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Summary

주택임대소득, 다 과세는 아니다. 주택수에 따른 과세대상부터 확인하자. 분리과세? 종합과세? 임대소득이 과세되는 2가지 방식을 비교해서 절세하자. 국세청에서 무료로 채워주는 모두채움서비스를 적극 활용하자

 

주택 임대소득이 연 2천만 원 이하인 경우 2018년 귀속분까지는 과세 의무가 없었지만, 2019년 귀속부터는 연 2천만 원 이하의 주택 임대소득자도 종합소득세 과세 대상이 되었다. 이에 따라 연 70만 명 이상의 주택임대사업자는 꼭 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다. 그럼, 주택임대사업자의 과세 대상 및 과세 방식에 대해서 살펴보자.

 

1. 내가 과세 대상인지부터 확인하자.

 

 

주택임대소득이 발생한다고 모두 세금을 내야 하는 것은 아니다. 과세요건에 해당하지 않는다면 비과세가 되기 때문에 먼저 내가 과세 대상인지부터 확인하여야 한다.

 

주택임대소득의 과세요건을 판단할 때, 주택 수는 부부합산으로 판단한다. 부부 합산 주택 수가 1채이고, 이 1채를 월세로 임대 중이라고 한다면 주택의 기준시가가 얼마인지 확인해 보아야 한다. 월세 임대 중인 주택의 해당 과세기간 기준시가가 9억 원이 넘는다면 해당 월세소득은 과세가 되고, 9억 원 이하라면 비과세 된다.

 

주택의 기준시가는 국토교통부에서 제공하는 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트 등에서 쉽게 확인할 수 있다. 2023년 과세소득부터는 기준시가 12억 원으로 상향되어 적용될 예정이나, 2023년 5월에 신고하는 종합소득세는 2022년분이므로 기준시가 9억 원이란 점을 혼동하지 않도록 하자.

 

2주택부터 모든 월세는 과세가 되며, 3주택 이상자가 보증금 합계액이 3억 원을 초과하면 임대보증금에 대한 ‘간주임대료’도 과세가 된다. 단, 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외(2023.12.31.까지)된다. ‘간주임대료’란 임대사업자가 월세 이외에 전세 또는 월세 보증금을 수령함에 따라 얻는 수입을 의미하며, 보증금에 일정 이율(1.2%, 2023년부터는 2.9%)을 곱하여 계산한 금액을 소득금액 및 과세표준에 합산한다.

 

 

2. 어떤 방법으로 과세가 되나?

 

이렇게 본인의 임대주택에 대한 임대소득이 과세라고 확인된다면 어떤 방법으로 과세가 되는지 알아보자. 먼저 주택 임대소득이 연 2천만 원 이하면 2가지 방법 중 하나를 선택할 수 있다.

 

① 15.4%(지방소득세 포함)의 세율로 분리과세 ② 종합과세

 

본인의 다른 소득과 합쳐서 종합과세를 적용받는 것이 유리한지, 아니면 임대소득만 따로 분리하여 분리과세를 적용받는 것이 유리한지 본인의 상황에서 더 절세할 수 있는 방식을 찾아서 신고하도록 하자. 분리과세 신고 시 세무서 사업자등록과 지방자치단체 주택임대사업자 등록을 모두 해놓은 상태라면 다음의 세제상 혜택을 볼 수 있다.

 

 

그러나 임대주택에 대한 세제상 혜택이 과도하다는 정부의 의견이 반영되어 2020년 8월 단기 민간임대주택(4년 의무 임대) 및 아파트 장기 일반매입임대주택(8년 의무 임대) 유형이 폐지되었다. 그러므로 주택 유형과 임대주택 유형에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록할 수 없어, 임대소득세에 대한 혜택을 적용받고자 하여도 세제 혜택을 적용받지 못할 수 있다.

 

국세청 홈택스에서는 주택임대소득에 대해서 종합소득이 나은지 아니면 분리과세가 나은지에 대한 세액 모의 계산 서비스를 제공하고 있다. 국세청 홈페이지에서 모의 계산 활용법에 대해서 숙지한 후 활용해 본다면 큰 도움이 될 것이다. 또한 간주임대료 모의 계산도 제공받을 수 있기 때문에 국세청 홈택스 사이트를 적극 활용하도록 하자.

 

 

3. 국세청 모두채움 서비스를 적극 활용하자.

 

국세청에서는 납부(환급)세액을 미리 계산하여 제공한 신고 안내문을 5월 초까지 배포하고 있다. 모두채움 서비스 대상은 단순경비율이 적용되는 소규모 사업자와 사업소득이 아닌 다른 소득(근로, 연금, 기타소득)이 발생한 납세자를 대상으로 하며, 모두채움 안내문을 받은 납세자는 ARS전화(1544-9944)한 통으로 간편하게 신고를 마칠 수 있다.

 

본인의 세액을 꼼꼼히 계산해 보고 국세청 모두채움 서비스상 금액이 본인의 계산과 맞다면 간단하게 전화 한 통으로 종합소득세 신고를 마무리하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

 

 

4. 주택임대소득 세무조사 사례

 

주택임대소득 탈루 유형은 어느 정도 유형이 정해져 있다. 이에 대해서 국세청도 대부분 이미 파악하고 있으며 주기적인 세무조사를 통해 세금을 추징하고 있다. 다음의 세무조사 사례를 살펴보고 혹시 본인이 불성실한 신고를 하고 있는지 확인해 보는 시간이 필요하다. 탈루 사실이 명백하고 탈루 규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사 전환되는 건 시간문제이기 때문이다.

 

이 밖에 주택임대소득에 대해서 국세청은 국토교통부와 대법원 등 관련 부처의 주택 임대차 정보를 종합하여 연계 분석할 수 있다. 즉, 내가 세금 신고를 하지 않아도 다른 기관의 정보로 얼마든지 나의 임대소득이 포착될 수 있다는 것을 알고 있어야 한다.

 

대표적인 예로 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)가 있다. 2021년 6월 1일부터 주택 임대차 계약 신고제가 시행됨에 따라 경기도 외 도(道) 관할 군 지역을 제외한 전역에 대해서 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하면 임대차 계약 내용을 신고해야 한다. 2023년 6월 1일부터는 임대차계약 관련 신고를 하지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료도 부과된다. 관련 정보가 시군 구청에 보관되면 나의 임대소득 포착은 어려운 일이 아니게 된다.