장경철

2023.05.22 11:00

투자

[투자] '주택 기준' 알면 절세(絶稅) 보인다

Summary

 

단독주택 vs 공동주택 종류와 정의

 

구분

종류

정의

단독주택

단독주택

한 건물에 1가구만 거주하는 단독주택

다중주택(기숙사, 고시원 등)

독립된 주거의 형태를 갖추지 않음(공용 취사 시설), 660m² 이하, 3개 층 이하

다가구주택(원룸 등)

건물 소유자 1명, 한 건물에 여러 가구, 구분등기 X, 660m² 이하, 3개 층 이하, 19세대 이하

공동주택

다세대 주택(도시형 생활주택 등)

세대별 소유자 다름, 구분등기 O, 660m² 이하, 4개 층 이하

연립주택(빌라 등)

세대별 소유자 다름, 구분등기 O, 660m² 초과, 4개 층 이하

아파트

주택 층수가 5층 이상인 주택

 

부동산을 제대로 이해하고 본인의 것으로 만들려면 정의(定義)를 아는 것부터 출발한다고 본다. 먼저 주택의 정의에 대해서 살펴보자. '주택법'과 '건축법' 2개의 법에서 정의하고 있는데 다만 그 정의가 혼재 사용되어 있어 명확한 구분이 필요하다.

 

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주택법에서 주택의 종류는 단독주택과 공동주택으로 나뉜다. 단독주택은 1세대가 1개의 건축물 안에서 생활하는 주택이며 공동주택은 건축물의 전부 또는 일부를 여러 명이 '공동'으로 사용하는 주택을 말한다. 주택법은 '실사용 기준'으로 단독과 공동주택을 구분했는데 1세대가 쓰면 단독주택, 여러 세대가 쓰면 공동주택인 것이다.

 

단독주택은 단독주택과 다중주택, 다가구주택 등으로 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등으로 구분된다. 반면 건축법‘실소유 기준’으로 단독주택과 공동주택을 구분했다. 한 세대가 한 개의 건물을 소유하고 있으면 단독주택, 여러 세대가 한 개의 건물을 나눠 소유하고 있으면 공동주택인 것이다. 즉 주택법은 '사용 기준', 건축법은 '소유 기준'이다.

 

다음으로 세법상 주택의 정의를 알아야 한다. 절세(絶稅)를 위해서 말이다. 세법상 주택이란 허가나 공부(관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 장부)상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 다만 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도를 따른다.

 

이때 주택이란 상시 주거용으로 사용되는 건물을 말한다. 주택인지 아닌지 구분에 따라 1주택에 대한 비과세, 다주택에 대한 중과세 등에 영향을 미치기 때문에 어떤 건물까지를 주택으로 볼 것인지가 매우 중요하다. 건축법상 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말한다. 즉 건축물로 보기 위해선 지붕과 기둥 또는 벽이 있어야 한다.

 

한편 주택법은 이러한 건축물 중에서 주택이란 가구 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속 토지로 정의한다. 그런데 세법은 건축법이나 주택법을 준용해 주택을 판단하되, 그것이 절대적인 것은 아니다. 그래서 주택에 대한 세법상 구분은 쉽지 않다.

 

예를 들어 기숙사는 건축법상 건축물이고 주택법상 주택에 준하는 건물(준주택)이지만 세법상으로는 주택이 아니다. 즉, 세법은 주택의 정의에 관한 한 다른 법률을 참고만 할 뿐이고 실질적으로 주택으로 사용했는지 또는 사용할 수 있는지에 따라 판단하는데 이를 세법상 실질과세 원칙이라고 한다.

 

이러한 원칙에 의해 실질에 따라 주택인지 여부가 구분되는 대표적인 것이 민박용 주택과 펜션이다. 민박용 주택과 펜션은 이용 상황에 따라 주택이 되기도 하고 안되기도 한다. 또한 대표적 준주택인 오피스텔도 마찬가지로 주택으로 사용했는지 또는 사무실 등 주택 외 용도로 사용했는지에 따라 구분한다.


용도의 구분과는 별개로 무허가로 지어진 주택 또는 미등기 주택과 공가 또는 폐가에서도 세법은 실질과세의 원칙을 따른다. 즉 건축법 등에 의해 허가받지 않고 지어졌거나 등기가 돼 있지 않더라도 주택으로서 구조를 갖고 사용됐다면 주택에 해당된다.

