장경철

2023.05.01 15:00

투자

[투자] 도심 속 미니 신도시…주목받는 서울 뉴타운 9선 下

Summary

 

주목해야 할 서울 뉴타운 베스트 9

 

구분

핵심 내용

신림뉴타운

낙후지역에서 서울 서남부 최대규모 뉴타운으로 거듭날 준비

북아현뉴타운

서울 도심 접근성 최대 강점, 학세권·숲세권 두루 갖춘 뛰어난 입지

거여·마천 뉴타운

강남 3구 중 유일한 뉴타운, 쾌적하고 많은 교통 호재 갖춘 지역

장위뉴타운

서울 뉴타운 가운데 단일 규모로는 최대규모

수색증산뉴타운

서울 외곽 꼬리표 떼는 중, 상암동 DMC 배후 단지 조성

 

 

◆ ‘신림뉴타운’, 낙후지역에서 서울 서남부 최대규모 뉴타운으로 거듭날 준비

 

서울 서남부권의 최대 재개발 지역인 신림뉴타운의 개발 시계가 빨라지고 있다. 1구역부터 3구역까지 재개발이 완료되면 향후 6,000가구 규모의 신축 아파트 단지로 거듭난다. 신림뉴타운 일대 교통도 개선되고 있다. 교통 불모지에서 경전철 3개 노선이 지나는 교통 요충지가 될 전망이다.

 

2005년 뉴타운으로 지정된 신림뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오른 모습이다. 서울 관악구 신림동 일대를 3개 구역으로 나눠 6,000가구를 짓는 신림뉴타운은 총면적이 32만 4,000여㎡에 달해 서울 서남부 최대 재개발 지역으로 꼽힌다.

현재 사업 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 3만 5,140㎡ 부지에 지하 4층~지상 17층 8개 동, 571가구가 건설되며, 대우건설이 시공을 맡아 올해 상반기(5월경) 일반 분양을 진행할 예정이다. 2구역은 9만 5,795㎡ 부지에 대우건설과 롯데건설이 컨소시엄으로 지하 4층~지상 28층 20개 동, 1,487가구를 시공하며 현재 이주 완료 후 철거 단계를 밟고 있다. 

CK_ti367a7407_l.jpg대장주인 1구역은 전체의 72%를 차지하는 만큼 초대형 재개발 사업장이자 신림뉴타운의 마지막 퍼즐로 주목받고 있다. 사실 1구역은 무허가 건축물이 40%에 달하는 등 걸림돌이 많아 사업이 오래 지연돼 왔다. 한때는 서울시 정비구역 일몰제로 정비사업이 무산될 위기였지만, 2019년 말 가까스로 조합설립 인가를 받았다.

이후 2020년 서울시의 신통기획 시범 구역 1호로 선정되며, 사업 정상화의 전환점을 맞았다. 한국토지신탁이 사업 대행을 맡아 사업성도 대폭 상향됐다. 당초 용적률 230%가 260%로, 가구 수는 기존 2,970가구에서 4,104가구(공공주택 616가구)로 늘었다.

최근에는 건축 심의를 통과했다는 새로운 소식도 들린다. 조합은 올해 상반기 사업시행인가를 신청할 예정이다. 시공사는 GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 컨소시엄으로 압축됐으며, 신통기획을 통해 최고 29층, 42개 동, 4,104가구 대단지 아파트로 거듭날 전망이다.

 

신림뉴타운 재개발사업이 이렇게 속도를 내면서 일선 공인중개업소들도 쾌적한 주거지로 바뀔 신림뉴타운을 기대하는 분위기다. 따라서 1구역 프리미엄이 가장 비싸다는 게 현지 공인중개업소들의 전언이다. 현재 1구역 기준 보증금이 1억 정도 들어가 있는 빌라, 단독주택 매물의 경우 6억 5,000만 원~7억 원대 나와 있다.

