장보혜 변호사

2023.05.10 11:00

법률

[법률] 출입문 등의 시설을 하더라도 부속물매수청구권을 행사하지 않겠다고 약정한다면 그 약정의 효력은 인정될까?

Summary

  • 건물의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수청구 가능
  • 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지되었다면 부속물매수청구권 행사 불가
  • 부속물매수청구권 포기약정은 무효이나, 임차인에게 불리하지 않다고 볼만한 사정이 있다면 유효하다고 볼 여지

 

건물의 임차인이 본인의 비용으로 출입문, 샤시 등의 시설을 하는 경우 임대차 종료 시 해당 시설을 모두 철거하여야 할까? 아니면 임대인에게 각종 시설을 매수할 것을 청구할 수 있을까?

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우리 민법은 임차인의 보호를 위해 투하자본을 회수할 수 있는 길을 마련해주고 있다. 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제646조).

 

이러한 부속물매수청구권은 ‘형성권’으로 임차인이 임대인에게 의사표시를 하고 그 의사표시가 임대인에게 도달하면 효력이 발생하여 그 즉시 매매계약이 성립하게 된다. 매매대금은 부속물매수청구권을 행사할 당시의 시가를 기준으로 한다.

 

여기서 ‘부속물’이라 함은 건물 기타 공작물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 의미하므로 출입문, 차양, 샤시 등은 이에 해당할 것이다.

 

우리 법원은 임차인이 임차한 건물 부분의 용도가 음식점으로 되어 있고, 당사자 간의 임대차계약서에도 그 용도가 대중음식점으로 되어 있으며, 임차인이 원래 상․하수도, 화장실 및 전기 배선 등 기본시설만 되어 있는 건물 부분을 임차한 후 식당으로 사용하기 위하여 주방, 화장실, 전기시설 기타 각종 시설을 한 경우 부속물 매수청구권을 인정한 바 있다(대법원 92다41627판결).

 

다만 부속될 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이에 해당하지 않는다. 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 공부상 용도가 근린생활시설인 건물 부분을 임차하여 보일러, 온돌방, 방문틀, 합판을 이용한 점포 장식 등을 한 경우 이는 임차인이 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적을 위하여 설치한 것으로 부속물에 해당하지 않는다고 판시한 바 있다(대법원 93다25738, 25745 판결).

 

또한 건물의 구성 부분으로 되어서는 안 되므로 기존 건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축 부분은 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없다(대법원 80다589판결).

 

우리 법원은 임차인이 차임을 연체하는 등의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 부속물매수청구권을 행사할 수 없다고 판시하고 있으므로(대법원 88다카7252 판결) 임대차계약 기간 중 임차인의 채무불이행이 있었는지 여부에 따라 부속물매수청구권 행사 가능 여부는 달라질 수 있다.

 

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부속물매수청구권은 민법상 편면적 강행규정이므로(민법 제652조) 임차인에게 불리한 약정은 무효가 된다. 다만 증금과 차임을 파격적으로 저렴하게 하여 주고 그 임대 기간도 장기간으로 약정하면서 임차인의 부속물매수청구권을 포기하는 약정을 하였다면 임차인에게 일방적으로 불리하다고 볼 수 없어 부속물매수청구권 포기 약정이 유효할 수 있다.

 

우리 법원 역시 “갑이 을에게 건물 부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것으로 볼 수 없다”고 판시한 바 있다(대법원 92다24998, 92다25007 판결).

 

따라서 임차인의 부속물매수청구권 포기 약정은 원칙적으로 임차인에게 불리한 약정으로 보아 무효라 할 것이나, 임차인에게 일방적으로 불리하다고 볼 수 없는 여러 사정을 입증한다면 유효로 해석될 여지도 있음을 주의해야 할 것이다.

 

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