 

따라서 이러한 경우엔 거주 등 비과세 요건을 갖췄다면 주택으로서 비과세될 수도 있고 다주택으로 중과될 수도 있다. 또한 한동안 비어 있는 공가라도 언제라도 용이하게 수선해 향후 주택으로 사용할 수 있는 것이면 주택이다. 다만 오랫동안 비어 있어 폐가가 돼 주택으로서 기능을 상실했다면 이는 주택이 아니다.

 

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한편 일반적인 주택 여부 판단과 달리 법률에 따라 아직 주택은 아니지만 택으로 보는 경우도 있다. 대표적으로 아파트 입주권과 분양권이 있다. 입주권은 재건축·재개발 과정 중 집을 부수고 다시 짓기 위한 과정에 있는 권리로서 개념상 주택은 아니지만 세법에서는 주택으로 본다.

 

따라서 일정한 요건을 갖추면 주택이 아니라 권리인 입주권을 양도한 경우에도 1주택으로 비과세를 받을 수도 있고 다른 주택 양도 시에 주택 수에 포함돼 다주택으로 중과세될 수도 있다.

 

분양권은 전에는 집이 준공될 때까지 주택이 아니었고 주택 수에도 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후부터는 다른 주택을 양도할 때 분양권도 주택 수에 포함된다. 다만 입주권이나 분양권 취득이 거주 이전을 위한 일시적 2주택 등 요건에 해당하는 경우에는 일정한 조건 하에 주택 수에서 제외되기도 한다.

 

위에서 언급한 양도세와 달리 취득세는 분양권 계약 시점 등에 따라 주택 수 판단이 달라지기도 한다. 또한 종부세에서 주택 수 판단도 양도세와는 또 다른 기준을 따른다. 즉 주택 수에 대한 판단도 세금 종류에 따라 서로 다르다.

 

규제가 복잡해지고 세밀해짐에 따라 주택 수의 판단이 점점 어려워지고 있다는 사실을 명심할 필요가 있다. 이렇게 어렵고 판단이 복잡해진 경우에는 주택을 살 때든 팔 때든 항상 한 번 더 따져보고 고민해야 하겠다.

 

 

다가구주택과 다세대주택 비교 기준과 세법상 취급

 

다가구주택과 다세대주택은 언뜻 보기엔 비슷하지만, 세법상 엄연하게 다른 주택이다. 최근 주택을 둘러싼 규제가 복잡해지고 있어서 다가구주택인지 다세대주택인지에 따라 내야 할 세금이 크게 차이 나는 경우가 적지 않다.

 

구분

층수

등기 여부

소유 주택 수 취급

3층 이하 주택

단독주택(다가구주택)

가구별 등기 X

1주택자

4층 주택

공동주택(다세대주택)

가구별 등기 O

다주택자

다가구 주택 vs 다세대 주택

※건축법 시행령 기준


건축법상 다가구주택이란 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하로 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660m² 이하이고 19가구 이하가 거주하는 곳을 말한다. 다만 1층이 필로티 구조로 주차장으로 쓰이면 필로티 층은 주택 층수에서 제외한다. 다가구주택은 단독주택의 한 종류다. 다세대주택이란 공동주택의 한 종류다. 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m² 이하이고 층수가 4개 층 이하인 곳을 뜻하며 면적과 층수에서 다가구주택의 기준과 일부가 겹친다.

 

다가구와 다세대주택을 가르는 기준 중 하나는 주택으로 사용하는 층수다. 주택으로 사용하는 층수가 4개 층일 경우 다세대주택이고, 3개 층 이하라면 다가구주택 혹은 다세대주택이 된다(건축법 시행령 별표 1 참조). 이때는 각 가구가 거주할 수 있는 공간의 구분을 확인해야 한다. ‘집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률’과 부동산 등기법에 의해 구분등기가 되어 있는 경우에는 다세대주택으로 본다.

 

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이처럼 다가구와 다세대주택은 외관상 쉽게 구분되지 않는다. 주택으로 사용하는 층수 등 외관은 물론 등기부 등본까지 확인해야 구분할 수 있다. 개별 등기가 가능한 다세대주택도 전체 가구를 1명이 소유하는 경우가 많다. 주로 소유자가 신축한 경우가 그렇다.