다만, 부동산 경기가 좋지 않아 매물을 거둬들인 조합원들도 많다고 전했다. 이처럼 현재는 거래가 녹록지 않은 상황이나 앞으로 투자가치 측면에서 신림뉴타운을 따라올 곳은 없어 보인다. 왜냐하면 일대 교통이 점점 좋아지고 있어서다. 사실 그동안 신림동이 저평가 받아온 큰 이유 중 하나가 열악한 교통상황이다. 인근에 지하철역이 없어서 교통 불모지라는 불명예까지 얻었다.

하지만 지난해 5월 서울대 입구에서 여의도 샛강역에 이르는 경전철 신림선이 개통됐다. 이를 통해 여의도 등 중심업무지구로 이동이 쉬워졌다. 신림선만으로 끝이 아니다. 관악구 내 보라매공원~난향동을 잇는 난곡선(2026년 개통 예정)과 은평구 새절역부터 서울대입구역까지를 잇는 서부선 연장선(2028년 개통 예정) 등도 예정돼 있다. 무려 경전철 3개 노선이 지나는 셈이다. 

 

도로 교통도 좋아진다. 신림동 남부순환로에서 봉천동 강남순환로를 연결하는 신림-봉천 터널이 올해 12월 개통 예정이다. 따라서 신림뉴타운 재개발이 완료되면 신촌과 여의도까지 한 번에 연결될 뿐 아니라 강남, 여의도 등으로 이동이 쉬워 중심 업무지구에 직장을 둔 실수요자들이 많이 찾을 것으로 예상된다.

교통과 아울러 향후 서울시의 역점사업인 서울형 수변 감성 도시 조성사업도 예정돼 쾌적한 주거환경에 대한 기대감도 커지고 있다. 관악산은 물론 도림천 등 수변공간과 연접한 천변 생활권인 만큼 수변 감성 도시 사업의 직접적인 수혜 구역이 될 전망이다.

서울 관악구 신림동 일대는 오래된 다세대·빌라, 임대 원룸 등이 밀집해 서울 내 다른 지역보다 부동산 가치가 저평가 받아온 게 사실이다. 신림뉴타운의 경우도 무허가 주택이 많아 재개발 사업이 절대 쉽지 않았다.

하지만 입지만 놓고 봐도 신림뉴타운은 결코 나쁜 조건이 아니다. 강남 3구인 서초구와 가깝고, 업무지구인 영등포구와 금천구와도 인접하고 있다. 게다가 북쪽으로는 흑석·노량진뉴타운으로 뜨거운 동네 동작구도 자리하고 있다.

여기에 더해 신림동 일대 교통 여건이 획기적으로 개선되고, 다양한 개발사업도 하나둘 가시화되면 서남부권의 대표 낙후지가 하나의 미니 신도시로 거듭나게 된다. 급물살을 탄 신림뉴타운 개발에 관심이 쏠리는 가운데 나아가 관악구가 서울 서남부권의 대표 주거지로 자리매김할지 기대되는 대목이다.

 


◆ 서울 도심 접근성이 최대 강점, ‘북아현뉴타운’

 

북아현 뉴타운은 도심 접근성이 최대 강점으로 꼽힌다. 지하철 2호선 아현역과 이대역, 충정로역(2·5호선 환승역), 경의·중앙선 신촌역이 골고루 지난다. 현재 북아현 뉴타운에서 서울시청까지는 걸어서 30~40분, 대중교통으로 10여 분 걸린다. 북아현 뉴타운은 5개 구역으로 나누어 개발한다.

