이성호 세무사

2023.05.11 11:00

세금/절세

[세금/절세] 입주권을 보유하는 경우 비과세 특례의 적용

Summary

  • 입주권 종류에 따른 구분(원시취득분/승계취득분)
  • 입주권을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용
  • - 양도일 현재 타 주택 등을 보유하지 않는 경우(원시취득 입주권)
  • - 신규주택 취득 후 입주권을 양도하는 경우(원시취득 입주권)
  • 대체 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용(원시취득 입주권)
  • 대체 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용(승계취득 입주권)

 

정부가 부동산시장 연착륙을 위해 등 부동산 규제를 연이어 해제하면서 일부 지역에서나마 입주권 전매거래가 늘고 있다. 이번 시간에는 조합원입주권과 일반주택을 보유하는 경우 입주권 또는 대체 주택의 양도 순서에 따른 1세대 1주택 비과세 특례규정을 살펴보자.

 

현행 소득세법시행령 제89조에서는 조합원 입주권을 다음과 같이 정의하고 있다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

 

입주권은 지난 2021.12.08. 세법 개정을 통해 그 범위가 늘어났다. 개정 전에는 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원으로 취득한 것으로 제한하다가 2022.01.01. 이후 취득하는 자율주택 정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업을 시행하는 정비사업 조합 조합원의 지위로서 취득하는 입주권도 입주권의 범위에 포함되었다.

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1. 입주권 종류에 따른 구분

 

일반적으로 입주권은 관리처분계획 인가일 이전에 종전부동산을 보유함으로써 조합원의 자격을 취득하는 원조합원관리처분계획 인가일 이후 매매, 증여 등 권리 의무를 승계받음으로써 취득하는 승계조합원으로 구분된다.

 

이 경우 입주권의 종류에 따라 해당 입주권 자체를 양도하는 경우 비과세 적용 여부, 완공 이후 신규주택의 보유기간 산정이 달라진다는 점을 유의해야 한다.

 

구분

원시취득하는 경우

승계취득하는 경우

입주권 취득 시점

관리처분계획인가일

관리처분계획 인가일 이후

거래 당시(매매 등)

비과세 판단 주택 수

주택 수 포함

신축주택의 취득시기

종전 주택 취득일

신축주택 사용승인(준공검사)일

신축주택의 보유기간

종전 주택 취득일~신축주택 양도일(공사 기간 포함)

신축주택 취득일~

신축주택 양도일

 

 

2. 입주권을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용

 

입주권과 다른 부동산을 보유하던 중 입주권을 먼저 매매하는 경우 비과세 특례규정은 소득세법 제89조 1항 4조의 두 가지 유형을 판단하면 된다.

 

(1) 양도일 현재 타 주택 등을 보유하지 않는 경우(원시취득 입주권)

 

종전 주택이 입주권으로 전환된 후 입주권을 양도하는 경우 주의할 점은 1세대1주택 비과세 요건의 충족 시점이다. 통상적인 경우 양도일 현재를 기준으로 보유기간 및 1주택 여부를 판단하여 비과세를 적용한다. 그러나 입주권 양도 시 비과세 특례의 적용요건은 다음과 같다.

 

1. 관리처분계획인가일 현재 보유기간(또는 거주기간) 등 비과세 요건 충족할 것

2. 양도일 현재 타 주택(또는 입주권, 분양권)을 보유하지 않을 것

 

따라서, 관리처분계획인가일 현재 2주택 또는 타 입주권(또는 분양권)을 보유하더라도 입주권의 양도일 타 주택 등이 없다면 비과세가 가능하다는 점이다.

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(2) 신규주택 취득 후 입주권을 양도하는 경우(원시취득 입주권)

 

종전 주택이 입주권으로 전환된 후 입주권을 양도하기 전에 신규주택을 취득하는 경우에는 소득세법 제89조 3항에 따른 일시적인 2주택 비과세 규정과 비슷하다. 하지만 다음과 같은 차이가 있다.

 

구분

신규주택 취득시기

소득세법 제89조 3항(비과세 특례)

종전 주택 취득일 ~ 1년 이상

지난 후 신규주택 취득

소득세법 제89조 4항(입주권의 비과세 특례)

해당 없음

 

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3. 대체 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용(원시취득 입주권)

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 등 시행 기간 동안 거주하기 위하여 대체 주택을 취득하고 대체 주택을 먼저 양도하는 경우 다음에 따라 비과세 특례를 적용한다.

 

  • 대체 주택 거주요건 : 대체 주택을 취득하여 1년 이상 거주(보유×)
  • 대체 주택 양도 요건 : 신축주택의 완공 전 또는 완공 이후 3년 이내 대체 주택 처분
  • 신축주택 거주요건 : 완공 후 3년 이내 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주(보유×)

 

다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

 

3.PNG

 

4. 대체 주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 특례의 적용(승계취득 입주권)

 

주택소유자가 입주권을 취득하고 종전 주택을 먼저 양도하는 경우로서 종전 주택을 양도하기 전에 매매 등으로 취득한 조합원입주권이 완공되어 신축주택이 있는 경우 비과세 적용에 관한 내용이다. 이 경우 종전 주택의 양도 시기는 입주권 취득일로부터 3년이 경과되어야 한다.

 

따라서, 소득세법 제89조 3항에 따른 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례규정에서처럼 종전 주택을 3년 이내 처분하는 요건과는 차이가 있다.

 

1. 종전 주택 양도 요건① : 입주권취득일~3년 경과 후(이내×)

2. 종전 주택 양도 요건② : 신축주택의 완공 전 또는 완공 이후 3년 이내 종전 주택 처분

3. 신축주택 거주요건 : 완공 후 3년 이내 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주(보유×)

 

다만, 기획재정부령이 정하는 다음 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다.

 

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교는 제외) 및 「고등교육법」에 따른 학교에 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양해야 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학

(학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한함)

 

4.PNG

이상 조합원입주권이 원시취득분인지 승계취득분인지에 따라, 먼저 양도하는 객체가 입주권인지 종전 주택(또는 대체 주택)인지에 따라 비과세 특례규정이 달리 적용됨을 살펴보았다. 입주권은 관리처분계획 인가일로부터 권리로서 그 성격이 바뀌지만, 비과세 또는 중과세 판단 시 주택 수에 포함되므로 주의하여야 한다.

 

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