아직 미분양 상태다. 경매시장도 예외는 아니다. 지난 1월 강남구 대치동 ‘대치 SK뷰’ 단지 내 상가 1층 물건은 두 차례 유찰 끝에 감정가(23억 3,000만 원)의 64.4%인 15억 원에 낙찰되었는데 응찰자는 한 명에 그쳤다.

 

부동산R114에 따르면 지난 1분기 서울 단지 내 상가 평균 매매가격은 3.3㎡당 4,947만 원으로, 1년 전 같은 기간(6,279만 원)에 비해 21% 하락했다. 서울의 단지 내 상가 1층 전용 33㎡를 사려면 1년 전엔 평균 6억 2,000여만 원이 필요했는데, 현재는 4억 9,000만 원이면 매수할 수 있다는 뜻이다. 인천 지역의 단지 내 상가는 평균 4,254만 원에서 3,629만 원으로, 경기지역은 4,091만 원에서 3,971만 원으로 내렸다.

 

코로나 방역 지침이 전면 완화되고 날씨가 풀리면서 서울 시내 주요 상권은 활기를 띠고 있다. 그러나 강남, 명동, 성수 등 젊은 층을 대상으로 하는 중심 상권만 뚜렷한 증가세를 보일 뿐, 아파트 입주민을 배후로 둔 단지 내 상가나 근린상가 등은 여전히 어려움을 겪고 있다. 

 

여기에 물가와 배달비가 오르면서 외식을 찾는 이들이 줄었고, 높아진 금리 탓에 임대료를 낮추기 어려운 상황이기 때문이다. 이러한 현실에 상가 주인들은 임대료를 인상은커녕 공실 걱정이나 임대료 연체로 시름이 깊어지고 있다.

 

심지어 대단지 강남 아파트 단지 내 상가임에도 투자자들의 발길은 뜸해지고 있다. 과거 아파트 단지 내 상가는 '가성비 높은 투자처'로 여겨지던 시절이 있었다. 상권이 자리만 잡게 되면 별다른 걱정 없이 안정적으로 따박따박 월세를 받을 수 있었기 때문이다. 하지만 이제는 경기 상황을 예측하기 어려워진 데다 고분양가 상가들이 나오면서 인기가 시들해지고 있다.

 

제한된 입점 업종도 단지 내 상가의 인기가 떨어지는 원인으로 꼽힌다. 일반적으로 단지 내 상가에는 편의점과 부동산 중개업소, 세탁소, 미용실 등이 들어서는데, 최근엔 중개업소 비중이 압도적이다. 헬리오시티 단지 내 상가(A동) 1층을 보더라도 총 99개 점포 중 52개가 중개업소로 입점해 있다. 주 고객층인 입주민이 대형마트·복합쇼핑몰로 원정 쇼핑을 가면서 단지 내 상가에 대한 의존성이 크게 줄었다.

 

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문제는 당분간 전망도 그리 밝지 않다. 상가가 투자자·임차인 모두 대출 의존도가 높은 만큼 고금리 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 실제 투자수익률도 부진하다. 지난해(2022년) 4분기 강남권 집합 상가 수익률은 연 0.85%로, 1년 전(2.09%)보다 낮아졌는데 시중은행 예금금리(연 3%대 중반)에 크게 못 미친다.

 

이제부터는 재건축 아파트 단지 내 상가 투자와 신규 아파트와 단지 내 상가의 활성화 여부가 아파트 투자가치에 미치는 영향에 대해 알아보기로 하자.

 

 

재건축 대상 단지 내 상가 투자 괜찮을까썩상으로 새집?

 

#직장에 다니는 30대 후반에 박종석 씨는 서울 한 재건축 아파트 단지 상가 투자를 고민 중이다. 박 씨가 요즘 재건축 상가를 눈여겨보는 이유가 있다. 최근 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환 법)’ 개정안이 시행되면서 상가 조합원 부담금이 줄어들 것이라는 판단 때문이다. 박 씨는 “임대 수익보다는 시세 차익이나 아파트 분양을 염두하고 지하 1층이나 2층 상가를 살펴보고 있는데 노후 상가도 옥석만 잘 가릴 수 있으면 내 집 마련의 한 기회가 될 수 있어서다”고 말했다.

 

재건축 추진 단지 내 상가를 매입해 내 집 마련을 노리는 일명 ‘썩상(썩은 상가)’ 투자가 주목받고 있다. 보통은 상가 투자의 경우 일정하게 들어오는 보장된 임대수익을 기대하는 경우가 대부분이겠지만, 재건축·재개발 구역에 상가를 매입하는 경우에는 그 목적이 달라지기도 한다.

 

결론적으로 상가 조합원이 현재 가지고 있는 권리가액이 상당히 크거나 일정 요건을 달성한다면 상가 조합원도 아파트 분양이 가능해지는데, 재건축과 재개발이 약간 상이하다.

