장경철

2023.05.15 11:00

투자

[투자] 특수관계인 간 부동산 거래…절세(絶稅)의 비법 알아보자

Summary

 

가족 간 부동산 매매 장단점·주의 사항

 

구분

핵심 내용

가족 간 부동산 매매 장단점

장점

①시가보다 저가로 거래해도 증여세 없음

②증여보다 취득세 적게 냄

③등기 후 언제 매도해도 불이익 없다(증여는 5년 내 매도하면 양도세 폭탄)

④언제든지 매매 가능

단점

①다주택자면 양도세 폭탄

②현금 보유자만 가능

③자금조달계획서 제출

가족 간 부동산 매매 주의사항

①매매계약서에 따라 실제 매매대금 이체(등기 시 이체내역 제출해야 함)

②매매대금 출처 명확해야 함(현금증여신고서, 소득증명원 제출 필요)

 

최근 들어 공인중개사를 통하지 않은 부동산 직거래가 늘고 있는 가운데, 가족, 친인척 등 특수관계인 사이 증여세를 줄이기 위해 부동산 거래를 가장하는 ‘편법 증여’ 등에 대한 주의가 요구된다. 국토교통부가 최근 발표한 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’를 살펴보면, ‘특수관계인 간 직거래를 통해 편법 증여한 경우’는 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형이었다.

 

예를 들면 20대 자녀가 부모에게 아파트 구입 자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하고, 부모를 세입자로 하는 임대계약을 체결한 사례가 대표적이다. 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 가격으로 매매하면 편법 증여로 간주해 과태료를 부과한다.

 

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그렇다면 가족 간 부동산 거래를 통해 절세(絶稅)가 가능할까? ‘상속세 및 증여세법’에서는 가족 등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30%와 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 한다. 가령 실거래가가 9억 원인 아파트를 6억 3,000만 원 미만으로 거래하거나, 12억 원인 아파트를 9억 원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있다. 즉 앞서 말한 범위 안에 해당하면 증여세를 납부하지 않아도 된다.

 

다만, 주의할 점은 실제 매매임을 입증할 수 있도록 해야 한다는 것이다. 표준매매계약서를 작성하고, 매매대금은 현금 거래보다는 계좌이체를 통해 금융거래 내역을 남겨야 한다. 매수대금은 신고된 소득 증빙, 재산 처분 내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명해야 한다.

 

매매임을 인정받지 못하면 양도소득세가 과세될 수 있다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억 원까지 비과세가 가능하다.

 

 

◆특수관계인 간 거래 절세방법은

 

①매매냐 증여냐, 부모 보유 주택 수 등 따라 달라



몇 년간 집값이 무섭게 올랐다. 그사이 다주택자들에 대한 세금(취득세, 양도소득세, 보유세)은 한층 강화되었다. 더는 살 수도, 팔 수도, 그렇다고 보유할 수도 없다는 하소연이 들린다. 하지만 이제 시장의 분위기가 바뀌어 집값은 급락하고 있다. 세금 때문에 집을 처분하고 싶어도 수요가 붙지 않으니, 거래되지 않는다. 이러한 상황에서도 꾸준히 증여 거래는 늘고 있다고 한다. 양도소득세를 내면서까지 타인에게 싸게 파느니 차라리 자식에게 물려주겠다는 생각일 것이다.



②증여성 거래 성행



일부는 증여가 아닌 매매의 방법을 선택하기도 한다. 자식 등에게 싸게 파는 방식으로 증여세를 줄이겠다는 생각으로 보인다. 이 때문에 최근 급격한 저가 거래 중 가족 간 거래가 많이 포함되어 있다고 한다. 흔히 말하는 증여성 거래가 성행하는 상황이다. 집을 보유할지 팔지, 판다면 제3자에게 팔지 자식에게 넘길지, 자식에게 넘길 때 증여로 할지 매매로 할지의 선택은 매우 중요한데 그에 따른 세금 차이가 엄청나기 때문이다.

