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Summary

토지 임대차의 경우 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 건물이나 수목의 매수를 청구 가능 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차 기간에 축조되었다고 하더라도 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 지상물 매수청구 가능

 

임대차계약 종료 시 임차인이 사용 수익하였던 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존하는 경우에 임대인에게 지상물을 상당한 가액으로 매수할 것을 청구할 수 있을까?

 

이와 관련하여 우리 민법은 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)에서 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다”고 규정하고 있고, 민법 제283조는 “① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

임대차 기간 종료 시 잔존 건물을 철거하는 것은 사회경제적 낭비이고, 임대차계약에서 약자인 임차인의 투하자본 회수도 보장하여 주는 취지라 할 것이다.

 

임대차 기간이 만료되었을 때, 건물 기타 공작물이나 수목, 채염, 목축을 위한 지상 시설이 현존하여야 하고, 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차 토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다(대법원 2002다46003).

 

임대차는 그 기간의 만료로 종료되어야 하므로, ① 임차인의 2기 이상의 차임 연체 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우나 임차인이 임차권을 무단 양도하거나(대법원 2003다7685), ② 임차목적물을 무단 전대한 이유로 임대차계약이 해지되는 경우(대법원 72다2013)에는 임차인은 갱신청구권, 지상물 매수청구권을 행사할 수 없음을 주의해야 한다.

 

다만, 건물 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 토지 임대차계약이 임대인의 해지로 종료된 경우에는, 임차인의 계약갱신 청구 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 2009다70012).

 

또한 임대차계약 종료 시 임차인이 사용 수익하였던 건물, 수목, 기타 지상 시설이 현존하는 경우에는 임대차계약 당시에 이미 있던 건물이라거나 임대인의 동의를 얻어 신축된 건물인지 여부에 상관없이 상당한 가액으로 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있다.

 

판례 역시 “임차인의 지상물 매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상 시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차 기간에 축조되었다고 하더라도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다”고 판시한 바 있다(대법원 93다34589).

 

따라서 토지 임대차의 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 건물을 신축한 경우에도 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 토지 임대차의 기간이 만료되면 임대인에 대하여 지상물 매수청구권을 행사하는 것은 가능하다.

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