 

구분

핵심 내용

재건축인 경우

새로 짓는 아파트 최소 분양가 X 산정 비율<권리차액(상가 분양가-기존 소유 상가 가액)

재개발인 경우

새로 짓는 아파트 최소 분양가<기존 상가 권리가액(감정평가액 X 비례율)

상가 조합원의 아파트 분양 가능 요건

(※산정 비율 의미:밑에 도표 참조)

 

먼저 재건축 사업지에서 상가만을 소유한 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지를 사실상 좌우하게 되는 수치로서 산정 비율이 있는데, 조합 정관에서 이를 정하고 있다.

 

새로 지어지는 아파트의 최소 분양가에 산정 비율을 곱한 액수와 상가 조합원이 받게 되는 상가 분양가와 기존 소유 상가 가액 간의 차이인 권리 차액을 비교하여 후자가 더 큰 경우에는 아파트 분양을 선택할 수 있게 되는데 위 산정 비율이 낮아질수록 아파트 분양 가능성이 커지게 된다. 조합에서 특별히 정하지 않으면 통상적으로 1로 보지만 일부 조합에서는 그 비율을 크게 낮추어 상가 조합원에게도 아파트를 분양하는 사례가 있다.

 

구분

핵심 내용

산정 비율 의미

상가 조합원이 아파트를 받을 수 있을지 좌우하는 숫자, ‘분양주택의 최소 분양가X산정 비율X권리 차액(신규 분양가-종전 재산가액)’일 때 주택 분양 가능

(예시) A 아파트 재건축, 최소 분양가 10억 원, a씨 상가 권리가액 5억 원일 때

조합 비율1→권리가액 5억 원<아파트 가치 10억 원

※아파트 분양권 받을 수 없음

조합 비율0.1→권리가액 5억 원>아파트 가치 1억 원

※아파트 분양권 받을 수 있음

재건축 단지 내 상가 산정 비율

(자료. 업계종합)

 

재개발 사업지에서는 상가 조합원이 가지고 있는 상가의 권리가액(감정평가액 X 비례율)이 새로 짓는 아파트의 최소 분양가보다 큰 경우 아파트를 분양받을 권리가 생기게 되고 그렇지 않을 때는 보통 아파트 단지 내 상가를 분양받게 된다.

 

재개발 사업지에서 상가 조합원의 경우 주택 수에 포함되지 않아 주택의 세금과 대출에 영향이 없고 일정 조건 충족 시 아파트와 상가를 선택할 수 있는 장점이 있지만 권리가액과 신축 아파트의 최소 분양가를 예측하기 어렵다는 단점도 존재한다. 다만 권리가액이 부족한 경우 부족분에 대한 추가 매수를 통해 해결할 수 있어 해당 지역에 대한 충분한 이해와 공부가 필요하다.

 

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예전부터 재건축 예정 지역의 ‘썩상’ 투자는 서울을 비롯해 지방에서도 원정 투자단이 있을 정도로 일부 투자자로부터 인기 있었다. 서울 주요 재건축 예정 단지와 1기 신도시 내 노후 상가는 매물 구하기가 그야말로 ‘하늘의 별 따기’라는 말이 나올 정도였다. 최근 재초환 법 시행령 개정안 시행으로 노후 아파트 단지 내 상가의 인기는 더욱 치솟을 것이라는 분석도 나온다.


다만 전문가들은 일반 투자자들이 매입하려면 아파트 분양 요건이나 상가 권리 가액 등을 제대로 따져본 후 투자해야 한다고 강조한다. 재건축 사업에서 사실 단지 내 상가는 소위 ‘계륵’ 같은 존재다. 재건축 사업에서 문제의 상당수는 상가 조합원과 갈등으로부터 시작되기 때문. 최근 재초환 법 시행령 개정안이 통과되면서 이 같은 문제가 조금이나마 감소할 수 있을 것으로 기대된다.


국토교통부에 따르면 재건축 초과이익 부담금을 산정할 때 집값뿐 아니라 상가 가격도 반영하는 것을 골자로 하는 재초환 법 시행령 개정안이 통과됐다고 한다. 재건축 초과이익 환수제는 정비사업에서 발생하는 조합원 이익이 3,000만 원을 넘을 때 이익 금액을 환수하는 제도다.

 

재건축 종료 시점과 개시 시점 주택 가격, 개발비용 등을 토대로 계산한 차액의 최대 50%까지 환수한다. 개시 시점 주택 가격이 낮을수록 시세 차익이 커지기 때문에 재건축 부담금이 늘어나는 구조다.


지금까지는 재건축 부담금을 산정할 때 상가 등 부대·복리시설 가치는 전혀 반영되지 않았다. 주택을 보유하고 있지 않은 상가 조합원이 아파트 입주권을 받으면 재건축 부담금 액수가 커진다는 점에서 반발이 심했다.


