장보혜 변호사

2023.05.17 11:00

법률

[법률] 임차인이 사전에 유익비에 대한 포기약정을 한 경우 포기약정의 효력은 인정될까?

Summary

  • 임차인이 임대차 목적물의 가치를 높이는 비용인 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에만 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야
  • 유익비상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로(민법 제652조) 포기약정 또한 유효

 

지난주 건물 기타 공작물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건에 대해서는 임차인의 부속물매수청구권이 인정됨을 살펴보았다.

 

그렇다면 임차인이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 비용을 지출했으나 비용 지출한 물건이 독립성이 없어 건물의 구성 부분으로 되는 경우에는 임차인은 지출 비용을 보전받을 수 있을까?

 

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우리 민법은 임차인이 임대차 목적물의 가치를 높이는 비용인 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에만 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있다(제626조 제2항).

 

유익비란 ① 임대차 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것, ② 임차인이 지출한 결과가 임대차 목적물의 구성 부분으로 될 것, ③ 가액의 증가가 현존할 것을 요건으로 하나, 임대인의 동의가 있을 것을 요하지는 않는다.

 

따라서 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 해당하지 않으며, 반드시 임대차 목적물 자체에 대하여 직접적으로 비용을 지출할 것을 요하지는 않으므로 임차인이 토지의 지목을 임야에서 공장용지로 변경한 경우 이를 위해 납부한 토지개발부담금도 유익비에 포함된다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787판결).

 

또한 임차인이 지출한 결과가 임대차 목적물의 구성 부분이 되지 않고 독립성이 인정된다면 그것은 부속물이 되기 때문에 유익비상환청구권의 대상이 되지 않는다. 예를 들어 상가건물의 출입문은 독립성이 인정되므로 유익비상환청구권의 대상이 아니라 부속물매수청구권의 대상이 된다.

 

그렇다면 만약 임대차 계약 시 유익비상환청구권을 포기하는 약정을 한 경우 약정의 효력은 인정될까?

 

유익비상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로(민법 제652) 포기약정 또한 유효하며, 우리 판례는 부동산 거래 실무상 흔히 하는 원상회복 약정을 필요비유익비상환청구권 포기 약정으로 해석하며 그 효력을 인정하고 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609판결).

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유익비상환청구권은 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있고, 임대차 종료 원인을 묻지 않으므로 임차인의 차임 연체를 이유로 임대차가 해지된 경우에도 인정된다.

 

정리하자면, 건물 사용의 편익을 위해 비용을 지출한 결과 독립성이 인정된다면 부속물매수청구권의 대상이 될 것이고, 건물의 구성 부분으로 되어 독립성이 인정되지 않는다면 유익비상환청구권의 대상이 될 수 있으나, 유익비상환청구권의 포기약정은 부속물매수청구권의 포기약정과 달리 유효한 약정으로 인정됨을 주의해야 할 것이다.

 

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