 

서울 강북 신흥 주거지로 주목받는 북아현뉴타운 2구역 내 매물이 14억 원대에 거래됐다. 전용 84㎡를 배정받을 수 있는 이 매물의 조합원분양가는 6억 5,850만~7억 8,950만 원으로, 지난해까지만 해도 11억 원의 프리미엄(웃돈)이 붙었었다. 조합원분양가에 웃돈까지 얹어 17억~18억 원까지 하던 매매가가 4억 원가량 떨어진 것이다. 조합원 분양가가 4억 9,120만~5억 8,470만 원인 전용 59㎡는 지난해 웃돈이 최고 8억까지 올랐다가 올 초 5억 5,000만 원으로 하락해 올 1월 두 건 거래됐다.

서울 강북 재개발 정비 사업지 가운데 가장 알짜배기로 꼽히는 북아현뉴타운이 최근 가장 큰 폭의 가격조정을 받고 있는데 업계에서는 최근 강남·용산구 등 정비 사업지의 매매가 하락을 원인으로 꼽는다. 한남뉴타운이 있는 용산은 여전히 투기 과열 지역으로 묶여 있다. 관리처분인가가 난 후에는 전매할 수 없다.

CK_td02820002179_l.jpg그런데 한남3구역이 최근 관리처분인가를 받을 것으로 알려지면서 급매물이 쏟아졌다. 이에 따라 지난해 23억 원까지 올랐던 한남 뉴타운 59㎡ 조합원 입주권 총매매가액이 17억 원대로 하락했고, 그 여파가 북아현 뉴타운에도 연쇄적으로 영향을 미쳐 가격을 함께 끌어내렸다는 설명이다.


인근 지역인 아현2구역을 재개발한 ‘마포더클래시’에서 미분양이 난 데다 주변 기축 아파트 시세가 하락한 것도 북아현2구역의 하락 요인으로 꼽힌다. 올 1월 입주한 후분양 아파트 ‘마포더클래시’ 84㎡ 분양가는 13억 3,400만~14억 3,100만 원인데, 아직 재개발 절차를 밟고 있는 북아현2구역 매물 가격이 당장 입주할 수 있는 후분양 아파트보다 가격이 앞서기는 어렵다고 분석한다.

 

북아현 1-3구역을 재개발한 ‘이편한세상 신촌’ 84㎡가 전고가 18억 원(2021년 12월)에서 지난 1월 12억 4,000만 원으로 하락했다. 인근에 바로 입주할 수 있는 단지가 14억 원인데도 미분양이라 바로 옆 재개발 구역이 이 이상의 금액으로 팔리기는 어려운 상황이라고 설명한다.

 

재개발 매물 시세는 신축 아파트의 미래 가치를 반영해 형성된다. 지난해부터 시작된 부동산 경기 침체로 재개발 물건의 가치 또한 가격 조정을 받고 있기는 하지만 전문가들은 북아현뉴타운 시세가 더 떨어지기는 어려울 것으로 평가한다.

 

지하철 2호선과 5호선 더블역세권인 데다 광화문·여의도 등 2개 도심권으로의 초 접근성, 여기에다 학세권과 숲세권을 두루 갖춘 뛰어난 입지를 갖추고 있어서다.

북아현뉴타운은 5개 구역으로 나뉘며, 이중 북아현2구역은 북아현3구역 다음으로 규모가 크다. 부지면적 12만 3,260㎡에 지상 29층 아파트 2,356가구(임대 401가구 포함)와 오피스텔 25실이 들어설 예정이다. 지난해 3월 사업 시행 변경인가를 마치고 현재 조합원 분양 신청 및 관리처분인가를 앞두고 있으며 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄이다. 

 

 

◆ 강남 3구 중 유일한 뉴타운, 송파구 ‘거여·마천 뉴타운’

 

강남권에서는 송파구 끝자락이자 위례신도시 북쪽의 거여·마천 뉴타운이 있다. 강남 3구에서 유일하게 뉴타운 개발이 진행 중인 송파구 거여마천뉴타운은 서울의 끝자락에 있지만 쾌적하고 많은 교통 호재를 갖춘 지역이다. 