개정안을 통해 정부는 상가 등 부대·복리시설의 가격을 재건축 부담금 산정 시 반영할 수 있도록 법적 근거와 절차를 마련했다. 상가 가격은 감정평가로 결정하고, 개시 시점 주택 가액 조정 방법과 동일하게 그 평가액에 종료 시점 주택의 공시가격과 실거래 가격의 비율(현실화율)을 반영해 조정한다. 이에 따라 형평성 논란이 제기됐던 상가 조합원의 불합리한 점을 개선할 수 있게 됐다.


재건축 초과이익 부담금 산정 시 상가 가치를 포함해 줌에 따라 상가 조합원 부담은 크게 줄어들 전망이다. 상가 조합원 반발로 사업에 속도를 내지 못했던 재건축 단지 역시 사업에 탄력을 받을 것으로 예상된다.

 

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재건축 단지 내 상가 투자는 상황에 따라 내 집 마련도 가능하다는 점에서 그야말로 ‘하이리스크, 하이리턴’이다. 비교적 위험한 투자 방법임에도 일부 투자자 사이에서 활발했던 이유는 비교적 적은 투자 금액으로 핵심 재건축 입지의 아파트 분양권을 받을 수도 있다는 기대 심리 때문이다.


가격 역시 지속해 상승 추세다. 서울 서초구 반포동 ‘미도1차’ 1층 상가 전용 11㎡ 매매 호가는 현재 10억 원 전후로 형성됐다. 지난해와 비교하면 2억~3억 원 오른 가격이다. 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌’ 상가 전용 16㎡ 매물 호가는 23억~24억 원이다. 3.3㎡(평)당 거래가가 약 5억 원에 달한다. 공통점은 두 단지 모두 재건축을 추진 중이지만 아직 조합 설립도 안 된 초기 단계라는 점이다.

 

재건축 예정 단지 내 낡은 상가는 2~3명이 나눠 지분 투자할 경우 10억 원 미만으로도 재건축 아파트 조합원 권리를 획득할 수 있기 때문에 인기를 끄는데 2~3년 전만 해도 3.3㎡당 2억 원 안팎이었던 매매 가격이 3억 원을 훌쩍 넘어섰는데 사겠다는 사람만 있고 팔겠다는 사람이 없는 분위기다.


다만 모든 상가 조합원이 아파트 입주권을 받는 건 아니라는 점은 유념해야 한다. 보유한 상가 권리가액이 새 아파트의 최소 분양 가격보다 높아야 하기 때문이다. 상가 권리가액은 조합이 정하는 정관을 통해 비례율을 얼마로 산정하느냐에 따라 달라진다.

 

과거에는 상가 권리가액이 주택 가치보다 낮은 경우가 많아 새 아파트 입주권을 받는 게 쉽지 않았다. 최근에는 각 조합이 일반분양 물량을 줄이기 위해 상가 조합원에게도 입주권을 줄 수 있도록 하는 추세다.


예를 들어 A 아파트 단지에서 상가를 운영하는 B씨의 총권리가액이 10억 원, C단지가 재건축을 통해 새 아파트로 바뀌었을 때 59㎡ 분양 가격이 15억 원이라고 하자. B씨의 상가 가치는 아파트 가치 15억 원보다 더 낮아 아파트 분양권을 받을 수 없다.


재초환 법 시행령 개정안으로 인해 재건축 상가 투자는 이전보다 더 많은 관심을 받을 것으로 예상된다. 다만 전문가들은 재건축 상가 투자의 경우, 사실상 전문 투자자 영역에 가까운 만큼 일반 투자자가 참여하려면 신중히 해야 한다고 조언한다.

먼저 일부 재건축 단지의 경우 상가 소유주에게 아파트를 줘서는 안 된다며 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 개발 이익을 재분배하는 과정에서 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등이 격화되면 분양 지연은 물론 준공 후 입주하지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 송파구 잠실동 리센츠(잠실주공 2단지 재건축)는 상가 분쟁으로 2008년 아파트 준공 후에도 오랜 기간 수분양자들이 입주하지 못했다.


이런 사태를 미리 경험한 재건축 조합들은 상가와 아파트를 분리해 재건축하는 우회로를 택하기도 한다. 2020년 입주한 ‘과천푸르지오써밋’은 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등으로 상가는 재건축에 참여하지 않았다. 같은 해 입주한 ‘개포래미안포레스트(개포시영 재건축)’는 아파트와 상가를 분리해 재건축했다. 또 최근에는 지분 쪼개기 투자가 성행하면서 재건축 사업성이 떨어지고 조합원 개인 부담이 증가하는 부작용이 발생할 수 있다.