 

주택으로 사용되는 특정 건물을 다가구주택으로 볼 것인지, 다세대주택으로 볼 것인지의 여부는 세법에서 중요한 의미를 가진다. 외관상 비슷한 형태를 가진 주택이 다가구주택으로 분류되는지 다세대주택으로 분류되는지에 따라 납부해야 할 세금이 크게 차이 나는 경우가 많아서다.

 

예를 들어 다가구주택은 단독주택이므로 양도할 때 1주택에 대한 비과세 혜택에 따라, 건물과 일정 범위 내에 있는 그 부수 토지 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 다주택자가 다른 주택을 양도하는 경우 다가구주택은 주택 수가 1채로 계산된다. 그 안에 19가구 이하의 여러 가구가 각자 따로 거주할 수 있도록 구획된 경우에도 마찬가지다.


반면 다세대주택은 공동주택이므로 일괄 양도할 경우 그중 1채만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 10가구가 거주하는 하나의 다세대주택을 한 명이 모두 소유하고 있다면, 이를 한 번에 매각할 때 1채만 비과세 혜택을 받고, 나머지 9채는 혜택에서 제외된다는 의미다.


이뿐만 아니라 조정대상지역인 경우 각각의 가구가 모두 주택 수에 포함되므로 다주택으로 중과될 수도 있다. 게다가 2021년 1월 1일부터는 다주택자가 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 순차적으로 주택을 양도하고 최종 1주택이 된 상태에서 추가로 2년 더 보유(2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득해 양도하는 경우 추가로 2년 거주 기간을 채워야 함)하고 양도해야 한다. 그마저도 다세대주택을 일괄 양도할 경우 주택 1채조차 비과세 혜택을 받지 못하게 된다.


집값 안정을 위해 다양한 규제가 겹치는 경우가 많아지고 있다. 이런 상황에서는 단순히 눈에 보이는 것으로만 판단하거나 기존 상식으로만 판단할 경우 크나큰 낭패를 볼 수 있으므로 주택 등 부동산 양도 시 그 어느 때보다 신중한 검토가 필요하다.

 

 

고가주택 비과세 기준

 

그동안 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 등의 비과세 여부를 따질 때 들쑥날쑥 다르게 적용되던 고가주택의 가격 기준이 2023년 세법 개정을 통해 12억 원으로 통일됐다.

 

정부는 2021년 12월 양도소득세 비과세 고가주택 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정한 후, 지난해 중도금 대출 보증 기준도 12억 원까지 상향 조정했다. 올해부터는 종합부동산세, 주택 임대소득세 고가주택 기준도 12억 원으로 조정됐다.

 

구분

기준

개정 전

개정(2023년 적용 법률)

1가구 1주택 종합부동산세

공시가격

11억 원

12억 원 초과한 부분에 대한 과세

1주택 보유 임대소득세

기준시가

9억 원

12억 원 초과 주택 임대료 전액에 과세

1가구 1주택 양도소득세

실거래가액

12억 원

12억 원 초과한 부분에 대한 과세(변동 없음)

올해부터 적용되는 고가 주택의 과세 기준

※양도소득세 고가 주택 기준: 2021년 12월 8일 9억 원에서 12억 원으로 변경

 

이번 세법의 개정으로 12억 원이라는 금액을 기억하기 쉽게 바뀐 것은 맞지만 12억 원이 ‘거래가액’인지, ‘공시가격’인지, ‘과세표준’인지 등은 세목별로 기준이 다르므로 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

종합부동산세는 1가구 1주택자의 경우 공시가격에서 12억 원을 공제해 주기 때문에 ‘공시가격 12억 원’까지는 과세되지 않으며 임대소득세의 비과세 기준금액은 ‘기준시가 12억 원’이고 양도소득세의 비과세 기준금액은 ‘실지 거래 가액 12억 원’이다.

 

공시가격이란 정부가 조사·산정하는 부동산의 지표 가격을 말하며 통상 실거래가격의 80∼90% 수준으로 책정된다. 기준시가는 국세청에서 과세 기준으로 산정하는 가액으로 현재 대부분의 아파트에서 공시가격과 동일하지만, 양도소득세에 적용되는 실지 거래 가액이란 주택을 매매하면서 실제로 받은 금액을 말한다.