 

게다가 위례신도시, 하남 감일지구까지 합치면 하나의 큰 친환경 주거지역으로 형성될 예정이다. 노후 주거지인 거여마천뉴타운은 인근 위례신도시, 하남 감일지구 개발과 연계돼 생활 여건이 더욱 좋아질 전망이다. 위례신도시 내 스타필드, 이마트 트레이더스나 감일지구에 들어서는 편의시설을 공유할 수 있기 때문이다.

여기에 3기 신도시인 교산 신도시 개발도 예정돼 있다. 서울지하철 3호선이 오금역에서 교산 신도시까지 연장될 계획이라, 거여마천뉴타운도 3호선 연장의 혜택을 받아 강남권 진입이 더욱 수월해질 전망이다.

 

그리고 오금역에서 3정거장 떨어진 수서역에는 SRT가 지나고 있으며 이용하면 동탄, 천안 아산 등에 닿을 수 있다. 향후 수서역에는 GTX-A 노선도 지나게 돼, 서울역, 삼성역 등 업무지구와 판교, 동탄까지 더욱 빠르게 연결된다.

 

거여마천뉴타운의 가장 중요한 교통망은 서울지하철 5호선이다. 5호선 올림픽공원역에서 9호선으로 환승해 강남, 여의도 업무지구로 이동할 수 있다. 또한 위례신도시 교통 호재도 두루 활용할 수 있다. 노면전차인 트램(2025년 개통 예정)이나 위례신사선 개발도 거여마천뉴타운에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 호재다.

 

이러한 교통 호재 외에도 거여마천뉴타운 주변에 성내천 복원 사업과 천마공원 생태명소사업 등을 통해 앞으로 이 지역이 더욱 쾌적한 환경을 갖추게 된다. 송파구에서도 가장 낙후한 변두리 지역인데 최근 북위례 아파트 청약 열기가 확산하면서 수요자의 이목도 쏠리고 있다.

 

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서울 강남권의 유일한 뉴타운인 거여마천뉴타운이 신속 통합기획으로 사업 속도를 내고 있다. 마천5구역과 마천2구역이 각각 1차, 2차 후보지로 선정된 가운데 마천5구역은 최근 주민설명회를 진행한 데 이어 조만간 정비계획 입안에 나선다.

정비업계에 따르면 최근 서울시와 송파구는 최근 마천5구역 주민들을 대상으로 주택 정비형 재개발사업 신속 통합기획(안)에 대한 주민 설명회를 개최했다. 마천5구역은 2021년 말 신속 통합기획 민간 재개발사업 1차 후보지로 선정됐다.

기획안에 따르면 마천5구역은 용적률 249.9%, 건폐율은 22.1%를 적용해 지하 2층~지상 35층, 2,200가구 규모의 주거단지로 개발된다. 이 중 600가구가량이 공공 물량이다. 가구 수가 많아 토지 등 소유자 979명 모두가 분양신청을 한다고 해도 500여 가구가 일반분양 분으로 남는다는 설명이다.

용도지역을 현재 2종일반주거지역(7층 이하)에서 2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 해 용적률이 완화됐다. 거마로 및 마천로변 필지를 일부 편입하고 차량 출입구 3개소를 확보해 교통 편의를 높일 계획이다. 불필요한 도로 축소 및 공공청사 복합화 등을 통해 대지면적도 종전 8만 4,295.8㎡에서 9만 1,607㎡로 확대했다.

남천초교와 성내천변은 저층부로 계획해 천마산 조망권을 확보할 예정이며 거마로 주변부는 고층부로 계획됐다. 성내천변에는 디자인 특화를 적용해 등굣길과 연계한 '아이코닉 도서관', 커뮤니티 장소로 활용될 '수변광장', 3면 개방·옥상녹화가 적용된 '스텝형 주동'이 들어선다.

