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공동주택 공시가격 최대 하락에 따른 실제 세 부담 변화 보유세 하락에 따른 매도, 매수 전략은? 처분 시 활용할 수 있는 절세전략

 

지난 시간에 우리는 공동주택 공시가격 하락에 따른 영향을 살펴보았습니다. 특히 공시가격은 지난 ‘05년 제도 도입 이후 가장 큰 폭의 수치인 18.61% 하락이 예상되고 있는데요, 물론 최종 확정은 4월 말쯤에 나옵니다만 여기에서 크게 변하지는 않을 것으로 보입니다.

 

(그림 1. 공동주택 공시가격(안))

 

그렇다면 실제 세 부담은 얼마나 달라지는 것일까요? 그리고 그에 따른 보유/매도 전략은 어떻게 세우는 것이 좋을까요?

 

우선 정부 보도자료를 보면 1주택자는 전 구간에서 보유세가 하락하는 것을 알 수 있습니다.

 

(그림 2. 1주택 공시가격 변동 시뮬레이션)

 

(그림 2)에서 보시는 것처럼 공시가격 0.9억에서 24.6억까지 전 구간에서 보유세는 ‘20년 그리고 ‘22년 대비 적게는 7.5%, 많게는 41.5%가 내려감을 알 수 있습니다.

 

이중 정부가 샘플로 꼽은 공시가격 3.2억, 6.8억, 11.2억 역시 모두 그러합니다. 여러분이 1주택자라면 보유한 주택의 공시가격과 유사한 가격을 찾아보셔서 비교해 보시는 것도 좋겠습니다(홈노크 어플에서도 확인이 가능합니다).

 

(그림 3. 홈노크 공시가격 확인 안내 이미지)

 

그럼 구체적으로 보유세가 얼마나 하락하는지 살펴볼까요?

 

• 서울 은마아파트 30평형을 보유하고 있는 경우,
  공시가격은 20.26억(‘22) → 15.44억(‘23)으로 약 23.8%가 하락할 것으로 보이며,
  그에 따른 보유세는 831만 원(‘22) → 434만 원(‘23)이 될 것으로 보입니다.
  만약 부부 공동명의를 했다면 ‘23년 보유세는 355만 원으로 더 낮아질 것입니다.
  
  
• 서울 마포래미안푸르지오 30평형을 보유하고 있는 경우,
  공시가격은 13.82억(‘22) → 10.94억(‘23)으로 약 21.9%가 하락할 것으로 보이며,
  그에 따른 보유세는 395만 원(‘22) → 429만 원(‘23)이 될 것으로 보입니다.
  참고로 이 경우 공시가격은 12억 이하인 10.94억이 되므로 종부세는 나오지 않습니다. 그 결과 부부 공동명의를 하더라도 올해 보유세는 동일합니다.
  
  
• 만약 서울 은마아파트와 마포래미안푸르지오 30평형을 모두 보유하고 있는 경우라면,
  보유세는 5,358만 원(‘22) → 1,526만 원(‘23)으로 약 71.5% 정도가 감소할 것으로 예상합니다.

 

물론 이상의 수치는 어디까지나 대략적인 것입니다. 특히 종부세 공정시장가액비율은 작년과 동일한 60%로 가정하였는데요 올해 수치는 상반기 중에 결정이 되기 때문에 최종 수치는 좀 더 지켜봐야 할 것입니다. 그런데도 꽤 큰 금액이 줄어든다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

무엇보다 이는 앞서 보여드린 공시가격하락 탓이 큽니다. 여기에 공제금액도 16년 만에 개정이 되었고, 특히 종부세 중과세율의 경우 3주택 및 과표 12억 초과에만 적용한 이유도 큽니다. 설령 공정시장가액비율이 작년 60%에서 80%로 올라간다고 하더라도 전체적인 보유세는 분명 줄어들 것입니다.

 

그런데도 일부 자산을 처분해서 그동안의 시세차익을 실현시키고, 동시에 보유세도 줄이고 싶은 분들이 계실 것입니다.

 

(그림 4. 2주택 중 일부를 자녀 등에게 증여, 매각하는 경우)

 

예를 들어 부모 2주택을 보유 중인데, 이 중 1채를 자녀에게 증여나 매각하는 경우가 있을 것입니다. 그림에서 노란색 주택이 그러한데요, 이를 통해 부모가 부담해야 하는 보유세를 줄이고, 자녀에게 향후 상승 여력이 있는 주택을 넘겨준다면 서로에게 이득이 될 것입니다.

 

이때 명의를 이전하는 방법은 증여 혹은 부담부증여(일반적으로 부담부증여가 더 유리), 혹은 매각하는 것도 방법이 됩니다. 특히 매각 시 특수관계자 저가 양수도를 활용하면 더 유리할 수 있지만, 자녀의 소득 능력(즉 자금조달능력)이 중요하기에 유의 바랍니다.

 

다만 그렇게까지 보유할 물건이 아니라면 적당히 처분하는 것이 유리할 수 있겠죠?

 

이렇듯, 보유세 하락은 단순히 세 부담이 줄었다는 것에서 그쳐서는 안 됩니다. 이번 기회를 통해 자신이 보유한 자산 포트폴리오를 다시 짜보는 기회가 되어야 할 것입니다. 보유해도 좋다면 조금 더 느긋하게 생각하시고, 아니면 특수관계자(자녀 등)에게 증여, 매각하는 것도 방법입니다.

 

 

그렇지 않고 처분해야 하는 물건이라면 보유세 과세기준일인 6월 1일을 고려하되, 현실적으로 시간이 얼마 남지 않았으므로 보유세 하락분을 잘 고려하여 상황에 맞게 처분하는 전략이 필요합니다. 감사합니다.