 

이번 개정으로 1가구 1주택자의 종합부동산세는 공시가격 12억 원 초과분에 대해서만 과세되고 세율 자체도 낮아져 세 부담이 전체적으로 줄어든다. 또 다주택자 중과세율 적용 대상도 올해부터 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 보유자로 바뀌어 이 외의 다주택자는 모두 중과세를 피하게 된다. 종합부동산세의 일반세율은 0.5∼2.7%이고 다주택자 중과세율은 2∼5%이다.

 

이로써 1주택자는 물론이고 다주택자의 세 부담이 눈에 띄게 줄어들게 된다. 예를 들어 공시가격이 약 11억 5,000만 원대인 서울 강동구의 한 아파트 3채를 보유했다면 2022년 4,000만 원대의 종부세를 내야 했지만 2023년엔 1,600만 원대로 급감하게 된다.

 

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지난 1월 25일 국토교통부는 2023년 개별 공시지가의 바탕이 되는 표준주택의 가격을 결정해 공시했는데 2022년보다 전국 평균 약 6% 하락한 수준으로 확정됐다.

 

표준주택은 개별주택 공시가격 산정의 기준이 되는 주택으로 지방자치단체는 표준주택 공시가격을 활용해 개별주택의 가격을 산정한다. 이에 따라 올해 4월 발표하는 개별 아파트의 공시가격도 전년도에 비해 떨어질 것으로 예상돼 세 부담은 더 줄어들 것으로 전망된다.

 

임대소득세의 과세 기준도 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 개정되면서 일부 1주택자의 소득세 부담이 줄어들게 됐다. 예컨대 기준시가 12억 원을 밑도는 서울 마포구의 한 아파트 1주택자는 임대소득이 연 2,000만 원일 때 2022년엔 약 123만 원의 소득세(분리과세) 부담이 있었던 반면 2023년에는 비과세된다.

 

1가구 1주택자의 양도소득세는 실지 거래 가액 12억 원을 초과한 부분에 대해서만 과세되고 다주택자는 2년 이상 보유한 주택에 대해 2024년 5월 9일까지 중과세율 적용이 유예돼 일반세율이 적용된다. 일반세율은 6∼45%지만 중과세율은 26∼75%이다. 이처럼 2023년엔 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 전반에 걸쳐 주택 보유자들의 세 부담이 완화될 것으로 보인다.

 

이 밖에도 2023년엔 다주택자의 취득세 중과제도 완화, 아파트의 등록임대 재개 및 세제 혜택 확대, 일시적 2주택 처분 기한 연장, 분양권 및 입주권의 단기 양도 세율 완화 등 여러 부동산 제도가 달라진다. 변화가 큰 만큼 주택을 소유하거나 부동산에 투자하고 있는 납세자들은 전반적인 세금 변동을 다시 한번 짚어보고 자금 계획을 세울 필요가 있겠다.

 

이처럼 혼란을 준 고가주택 기준이 올해(2023년)부터 12억으로 통일되며 주택임대소득 과세의 기준이 되는 고가주택 기준이 종전 9억 원에서 12억 원으로 인상되면서 이로써 종합부동산세 과세 대상이 되는 고가주택, 양도세에서 1주택 비과세의 기준이 되는 고가주택의 금액이 모두 2023년에는 12억 원이 된다. 종합부동산세에서 1주택 기본공제 금액을 종전 11억 원에서 12억 원으로 상향하고 다주택자의 경우에도 기존 6억 원에서 9억 원으로 공제 금액이 상향된다.

 

 

상가주택 비과세 기준

 

상가주택은 주로 아래층은 상가나 사무실이고 위층은 주택으로 이뤄져 있어 주위에서 흔히 볼 수 있는 건물을 말한다. 2022년부터 상가주택에 대한 양도세 기준이 달라졌는데 고가주택을 판단하는 매매가액 기준도 9억 원에서 12억 원으로 상향되었다.

 

면적 크기

일반주택

고가주택

주택>상가

전체 비과세

주택·상가 각각 과세

주택≤상가

주택만 비과세

주택·상가 각각 과세

면적에 따른 상가주택 판단 기준

※고가주택 기준: 양도 시 실거래가액 12억 원 초과, 취득 시 9억 원 초과

(자료. 국세청)

 

일반주택의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 더 큰 경우에 상가와 주택 전체를 주택으로 보기에 비과세를 적용받는다. 실지 거래 가액이 12억 원 이상인 고가주택의 경우 2022년 1월 1일 이후부터 주택 면적이 더 크더라도 주택만 주택으로 봐 비과세 대상이 되도록 세법이 개정됐다. 이제 고가주택은 면적에 따른 과세 차이가 크게 발생하지 않게 됐다.