 

면적별 계획 가구 수는 전용 39㎡ 190가구, 전용 59㎡ 460가구, 전용 74㎡ 590가구, 전용 84㎡ 750가구, 전용 114㎡ 210가구 등이다. 조만간 신속 통합기획 가이드라인을 수립한 후 5월부터 정비계획 입안, 도시재정비위원회 심의, 정비계획 결정 고시를 순차 진행한다는 목표다.

작년 말 신속 통합기획 민간 재개발사업 2차 후보지로 선정된 마천2구역도 후속 절차를 밟고 있고 재정비촉진계획(안) 수립을 위한 용역입찰이 진행 중이다. 신속 통합기획을 통해 내년 말까지 재정비촉진계획을 수립하고 구역 지정을 완료한다는 계획이다.

강남 3구에서 추진되는 유일한 뉴타운인 거여마천뉴타운은 서울시 송파구 거여동과 마천동 일대를 재개발하는 사업이다. 거여동 2개 구역, 마천동 5개 구역으로 나뉘어 개발되고 있다. 거여 2-1구역과 거여 2-2구역은 각각 '송파 시그니처 롯데캐슬' 'e편한세상 송파센트럴'이 들어섰고 거여 새마을구역과 마천 1·3·4구역도 재개발 사업을 진행 중이다. 여기에 마천5구역과 마천2구역이 신통기획 후보지로 선정되면서 2005년 뉴타운 지정 이후 17년 만에 모든 구역의 사업이 본궤도에 올랐다.

 

 

◆ 서울 뉴타운 가운데 단일 규모로는 최대규모, 장위뉴타운

 

서울 성북구 장위뉴타운은 교통, 교육, 편의 시설은 물론 자연환경까지 고루 갖춘 재개발사업 추진 지역이다. 4개 구역은 이미 개발을 완료해 입주를 마쳤고, 최근에는 재개발 구역 지정이 해제됐던 곳도 공공재개발과 신속 통합개발을 통해 사업을 재추진하고 있다.

장위뉴타운은 110만 여㎡ 면적을 15개 구역으로 나누어 정비사업이 진행되고 있다. 이미 장위 1, 2, 5, 7구역 4곳은 재개발 사업을 완료해 입주까지 마쳤다. 지난 2017년 구역 지정이 해제됐던 장위8구역과 9구역은 3월 공공재개발 후보지로 선정되었다. 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 곳은 4구역과 6구역, 10구역 등 3곳이다. 

 

이곳은 북부간선도로와 내부 순환로, 동부간선도로가 가깝고 구역 남쪽으로 서울지하철 6호선 돌곶이역, 상월곡역을 접하고 있고, 지하철 1, 6호선 더블 역세권인 석계역도 이용할 수 있다. 북서울꿈의숲과 오동근린공원, 영축산 근린공원이 가까워 자연환경도 쾌적하다.

 

특히 장위뉴타운 북쪽으로는 왕십리~상계 간 동북선 경전철이 한창 공사 중이다. 동북선은 지하철 왕십리역(2·5호선·수인분당선)을 출발해 제기동역(1호선), 미아사거리역(4호선) 등을 거쳐 상계역(4호선)까지 연결된다. 동북선이 개통되면 상계역에서 강남구 삼성동까지 환승으로 40분대 이동이 가능하고, 주요 지하철 노선과 환승할 수 있게 돼 도심 접근성이 한층 개선될 것으로 보인다. 

 

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또한 GTX-C 노선도 서울지하철 1호선 광운대역을 지날 계획이라, 장위뉴타운이 광운대역세권 개발사업과 연계, 개발이 완료되면 총 2만 7,000여 가구가 상주하는 미니 신도시급의 신흥 주거타운으로 탈바꿈하게 될 것으로 예상된다.

 

장위뉴타운은 공급 부족 현상을 겪고 있는 서울에서 구역 대부분이 재개발을 추진해 신규 아파트로 거듭날 곳이다. 지하철역과 대형 공원이 가까운 데다 1군 건설사가 시공하는 대규모 사업 구역이 많은데 이 중 가장 눈여겨봐야 할 구역이 바로 장위4구역이다. 

