손광남 변호사

2023.05.19 11:00

법률

[법률] 독점 영업권을 부여하는 상가 분양계약

Summary

  • 상가 분양 계약을 보면, 상가의 특정 호실에 독점 영업권을 부여하고 다른 호실보다 고액으로 분양하는 것을 종종 볼 수 있습니다.
  • 독점권을 인정받으려면, 자신의 호수 분양계약서에 “약국 독점 영업권을 보장하는 분양계약”이라고 기재되어 있는 것만으로는 부족하고, 다른 호수의 분양계약서에도 이 내용이 기재되어 있어야 안전합니다.
  • 상가 관리규약 제정 또는 변경에 의해 특정 호수에 대해 독점영업권을 부여할 수도 있는데,  집회를 통하는 경우 구분소유자의 4분의 3의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받는 경우는 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.
  • 잘못된 계약으로 독점권을 인정받지 못한다면, 결국 수분양자는 분양사를 상대로 그 손해배상을 구할 수밖에 없는데, 문제가 될 시점에 분양사는 존재하지 않거나 자력이 없어 손해를 배상받지 못하게 될 가능성이 큽니다.

 

상가 분양 계약을 보면, 상가의 특정 호실에 독점 영업권을 부여하고 다른 호실보다 고액으로 분양하는 것을 종종 볼 수 있습니다. 특히 대형 상가 건물의 약국이나 편의점 같은 업종은 자리가 좋고 경쟁자만 없으면 큰 수익을 얻을 수 있고 그만큼 고액의 임대료를 받을 수 있기 때문입니다.

 

하지만, 시행사나 분양대행사를 믿고 거액을 들여 분양받았는데도 다른 상가가 같은 업종 영업을 하는 것을 막지 못하는 일이 종종 발생하니, 이러한 상가를 분양받으실 때는 주의해야 합니다.

 

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먼저, 자신의 분양계약서에 “약국 독점 영업권을 보장하는 분양계약”이라고 기재되어 있다고 하더라도 이것만으로는 부족합니다. 업종 제한 효력이 계약당사자가 아닌 다른 상가의 수분양자나 임차인에게 미치기 위해선 업종 제한 의무에 대한 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 합니다.

 

다른 상가의 분양계약서에도 이러한 내용이 기재되어 있으면 별문제 없이 독점권의 효력이 인정될 것입니다. 하지만, 이러한 계약서가 없다면, 다른 상가 수분양자들이 독점권 부여하는 것을 묵시적으로 동의했다는 점을 입증하기는 매우 어렵습니다. 따라서, 자신의 호실 분양계약서뿐만 아니라 다른 호실 분양계약서에도 자신의 호실에 독점 영업권이 부여되어 있다는 기재가 있는지 잘 살펴보아야 합니다.

 

다음으로, 상가 관리규약 제정 또는 변경에 의해 특정 호수에 대해 독점영업권을 부여할 수 있는데, 집회를 통해 관리규약 제정 또는 변경하려면 구분소유자의 4분의 3, 의결권의 4분의 3 동의를 얻어야 합니다. 집회 없이 서면결의만 받으려고 한다면 전체 구분소유자의 5분의 4 동의를 받아야 합니다.

 

실무적으로 보면, 소유자들의 동의를 받기 어렵고 관리규약 제정이나 변경에 절차적 흠결이 많습니다. 이 때문에 그 관리규약이 무효가 되는 사례가 대단히 많습니다.

CK_psxtg0468919_l.jpg만약 잘못된 계약으로 독점권을 인정받지 못한다면, 결국 수분양자는 분양사를 상대로 그 손해배상을 구해야 합니다. 그런데, 문제가 될 시점에 분양사는 존재하지 않거나 자력이 없어 손해를 보상받지 못하게 될 가능성이 큽니다.

 

따라서, 특정 호실에 독점 영업권을 부여하는 상가를 분양받거나 매수하기는 경우에는 그 독점 영업권이 효력이 있는지 잘 살피시고 계약하시기를 바랍니다.

 

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