 

구분

소유권 이전 내용

발생하는 세금

매매의 경우

제3자 간 일반매매와 동일, 1가구 1주택 등으로 양도소득세의 부담이 적은 경우에는 매매 방식을 선호

양도소득세(고저가 매매 시 일부 증여세)

증여의 경우

부모의 양도소득세 부담이 큰 상황에서는 증여 방식을 선호

증여세

부담부증여의 경우

보증금, 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 뜻함

양도소득세, 증여세

케이스별 소유권 이전 내용·발생 세금

(자료. 세무 업계종합)

 

이하에서는 부모가 자식에게 집을 넘길 때 매매와 증여의 방식에 따른 세금 효과를 비교해 보겠다.

 

CK_psxtg0972528_l.jpg(가정 1) 매매로 넘기는 경우=일반적으로 부동산을 양도하는 경우 양도인에 대해서는 양도소득세, 양수인에 대해서는 취득세를 고려하면 된다. 그런데 가족 사이의 양도에서는 조금 더 신중할 필요가 있다. 우리 세법은 가족 사이에서 재산을 양도하는 것을 증여로 추정한다(상속세 및 증여세법 제44조). 실제로는 증여하면서 증여세를 회피하기 위해 형식적으로 매매인 것처럼 만드는 경우가 있어서다. 이러한 증여 추정을 벗어나려면 매매대금의 지급 등 실제로 매매가 이루어졌다는 사실을 객관적으로 입증해야 하는데 이른바 위장매매는 절세방법으로 고려될 수 없기 때문이다.


그렇다면 실제 매매가 이루어진 것이 맞다면, 세금 효과도 그대로 따르는 것일까? 예컨대 부모가 15억 원짜리 집을 자식에게 5억 원에 매매하였다고 가정해 보자. 아마도 부모는 싸게 팔았으니 양도소득세도 줄이고, 자식의 취득세도 줄인다고 생각할 수 있다.

 

하지만 세법은 그렇게 호락호락하지 않다. 자식 입장에서는 시가보다 싸게 산 이익만큼 증여받은 것으로 보아 증여세를 부담한다(상속세 및 증여세법 제35조). 다만, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액만큼은 정상 범위로 인정해 준다(같은 법 시행령 제26조). 즉, 위 사례에서 시가보다 3억 원 적은 12억 원까지는 증여가 아니고, 그보다 더 낮은 금액에 대해서는 증여세를 부과한다.


한편 부모 입장에서는 양도소득세가 문제 된다. 소득세법은 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액만큼 정상 범위로 인정하고, 이를 벗어나면 부당행위로 보아 시가로 거래한 것으로 취급하기 때문이다(소득세법 제41조, 같은 법 시행령 제98조). 즉, 위 사례에서 시가보다 5% 적은 14억 2,500만 원까지는 정상 거래로 보고, 그보다 더 낮으면 시가인 15억 원에 양도한 것으로 보아 과세한다. 대개 부모들이 양도소득세를 미처 고려하지 못하고 과도하게 저가로 양도하는 경우가 많은데, 양도소득세의 기준이 더 엄격하다는 점에 유념하여야 한다.


따라서 납세자 입장에서는 양도소득세와 증여세를 함께 비교하면서 세금을 가장 줄일 수 있는 적절한 가격을 고려할 필요가 있겠다.


(가정 2) 증여로 넘기는 경우=일단 증여로 넘기는 경우라면 부모 입장에서 양도소득세의 부담이 없다. 양도소득세의 과세 대상은 '유상'양도인데(소득세법 제88조 제1호), 증여는 유상이 아니기 때문이다. 이러한 이유로 주로 부모의 양도소득세 부담이 큰 상황에서는 증여 방식을 선호한다. 반대로 부모가 1가구 1주택 등으로 양도소득세의 부담이 적은 경우에는 매매 방식을 선호한다.


자식 입장에서는 무상으로 재산을 받았으니, 증여세를 부담하여야 한다. 예컨대 부모가 시가 15억 원의 집을 자식에게 증여하였다면, 15억 원의 이익만큼 증여세를 부담한다. 또한 자식은 취득하는 집에 대해 취득세를 부담하는데, 대체로 증여의 경우가 매매보다 세율이 높다.