각종 리스크를 고려해도 재건축 상가 투자를 결정했다면 여러 요소를 함께 고려해야 한다. 조합원 지위 확보 여부와 매수하려고 하는 상가의 권리가액, 산정 비율 등을 토대로 한 아파트 분양 가능성을 살펴봐야 한다는 설명이다.

 

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마지막으로 재건축 단지 내 상가의 경우 전문 투기꾼의 영역으로 분류될 만큼 일반인에게는 어려운 분야인데 조합 정관에 상가 소유주가 아파트 입주권을 받을 수 있다고 명시되지 않거나 산정 비율 혹은 감정평가액에 따라 아파트 분양권을 받기 어려울 수 있는 만큼 투자에 신중해야 한다.

 

 

단지 내 상가 활성화? 아파트 가치도 쑥쑥

 

대단지 아파트일수록 상가가 잘돼야 결국 수분양자의 자산가치로 이어진다. 상가의 공실이 많으면 썰렁한 단지 분위기에 아파트 시세도 잘 오르지 않는다는 얘기다. 대표적인 단지로 서울 송파구 헬리오시티 아파트가 있다. 2018년 입주해 약 9500세대, 2만 5,000명이 거주하며 ‘도심 속 작은 도시’라고 불릴 만큼 북적이지만, 상가 분위기는 완전히 딴판이다.

 

가장 규모가 큰 상가 A동은 지하철 송파역과 인접한 대로변 1층 약 20개 점포 중 6~7곳에 ‘임대 문의’라는 안내문이 붙어 있다. 지하로 내려가면 상황은 더 심각하다. 지하철역과 이어지는 통로 주변 20여 개 점포 중 절반 가까이 비어 있다. 송파 헬리오시티와 같은 대단지 아파트 단지 내 상가들도 대규모 공실(空室)에 시달리고 있다.

 

기존 상가는 임차인을 찾지 못한 채 비어 있고, 신규 상가는 팔리지 않아 미분양이 대거 발생하고 있다. 꼭 경기 불황 때문만은 아니다.

 

높은 임대료도 그렇지만 배후 세대에 비해 지나치게 점포 수가 많은 점도 공실의 주된 요인이다. 송파 헬리오시티 아파트 단지 내 상가는 총 617개 점포 중 약 60개(공실률 9.7%)가 비어 있다. 

 

이처럼 대단지를 배후로 둔 아파트 단지 내 상가라고 해도 더는 안정적인 투자처는 아님을 명심해야 하며 아파트 투자 가치에 영향을 미치는 알짜 단지 내 상가를 잘 고르는 방법을 제시해 드리고자 한다.

 

구분

핵심 내용

배후 세대 대비 적정 점포 수

가령 1천 가구 아파트를 가정한다면 40~50여 개의 점포가 적당. 따라서 전체 1천 가구의 규모 아파트에서 2㎡ 기준을 적용한다면 연면적 2천㎡, 40여 개의 점포가 입점하기 때문에 1가구당 2~2.5㎡가 적절함

단지 내 상가 한계 넘어 외부 인구까지 유입

대로변 역세권 입지, 최근에는 주변 유동 인구까지 흡수하며 지역 내 랜드마크 상업시설로 거듭나는 모양새

알짜 단지 내 상가를 고르려면

(자료. 업계종합)

 

결국 아파트 단지 내 상가의 한계는 아파트 입주민을 바라보고 영업해야 한다는 한계가 있다.

 

따라서 알짜 단지 내 상가를 고르려면 보수적인 투자가 선행되어야 한다. 즉 배후 세대 대비 적정 점포 수인지를 따져봐야 한다. 가령 1천 가구 아파트를 가정한다면 40~50여 개의 점포가 적당하다는 것이다. 따라서 전체 1천 가구의 규모 아파트에서 2㎡ 기준을 적용한다면 연면적 2천㎡, 40여 개의 점포가 입점하기 때문에 1가구당 2~2.5㎡가 적절하다는 것이다.

 

다음으로 아파트 단지 내 상가를 한계를 넘어 외부 인구까지 유입해야 한다. 실제 단지 안에 자리 잡는 ‘단지 내 상가’가 단지 밖으로 대로변으로 진출하고 있다. 과거 세탁소, 편의점, 슈퍼 등이 입점해 단지 입주민의 생활 편의를 돕는 게 주 역할이었다면 최근에는 주변 유동 인구까지 흡수하며 지역 내 랜드마크 상업시설로 거듭나는 모양새다.

 

외부 수요의 접근성을 높이기 위해 대로변에만 상가를 배치하거나 길을 따라 양옆으로 점포가 늘어선 스트리트형(거리형)으로 조성하는 사례가 늘고 있다. 입주민 등 고정 수요에 외부 수요까지 보탤 수 있어 투자자의 관심도 높다는 것이 업계의 얘기다.

 

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