 

2017년~2020년 입주한 장위 1, 2, 5, 7구역 다음으로 사업 속도가 빠른 장위4구역은 뉴타운 내 다른 구역에 비해 서울지하철 6호선 역이 가깝고 단지 규모가 큰 데다 평지라는 장점이 있다. 또한 돌곶이역 주변으로 상업시설이 잘 갖춰져 있고 석관초, 남대문중 등을 걸어서 통학할 수 있다.

 

서울 성북구 장위 재정비촉진지구(뉴타운) 내 미개발 구역들이 재개발 사업에 속속 시동을 걸고 있다. 서울 최대 뉴타운인 장위 뉴타운은 전체 15개 구역 중 7곳이 노후 주거지로 남아 있다. 그중 입지가 좋은 곳으로 꼽히는 15구역이 총 3,600여 가구의 대규모 신축 아파트를 짓기 위한 정비계획 수립에 나섰다.

정비업계에 따르면 장위 15구역 재개발 조합은 조만간 성북구에 재정비촉진계획 변경안을 제출할 예정이다. 서울 지하철 6호선 상월곡역과 인접한 이 구역은 2018년 서울시의 ‘뉴타운 출구전략’ 시행에 따라 사업 지구에서 해제됐지만, 조합 설립 추진위원회가 서울시를 상대로 낸 구역 해제 무효 소송에서 승소하면서 기사회생했다. 작년 3월엔 정식 조합 설립 인가를 받았다.

조합은 작년 말 총회에서 가구 수를 2,464가구에서 3,605가구로 늘리는 안건을 통과시켰다. 조합은 용적률을 최고 500%까지 높이는 대신 서울시가 장기 임대주택으로 개발 이익을 환수하는 ‘역세권 시프트(장기전세주택)’를 신청할 계획이다.

 

15구역 재개발의 최대 걸림돌은 구역 내 가로주택 정비사업장인 15-1구역이다. 2018년 구역 해제 후 일부 주민이 가로주택정비사업을 따로 추진해 2019년 말 조합을 설립했고, 그 이듬해 시공사(호반건설)까지 선정했다. 구역 면적은 15구역 전체(18만 9,450㎡)의 약 5%인 9,315㎡다. 한 구역 안에 두 개의 조합이 설립된 것이다. 15-1구역은 15구역 조합 설립 인가 취소 소송을 제기한 상태다.

15구역 인근 공공 재개발 사업장인 장위 8구역은 올 상반기 정비구역 지정을 앞두고 있다. 2017년 구역에서 해제된 지 6년 만에 사업이 정상화되는 것이다.

 

 

◆ 서울 외곽 꼬리표 떼는 수색증산뉴타운, 상암동 DMC 배후 단지 조성

 

수색·증산뉴타운은 서울 은평구 수색·증산동 일대를 재개발하는 대규모 사업이다. 은평구는 서울 서북권 내에서도 저밀도 주택이 밀집된 탓에 낙후됐다면 이미지가 강하다. 하지만 최근 1조 5,000억 원 규모의 수색역 상암 DMC 개발 계획으로 미래가치가 높다는 평가를 받고 있다. 이 사업들을 통해 철도로 갈라져 있던 수색지역과 상암지역이 하나의 권역으로 통합될 것으로 예상된다.

 

다만 수색증산뉴타운에 첫 아파트 분양이라는 점, 강남 접근성이 떨어진다는 것이 단점으로 꼽힌다. 또한 교육 인프라가 부족하다는 것도 아쉬운 부분이다. 서울 주택의 매매 및 전셋값이 모두 하락세로 돌아서고 있지만 굵직한 개발 호재가 있는 수색증산뉴타운 인근의 아파트들은 오히려 호가가 올라가고 있는 모양새다.

 

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