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Summary

주택임대소득, 나도 해당될까? 'OOOO 주택 수'에 따른 임대소득 절세법 도출 수입금액에 따른 분리과세, 종합과세란?

 

주택을 임대하면 이에 대해 소득이 발생하고 그 결과 당연히 세금이 붙습니다. 이를 임대소득이라고 하는데, 주택을 임대하면 주택임대소득이라 하고 그 외 부동산을 임대하면 일반임대하고 합니다(흔히 말하는 건물주가 되어 월세 받는다 할 때 이걸 뜻하죠.).

 

주택의 경우 실거주에 꼭 필요한 공간이고 특히 이를 임대하는 경우는 대부분 소형 임대사업자이기에 한때는 일정 수준 이하에 대해서는 ‘비과세'라는 혜택을 주었습니다. 하지만 지금은 임대소득에 대해 경비를 제하고도 소득금액이 발생한다면 반드시 세금을 내야 합니다.

 

그렇다면 주택을 임대하면 무조건 세금을 내야 하는 것일까요?

 

(그림 1. 주택임대소득 과세요건)

 

무엇보다 ‘부부합산 주택 수'가 몇 채인지부터 확인해야 합니다. 그에 따라 주택임대소득을 낼지 말지가 결정되기 때문에 그렇습니다. 예를 들어, 배우자가 있다면 배우자 명의 주택까지 고려해야 하고 아직 미혼인 자녀라면 설령 부모와 함께 살더라도 본인 명의 주택만 고려하면 됩니다. 물론 추후 매각 시 양도세 주택 수 판단 시에는 부모 명의 주택까지 모두 포함이 되겠죠? (즉 양도세 주택 수는 세대 기준, 주택임대소득 주택 수는 부부합산이라는 말씀!)

 

부부합산 주택 수가 1채라면 주택임대소득에 대해서는 과세되지 않습니다. 다만 고가주택이면서 월세인 경우에는 과세가 되는데요, 올해 5월은 ‘22년 임대소득에 대해 납부하는 것이니까 그 기준이 기준시가 9억 초과이지만 올해 귀속분, 즉 내년 5월 이후에 신고하는 고가주택 기준은 기준시가 12억 초과로 상향되었으므로 유의하세요.

 

여기에서 절세 포인트가 나오는데요, 1주택이라면 전세를 주거나 설령 월세를 주더라도 고가주택만 아니라면 임대소득에 대해서는 그리 걱정하지 않아도 되겠습니다. 물론 대부분은 실거주 용도겠지만 이렇게 실거주와 투자(임대)를 분리하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다는 점을 알아두시면 좋겠네요. 

 

부부합산 2주택이라면 어떻게 될까요? 우리 세법은 이에 대해 ‘월세' 수입이 있다면 과세합니다. 하나는 실거주, 다른 하나는 월세 형태를 주로 임대한다고 보는 것 같죠? 그렇다면 부부합산 2주택이라도 한 채는 실거주, 다른 하나는 전세를 주고 있다면 어떻게 될까요? 이때는 월세가 아니므로 주택임대소득에 대해 비과세가 됩니다. 극단적으로 두 채 모두 전세를 주고 본인은 다른 곳에서 전세나 월세로 거주하더라도 과세 대상이 아닙니다.

 

마지막 부부합산 3주택이라면 이때는 월세, 간주임대료 모두에 대해 과세가 됩니다. 아쉽지만 딱히 빠져나갈 방법이 없네요. 다만 간주임대료 계산 시 ‘소형주택'에 대해서는 과세되지 않습니다. 이때 소형주택이란 1) 전용면적이 40㎡ 이하이면서, 2) 과세 대상 기간의 기준시가가 2억 원 이하여야 합니다. 둘을 동시에 만족시킬 때 간주임대료 계산에서 제외되지만, 월세 계산 시에는 소형주택도 포함되니 유의 바랍니다.

 

참고로 간주임대료를 계산하는 식은 다음과 같습니다. (출처 : 국세청)

 

(그림 2. 주택의 간주임대료 계산 방법, 국세청)

 

딱 봐도 복잡하고 어렵게 보이죠? 다행히 국세청 ‘홈택스’에서는 간주임대료를 모의 계산할 수 있도록 제공 중인데요, 임대 중인 주택을 추가해 봄으로써 대략적인 간주임대료를 파악할 수 있겠습니다.

 

(그림 3. 주택 간주 임대료 모의 계산, 국세청 홈택스)

 

자, 이렇게 해서 나온 월세 및 간주임대료의 연간 값이 바로 ‘수입금액'이라고 하는데, 이는 일종의 매출액이라고 보시면 되겠습니다. 해당 금액이 곧바로 세금이 되는 것은 아니지만 이 수입금액은 주택임대소득에서 굉장히 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 분리과세가 되느냐 혹은 종합과세가 되느냐를 판단하기에 그렇습니다.

 

이쯤에서 분리과세, 종합과세가 무엇이고 어떻게 구분되는지를 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

(그림 4. 종합과세와 분류과세의 이해)

 

현행 세법은 개인이 벌어들인 소득을 8가지로 구분합니다(추후 금융투자소득세까지 추가되어 9개로 늘어날 전망입니다.). 이중 주택임대소득은 ‘사업소득’에 해당하는데요, 만약 직장인이 부업으로 주택임대소득이 발생한 경우라면 위 (그림 4)처럼 본인 근로소득과 사업소득이 합산되어 종합과세가 될 수 있습니다. 만약 이미 근로소득이 높은 상황이라면 종합 과세가 된 결과 세 부담이 더욱 커지겠죠?

 

그런 상황이라면 자신의 다른 소득(사례에서는 근로소득)과 합산하지 않고 별도로 과세하는 ‘분리과세'가 나을 수 있습니다. 그리고 이를 판단하는 기준이 바로 ‘연간 수입금액 2천만 원 초과 여부'입니다. 즉 수입금액 2천만 원 이하라면 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능합니다. 그렇지 않고 2천만 원 초과인 경우는 무조건 종합과세 대상이니 이를 잘 구분할 필요가 있습니다.

 

참고로 (그림 4)에 나와 있는 ‘분류과세'는 별도로 분류하여 과세함으로써 다른 소득(이자부터 기타소득까지)과 합산하지 않겠다는 의미입니다. 이는 양도소득, 퇴직소득의 경우 오랜 시간 누적된 소득이기에 수시로 발생하는 다른 소득과 합산할 경우 세 부담이 높아질 것을 피하기 위한 일종의 배려입니다. 그래서 직장인에 다니더라도 집을 사고팔 때, “제 소득과 합산되지는 않죠?”라는 질문이 없는 것입니다.

 

여기까지 이해하셨다면 이제는 수입금액을 계산해 보고 그에 따라 종합과세 혹은 분리과세에 따른 세 부담을 살펴볼 차례입니다. 이에 대해서는 양이 너무 길어질 수 있으니 다음 칼럼 때 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 그때까지 본 내용을 잘 숙지하시면 좋겠습니다. 감사합니다.