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Summary

‘장바닥 시세’ 아파트 실거래가와 표본조사 통계 시차 커 2021년 고점 계약 많아 역전세난은 연내 지속 가능성 빌라 사기 여파로, 비아파트 전세시장 회복은 더 늦을 듯

 

정부의 규제완화책에 대출금리가 낮아지면서 아파트값이 꿈틀거리고 있다. 아마도 매매시장의 이런 분위기는 당분간 이어질 것이다. 하지만 전세시장은 아직도 역전세난의 늪에서 빠져나오지 못하고 있다. 두 시장 간의 편차가 크다. 앞으로 부동산시장은 어떻게 될까. 이에 대해 한번 알아보기로 하자.

 

1. 집값은 언제 상승할까?

 

주택시장의 흐름을 이끄는 지역이 바로 서울이다. 그래서 서울 아파트 시세 통계가 언제 상승할지가 관심이다. 이때 시세 통계는 한국부동산원의 표본조사 통계로 국가 공식 통계다. 지난 2008~2009년과 2012~2013년 두 차례에 걸쳐 서울에선 아파트 실거래가 지수(이하 매매기준)가 상승하면 3개월 후 표본조사 통계 역시 올랐다. 아파트 실거래가 지수는 우리가 피부로 느끼는 지수로 일종의 장바닥 시세다.

 

 

과거 통계를 그대로 대입하면 서울은 올 4월에 반등했어야 했다. 서울 아파트 실거래가 지수가 1월부터 3개월 연속 상승했기 때문이다. 올해 들어 3월까지 누계로 작년 말 대비 4.74% 올랐다. 4월도 잠정치로 1.22% 상승했다. 4월 실거래가 지수는 한 달 반 뒤인 6월 15일 발표된다. 4월 잠정치까지 포함하면 서울은 작년 말 대비 거의 6% 올랐다. 나머지 지역도 3월까지 누계로 대부분 올랐다. 전국기준 1.47%. 수도권 2.88% 지방 0.06%이다.

 

하지만 표본조사 통계는 아직도 하락 중이다. 한국부동산원에 따르면 4월 서울 아파트 매매가격은 표본조사 통계 기준으로 0.39% 하락했다. 하락률이 제법 높은 수치다. 5월 셋째 주 하락률은 전주 대비 0.01%다. 그렇다면 5월 통계는 –0.1% 이하로 나타날 수 있다. 상승 전환은 이르면 6월, 늦으면 7월 나타나지 않을까 예상된다. 왜 이렇게 표본조사 통계는 상승 전환이 늦을까? 그 이유는 표본조사 통계의 샘플수(3만 6,000개)가 많아진 데다 역전세난, 갭투자 후유증, 고금리 등이 겹쳐서 그렇지 않을까 싶다.

 

2. 역전세난은 언제까지 갈까?

 

한국부동산원의 표본조사 통계로 아파트 전셋값 고점은 2022년 1월이다. 전국이든 서울이든 다 같다. 따라서 당시 고점 계약을 많이 했다는 점을 감안하면 역전세난은 적어도 연말까지는 계속될 것이다. 부동산원 기준 아파트 매매 표본조사 통계도 고점은 2022년 1월이다. 그런데 선행성을 띠고 있는 아파트 매매 실거래가 지수의 고점은 이보다 3개월 빠른 2021년 10월이다. 현재 전세 아파트 실거래가 지수는 따로 없다.

 

표본조사 통계의 정점이 매매나 전세나 같았다는 점을 고려하면 전세 역시 고점은 2021년 가을이었을 가능성이 높다. 2년 동안 전셋값이 크게 떨어져 집주인은 기존 세입자를 내보내려면 적지 않은 돈이 필요하다. 그 돈 준비가 되지 않은 경우가 많아 집주인과 세입자 간 분쟁이 심해질 것이다.

 

 

내년 이후 금리가 낮아지면 아파트 전세시장 수급은 다소 나아질 수 있다. 전세대출 금리가 낮아지면 세입자 입장에서는 월세보다 전세를 선택하는 게 유리할 수 있어서다. 하반기에 다소 나아지겠지만 역전세난은 국지적으로 계속될 것으로 보인다.

 

3. 빌라 전세시장 회복은 늦을 듯

 

향후 전세시장 회복이 집값 향배의 풍향계가 될 것이다. 최근 아파트시장에서는 전세를 찾는 사람도 제법 나타나고 있다. 그 이유는 전셋값이 많이 하락한 데다 전세대출 금리가 최저 연 3%대까지 낮아지는 등 금융 부담까지 줄어들고 있어서다. 한국부동산원에 따르면 2월 전국 주택 전월세 전환율은 연 6.0% 수준이다. 세입자 입장에서는 월세 부담보다는 전세 대출이자가 싸므로 전세를 선택하는 게 유리할 수 있다.

 

금리가 전월세 시장에도 상당한 영향을 미치고 있음을 보여준다. 요즘은 전세를 구할 때 대부분 대출을 내므로 전세시장도 금리에 민감하게 움직이는 특징을 보인다. 취약한 사금융 성격 때문인지 전셋값은 외부 충격을 받으면 매매가격보다 더 내려간다. 물론 고금리, 입주 물량 증가, 세입자의 계약갱신청구권 행사, 전세 집주인의 가격 순응자(price-taker) 특성 등 다른 요인도 하락에 영향을 미쳤다. 전세시장 회복은 내년 이후로 기약해야 할 것 같다.

 

하지만 전세시장은 아파트와 비(非)아파트 간 온도 차가 뚜렷해질 전망이다. 즉 다세대, 빌라, 다가구주택 등 비 아파트시장은 아파트보다는 회복 속도가 늦을 것으로 보인다. 세입자들이 전세보증금 미반환 가능성을 우려해 전세보다 월세나 보증금을 낮춘 반전세, 반월세를 선호하고 있어서다. 하지만 집주인은 기존 세입자를 보내기 위해서는 새로운 전세 세입자를 구해야 한다. 따라서 비 아파트시장일수록 수요와 공급의 불일치가 더 심해질 수 있는 것이다.