제네시스박

2023.05.16 11:00

세금/절세

[세금/절세] 주택임대소득, 연간 2천만 원 초과 여부가 왜 중요할까?

Summary

  • 주택임대소득 수입금액 계산 사례
  • 연간 2천만 원 초과 여부에 따른 분리과세, 종합과세 이해
  • 분리과세, 종합과세, 뭐가 더 유리할까?

 

지난 시간 우리 우리는 부부합산 주택 수에 따라 주택임대소득이 과세되는지 그렇지 않은지를 살펴보았고(이를 주택임대소득 과세요건이라 합니다.), 그에 따라 자신의 다른 소득과 합산되는 ‘종합과세', 그렇지 않고 주택임대소득 그 자체로 종결되는 ‘분리과세'에 대한 개념을 공부하였습니다.

 

여기에서 중요한 건 우선 ‘부부합산 주택 수' 였으며, 그에 따라 계산된 ‘수입금액'이 얼마인지에 따라 어떻게 과세될지가 결정된다고 설명해 드렸는데요, 구체적인 사례를 살펴볼까요?

 

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(그림 1. 부부합산 2주택, 월세인 경우)

 

첫 번째 사례는 부부합산 2주택인 경우입니다. 이때는 월세에 대해 과세가 된다고 지난 시간에 살펴보았죠? 아래 다시 한번 공유해 드립니다.

 

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(그림 2. 주택임대소득 과세요건)

 

그런데 여기에서 발생한 월세가 250만 원이므로 임대 기간이 12개월이라고 가정하면 수입금액은 250만 원 * 12개월 = 3,000만 원이 됩니다. 물론 임대 기간이 8개월이라면 수입금액은 2,000만 원(=250만 원 * 8개월)이 되며 이건 임대 기간에 따라 다릅니다.

 

그리고 이때 수입금액은 경비를 차감하기 전 금액으로, 사례에서는 연간 2천만 원을 초과하였으므로 ‘전액 종합과세'가 됩니다. 따라서 해당 명의자의 다른 소득에 따라 세 부담은 모두 달라집니다. 중요한 건 비용을 차감하기 전인 수입금액을 기준으로 해서 종합과세가 되는지 혹은 분리과세가 되는지 여부를 판단한다는 것입니다.

 

 

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(그림 3. 부부합산 2주택, 전세 및 월세인 경우)

 

두 번째 사례 역시 부부합산 2주택인 경우입니다. 이 중 하나는 전세, 그리고 다른 하나는 월세를 주고 있는데요(당사자는 다른 곳에서 임차 중이라는 의미), 중요한 건 부부합산 2주택이므로 월세에 대해서만 과세가 됩니다.

 

따라서 월세 250만 원 * 12개월 = 3,000만 원이 되는데 이때 ‘공동명의'이므로 각각의 수입금액은 지분대로 나눈 1,500만 원(부부 공동, 5:5 지분 가정)이 됩니다. 이때는 수입금액이 연간 2천만 원 이하이므로 분리과세 및 종합과세 중 선택이 가능합니다. 이때는 유불리를 따져봐야겠죠?

 

중요한 건 공동명의를 함으로써 수입금액을 분산시킬 수 있다는 점입니다. 그런데 사정상 어느 한쪽으로 수입금액을 몰아줘야 하는 경우라면 어떻게 해야 할까요? 소득이 상대적으로 낮은 사람에게 몰아주거나 혹은 건강보험 피부양자 자격을 유지하기 위해서 말이죠. 이때는 1) 공동사업자 손익 약정 비율을 별도 작성해야 하고(그렇지 않으면 지분대로 측정), 2) 손익 약정 비율에 맞게 실제 자금흐름을 일치시켜야 합니다.

 

예를 들어 부부 5:5 지분으로 되어 있는데 남편 100, 아내 0 이런 식으로 한쪽에 수입을 몰아주려면 단순히 신고만 해서 그렇게 되는 건 아니고 이에 맞게 월세 등도 한쪽이 모두 받아야 하고, 신고 시 별도 손익 약정 비율을 신고해 줘야 하는 것입니다. 혹시 필요하신 분은 이번 5월 신고 때 참고하시기 바랍니다(가급적 세무 대리인 도움을 받으세요).