다만, 현재 세법 개정안에 따르면 2023년부터 몇 가지 중요한 변화가 예상된다. ①증여세를 산정할 때 부모 자식 사이의 증여재산공제액이 현재 5천만 원에서 1억 원으로 늘어난다. 이에 따라 내년부터 증여세는 줄어들 것이다. ②부동산 무상 취득의 경우 과세표준이 현재 시가표준액(공시가격)에서 시가로 변경된다.

 

대개 시가표준액이 시가에 미달하므로 내년부터 취득세는 늘어날 것이다. 또한 ③가족으로부터 증여받은 부동산에 대한 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 연장된다. 즉, 현재는 증여받은 후 5년 내 양도할 경우 양도소득세 산정에서 불이익이 있는데(취득가액을 당초 증여자의 취득가액으로 적용함), 그 부담을 갖는 기간이 두 배로 길어지는 것이다.


이처럼 자식 입장에서는 내년부터 증여세 부담은 줄어드는 반면 취득세 부담은 늘어나면서 장래 양도소득세 관련 부담도 늘어날 예정이다. 그에 따른 유불리는 미리 단정하기는 어렵고, 각각의 세금 효과의 차이를 비교해 보아야 한다.

 

(가정 3) 부담부 증여=단순히 증여와 매매의 방법만 있는 것은 아니다. 부담부 증여라는 절충안을 고려할 수도 있겠다. 예컨대 부모가 소유하는 15억 원짜리 집에 보증금 8억 원의 전세를 놓은 다음 해당 전세 계약을 승계하는 조건으로 자식에게 집을 증여하는 경우를 가정해 보자. 집에 8억 원의 대출받은 다음 해당 대출금 채무를 승계하는 조건을 붙이는 경우도 같다고 보면 된다.

 

전세 보증금(또는 대출금) 8억 원의 반환 의무는 자녀에게 넘어가기 때문에 그 부분은 공짜로 넘기는 것이 아니다. 따라서 세법에서는 대가를 받고 넘긴 것으로 볼 수 있는 8억 원 부분은 매매로, 공짜로 넘어간 7억 원 부분은 증여로 취급한다. 이 경우 매매 부분과 증여 부분은 앞에서 설명한 내용과 같은 세금 효과가 각각 발생하게 된다. 사안에 따라서는 부담부 증여에서 부담 금액을 적절히 설정하는 방법으로 매매 또는 증여 방식보다 절세 효과를 크게 얻을 수도 있겠다.

 

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③합리적 절세 방안은


이처럼 납세자가 선택할 수 있는 방법이 다양하다. 먼저 증여의 방법을 고려하였다면, 자식에게 부과될 증여세와 취득세를 고려할 것이다. 다음으로 매매의 방법을 고려하였다면, 부모의 양도소득세와 자식의 증여세를 최소화할 수 있는 가격을 고려할 것이다.

 

그리고 매매의 방법과 증여의 방법을 비교하면서, 세금을 더 줄일 수 있는 방법을 찾을 것이다. 그 과정에서 매매와 증여를 적절히 혼합한 부담부 증여 방식도 고려해 볼 수 있을 것이다.


이처럼 각각의 선택에 따라 다양한 세금 효과가 발생한다. 그리고 이러한 효과는 부모가 보유한 주택 수, 보유기간, 지역, 시가 등에 따라, 또한 자식의 주택 수 등에 따라 하나하나 산정해 보아야 한다. 또한 세법이 수시로 개정되기 때문에 집을 언제 넘기는지(예컨대 올해 안으로 넘길지 아니면 내년에 넘길지)에 따라서도 세금 효과가 크게 달라질 수 있겠다.


시중에 절세와 관련된 정보가 넘쳐나지만, 본인의 상황에 꼭 맞는 정보를 찾기는 어렵다. 각자의 상황이 모두 제각각이고 그에 따른 세금 효과 또한 모두 다르기 때문이다. 납세자로서 구체적인 의사결정에 앞서서 반드시 전문적인 검토를 통해 최적의 방안을 고려할 필요가 있다.

 

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