 

상가와 주택의 면적은 과세에도 큰 영향을 미치므로 면적을 구분하는 것이 실무에서도 중요하다. 주택 면적인지 아닌지는 형식이 아닌 '실질'에 따르게 되어 있다. 공부상 용도가 주택 외로 돼 있거나 공부상에는 나타나 있지 않더라도 실제 주택으로 사용했다면 주택으로 인정받을 수 있는 것이다. 사실상 주택으로 사용한 것이 입증되면 비과세 면적이 커지게 돼 절세가 가능하다.

 

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2018년 9월 13일 이전에는 1세대 1주택자가 3년 이상의 보유 요건만 충족해도 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있었다. 하지만 2018년 9월 13일 부동산 대책으로 인해 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간을 충족하면서 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가됐다. 이렇듯 3년 이상 보유하는 것뿐만 아니라 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용받게 되는 것이다.

 

2년 이상 거주 요건을 충족하지 못했다면 1세대 1주택자라고 하더라도 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 없고 최대 30%의 일반 장기보유특별공제율만 적용받게 되는 것이다. 장기보유특별공제율을 30% 받는 것과 80% 받는 것은 세금 차이에 큰 영향을 미치므로 반드시 처분 전에 요건을 따져보고 전문가와 상의하는 것이 좋겠다.

 

상가주택을 양도할 때 주의할 점을 살펴보면 최근 유권해석이 변경됐다는 것이다. 2021년에서 2022년 사이에는 취득세 중과 규정으로 인해 취득세 절세를 위해 계약 시 매수자의 요청에 따라 양도 이전에 용도 변경 또는 멸실의 매매 특약을 체결하는 전략을 사용했었습니다.

 

이렇게 매매 특약이 있는 경우 양수자는 절세할 수 있고 양도자는 1세대 1주택 판단일을 매매계약일을 기준으로 인정하기 때문에 양도 당시 주택이 아니거나 주택이 멸실된 경우에도 1세대 1주택 요건을 만족하면 양도세 비과세를 적용받을 수 있었다.

 

그러나 2022년 10월 21일 기획재정부에서 '주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약 특약에 따라 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건을 판정함'이라는 새로운 해석을 내놓았다.

 

이제 1세대 1주택 판단일은 '매매계약일'이 아닌 '양도일(잔금청산일)'이다. 2022년 10월 21일 이후 양도분부터 이 기준이 적용되므로 그 이전에 계약을 체결했다고 하더라도 잔금청산일 또는 등기 이전이 2022년 10월 21일 이후에 진행된다면 비과세를 적용받지 못할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

 

마지막으로 상가주택을 양도할 때 기억해야 할 만한 절세 팁을 알아보기로 하자. 1세대 1주택 비과세 규정과 장기보유특별공제율 80% 적용받는 것이다. 비과세 규정과 장기보유특별공제는 양도소득세에 있어 가장 중요한 절세 포인트 중 하나다. 

 

2017년 8월 2일 부동산 대책으로 인해 상가주택 양도분의 비과세 요건에 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가했다. 따라서 부동산 대책 이전에 취득한 주택만 거주 요건 없이 보유 요건만 충족한다면 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

 

이때 비과세 적용 대상에 해당하는 사람들이 혼동하는 것이 있다. 1세대 1주택 비과세 적용되면 당연히 장기보유특별공제에 대해서도 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용받아 최대 80%까지 공제받을 수 있다고 생각하는 것이다.

 

그러나 1세대 1주택자가 비과세가 된다고 하더라도 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택의 경우 2년 이상 보유 요건과 보유 기간 동안 2년 이상 거주하는 요건을 충족하지 못했다면 일반 장기보유특별공제율을 적용받아 최대 30%까지만 비과세가 된다.

 

1세대 1주택 비과세 요건과 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 각각의 요건이 있으므로 다르게 판단해야 하는 것이다. 두 가지 모두 적용받을 수 있게 계획을 짜는 것이 중요한 절세 방법 중 하나다.

 

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