 

 

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(그림 4. 부부합산 3주택, 모두 전세인 경우)

 

세 번째 사례는 부부합산 3주택으로 월세 및 간주임대료에 대해 모두 과세되는 경우입니다. 다만 월세는 없고 모두 전세로 임대하였으므로 간주임대료만 발생하는데요, 간주임대료의 경우 위에서 보시는 것처럼 계산 시 수입금액은 2천만 원 초과가 되어 전액 종합과세가 됩니다.

 

물론 이는 약식으로 계산한 것입니다. 간주임대료의 경우 ‘적수' 계산이라고 하여 임대 기간에 따라 일할 계산하여 적수가 큰 주택부터 3억 공제금액을 차감해야 하는데 이를 생략하였습니다. 또한 (그림 4) 사례는 ‘22년도 귀속이므로 1.2%의 이자율을 적용하였으나 ‘23년 귀속의 경우(내년 ‘24.5월 신고), 2.9%의 이자율을 적용해야 하니 유의 바랍니다.

 

만약 임대주택을 전세로만 구성할 때 종합과세를 피할 수 있는 보증금 액수는 어떻게 될까요? 1.2% 이율을 가정하면 약 30.777억이 되는데, 만약 2.9%로 올라간다면 이때는 약 14.49억으로 급격하게 줄어든다는 것을 알 수 있습니다. 주로 전세로 임대를 한 경우라면 종합과세에 대한 대비가 필요함을 의미합니다.

 

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(그림 5. 부부합산 3주택, 월세 + 전세인 경우)

 

마지막 사례는 부부합산 3주택으로 전세, 월세가 섞여 있는 경우입니다. 우선 월세는 100만 원 * 12개월 = 1,200만 원이 되고 간주임대료는 504만 원이 나오는데요, 이때 중요한 것은 별도 소형주택(전용 40 ㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하)이 없으므로 간주임대료 계산 시 모든 임대주택의 보증금을 다 더해야 한다는 것입니다.

 

간혹 ‘월세 보증금은 제외하지 않나요?’라고 문의를 하시는데요 그렇지 않습니다. 따라서 월세 1채, 전세 2채의 보증금 합계액이 10억이라고 하였기에 위와 같은 결과가 나왔고, 연간 수입금액은 2천만 원 이하가 되어서 분리과세 및 종합과세 중 선택이 가능합니다.

 

지금까지 간단한 사례를 살펴보았는데요, 사실 실제 사례는 훨씬 복잡합니다. 우선 임대 기간이 제각각입니다. 이 경우 ‘월할 계산'을 하는데요, 그렇다 하더라도 간주임대료의 경우 적수 계산도 해야 하고, 공동명의 주택은 별도로 보아 3억 원을 공제하는 등 임대주택이 많다면 홈택스 모의 계산 혹은 세무 대리인의 도움을 받으시는 게 좋습니다.

 

중요한 건 분리과세를 할 것인가, 혹은 종합과세를 할 것인가인데요(이마저도 수입금액 연간 2천만 원 이하인 경우이며 2천 초과 시 무조건 종합과세 해당), 일반적으로는 분리과세가 유리합니다. 이유는 ‘세율'에 있습니다. 기본적인 종합소득세 세율은 6%~45%로 구분됩니다.

 

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(그림 6. 개인 종합소득세율)

 

이는 양도세 기본세율과 동일한데요, 분리과세 세율이 14%이므로 과표가 1,400만 원을 초과한 경우라면 최소 15%의 종합소득세 세율을 적용받아야 하므로 차라리 14%인 분리과세가 유리할 수 있는 것입니다.

 

다만 다른 소득이 없거나 있더라도 과표 1,400만 원 이하인 경우 그리고 주택임대소득 자체가 손실이 난 경우에는 종합과세가 유리할 수 있습니다. 이에 대한 내용은 다음 칼럼에서 ‘주택임대소득 활용 - 마지막 편'으로 설명해 드리고자 합니다. 아무쪼록 미리 준비하셔서 불필요한 세금을 내는 일이 없도록 대비하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

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