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주택임대소득 분리과세 및 종합과세 세 부담 차이 비교 종합과세가 필요한 경우 2천만 원 초과 여부에 따른 분리과세, 종합과세 이해 주택임대소득, ‘제3의 보유세'로 인식해야

 

연속해서 주택임대소득에 대해 알아보는 시간입니다. 오늘은 그 마지막으로 실제 세 부담을 계산해 보고 분리과세와 종합과세 시 차이를 비교해 봅니다. 계산 과정을 단순화하였으니 실제 세금 신고 시에는 세무 대리인의 도움을 받아 정확하게 신고하시기 바랍니다(아래 내용이 잘 이해가 안 되거나 어려우신 분들은 기존 칼럼을 먼저 보시길 추천해 드립니다).

 

(그림 1. 3주택, 분리과세인 경우)

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 3주택이므로 월세 및 간주임대료에 대해 과세합니다. 또한 소형주택에 대한 언급 역시 없기에 간주임대료 계산은 그대로 합니다.

 

따라서,

• 월세 = (80만 원 + 50만 원) * 12개월 = 1,560만 원
• 간주임대료 = (2억 + 3억 - 3억) * 60% * 1.2%(‘22년 귀속) = 144만 원
• 수입금액 = 1,560만 원 + 144만 원 = 1,704만 원이 됩니다.

 

물론 임대 기간이 1년이 아닌 경우 그 기간에 따라 월할 계산해야 하며 간주임대료 역시 적수 계산을 해야 하지만 편의상 이를 단순화하였습니다. 그리고 내년 5월에 신고하는 ‘23년 귀속 간주임대료 이자율은 2.9%로 상당히 올라가니 유의 바랍니다.

 

그래도 일단 수입금액이 연간 2,000만 원 이하이니 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능합니다. 대부분의 경우 분리과세가 유리한데요, 분리과세는 다시 해당 임대주택이 지자체 등록되었는지 여부에 따라 공제금액이 다소 달라지는데, 그 결과는 아래와 같습니다.

 

(그림 2. 등록 여부에 따른 분리과세 세 부담 결과)

 

이때 ‘등록' 임대주택이라고 하면 지자체 및 세무서 모두 등록하고 관련 의무 사항을 모두 준수한 경우를 의미합니다. 그리고 ‘기본공제'는 다른 종합소득금액이 연간 2천 만 원 이하인 상황에 해당합니다.

 

그 결과 등록임대주택은 분리과세 시 약 43.3만 원, 미등록임대주택은 약 104.1만 원 정도의 세 부담을 지게 됩니다. 만약 다른 소득이 있어서 기본공제 적용이 안 된다면 이보다 더 높아질 것이고 그렇다면 한 달 월세 130만 원에 거의 근접하게 될 것입니다. 즉, 항상 그런 건 아니지만 주택임대소득이 발생하면 대략 한 달 치 월세는 세금으로 나간다고 생각하시는 게 좋습니다.

 

그렇다면 종합과세가 되면 어떻게 될까요? 이때는 해당 명의자의 다른 소득이 무엇이 있고, 또한 그 소득금액이 어느 정도인지에 따라 그 값이 모두 달라집니다. 그래도 대략적으로라도 알아본다면 아래와 같습니다.

 

(그림 3. 분리과세, 종합과세에 따른 세 부담 차이)

 

수입금액은 2천만 원 및 2천만 원 + 1원으로 다소 극단적으로 책정하였습니다. 그리고 분리과세 2천만 원은 미등록, 등록 두 가지로 비교하였는데 미등록인 경우 수입금액의 0.2% 가산세가 있어서입니다. 그 결과 미등록의 경우 158만 원, 등록의 경우 123만 2천 원의 세 부담이 나옵니다.

 

만약 2천 1원으로 무조건 종합과세를 해야 하는 경우에는 몇 가지 가정이 필요합니다. 다른 소득과 합산이 되어서입니다. 따라서 1) 연봉 2억으로 적용되는 세율구간 35%, 2) 수입금액 2,400만 원 이하이므로 단순경비율 42.6% 적용을 가정합니다.

 

그 결과(그림 3)의 가장 우측에 있는 결과가 나온 것입니다. 필요경비는 수입금액은 42.6%로 8,520,000원, 그 결과 주택임대소득 금액은 11,480,001원이 나옵니다. 그리고 여기에 적용되는 세율이 35%가 되는데 이는 다른 소득, 즉 근로소득이 2억이 발생하여 ‘이미' 35% 세율 구간을 적용받고 있어서입니다. 따라서 추가되는 세액은 4,459,800원으로 이는 분리과세가 되었을 때보다 월등히 높습니다.

 

이렇게만 본다면 종합과세가 무조건 안 좋게만 보입니다. 하지만 역으로 종합과세가 유리한 경우도 있을 수 있습니다.

 

(그림 4. 종합과세가 오히려 유리한 경우)

 

(그림 4)는 종합과세가 오히려 유리한 경우로, 예를 들어 수입금액은 1천만 원인데 필요경비는 무려 4천만 원으로 결과적으로 주택임대소득 금액이 손실 난 경우입니다. 주로 전세로만 임대해서 수입금액은 낮은데, 거액의 보유세(특히, 종부세)가 발생하거나 높은 금리로 이자 비용이 올라갈 때 이런 결과가 나올 수 있습니다.

 

사례에서는 근로소득이 3억이나 되기에 종합과세라 되면 세 부담이 커질 것을 우려하여(그림 3을 참고하세요.) 분리과세를 하는 경우가 있는데, 이 경우 근로소득은 그대로, 주택임대소득 사업소득은 손실 상태 그대로 종결이 되어 버립니다.

 

이때에는 차라리 종합과세를 한다면 사업소득 손실 부분이 근로소득과 합산되므로 전체 소득금액은 오히려 낮아져서 근로소득에 대해 환급이 될 수도 있습니다. 굉장히 어렵죠? 실제 계산은 더욱 복잡하기에 혹시 비슷한 경우라면, 세무 대리인(세무사 등)의 도움을 받아 종합소득세 신고를 하시고 과거 5년까지는 경정청구가 가능하니 그것도 활용하시면 좋겠습니다.

 

올해 6월부터는 전월세 신고제가 본격적으로 시행됩니다. 이에 대해 미신고시 최대 100만 원의 과태료가 부과되는데요, 이제 임대차계약에 대해서도 정부가 어지간한 정보는 모두 파악한다고 보시면 되겠습니다. 그 결과 매년 부담해야 하는 종합소득세 신고는 더욱 늘어날 수도 있겠다는 생각입니다. 그리고 여기에 파생되는 자금출처, 증여 이슈 역시 더욱 커질 것입니다.

 

앞으로는 주택임대소득에 대한 세 부담은 매년 5월 부담해야 하기에 ‘제3의 보유세'라 생각하시고 미리 대응하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.