홈노크

Summary

 

주목해야 할 서울 뉴타운 베스트 9

 

구분	핵심 내용
방화뉴타운	서울 대표 첨단 신도시 마곡의 뒤를 이을 주거지
노량진뉴타운	흑석 뉴타운보다 더 나은 입지 평가, 9,000가구 '꿈틀’
한남뉴타운	황제 뉴타운으로 불리며 강북 강남급 부촌 기대감
이문·휘경뉴타운	서울 강북 알짜 재개발 구역, 올해 5,000여 가구 공급

 

최근 주택 수요자들에게 서울 곳곳에 추진 중인 뉴타운이 주목받고 있다. 뉴타운은 여러 개의 재개발 구역을 한데 묶어 개발하는 대규모 주거지로, 도심 속 신도시로 불린다. 뉴타운은 서울에 아파트를 지을 땅이 부족하고 공급도 많지 않아 수요자의 관심을 끌어왔다.

 

단지 규모가 크고 체계적으로 개발되는 것이 특징이며 특히 교통 및 교육 등 이미 구축된 기반 시설을 바탕으로 주거 환경이 개선되기 때문에 서울 도심 접근성 및 생활 인프라가 우수하다. 또한 주변 환경이 신도시처럼 깔끔해 주택 수요자들에게서 인기가 높다.

 

서울 뉴타운에서 공급된 신규 단지들이 높은 관심을 보였다. 먼저 지난 4월 4일 이문·휘경뉴타운 재개발 단지인 ‘휘경 자이 디센시아’의 경우 1순위 청약에 1만 7,000여 명이 몰려 평균 52대1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 특별공급 371가구 모집에도 5,577명이 신청해 평균 경쟁률 15.03대 1로 두 자릿수 경쟁률을 보였다.

앞서 선보인 서울 장위뉴타운 '장위자이 레디언트(총 2,840가구)'는 모두 선착순 계약에서 전 가구가 완판됐다. 서울 재개발 공급의 핵심 입지는 역시 뉴타운 사업지다. 뉴타운은 ‘강남이 아닌 지역에 강남을 만드는 사업’이라고도 할 수 있다. 흔히 강남이라고 표현하는 서초구와 강남구를 제외한 서울 대부분 지역에 뉴타운이 지정돼 있다. 

​뉴타운은 2002년 시범 뉴타운을 시작으로 2003년 2차 뉴타운, 2005년 3차 뉴타운까지 지정된 후 2021년까지 순차적으로 진행되고 있다. 2008년 세계 금융위기가 오지 않았더라면 더 빨리 공급이 이뤄졌겠지만, 시범 뉴타운 중 몇몇 구역만 먼저 진행됐을 뿐 나머지는 여러 복잡한 문제로 2013년 이후에야 본격적으로 재추진이 시작됐다.

 

 

◆ 서울 대표 첨단 신도시 마곡의 뒤를 이을 ‘방화뉴타운’

 

한때 제2의 판교로 불리던 서울 강서구 마곡지구 있다. IT·바이오 등 고급 일자리가 많은 곳에 관심이 높아지면서 경기도에선 판교가, 서울에서는 마곡이 가장 핫한 지역으로 주목받았다. 이런 마곡지구보다 요즘 더 주목받는 곳이 있는데 제2의 마곡이라 불리는 방화뉴타운이다.

 

최근 방화뉴타운이 재개발에 속도를 내고 있다. R&D벨트로 꼽히는 마곡의 아우 격인 방화뉴타운이 20년 넘게 미뤄졌던 정비사업의 닻을 달고 형보다 나은 아우가 될지 기대된다. 김포공항과 마곡지구 사이에 위치한 서울 강서구 방화뉴타운. 20년 전 정비사업의 신호탄을 쐈다. 2003년 11월 서울시 2차 뉴타운으로 지정돼 9개 구역으로 나눠 정비사업이 추진됐다.

사업 출발이 좋았던 만큼 기대감도 컸지만 이후 금융위기에 따른 경기 침체와 주민 반대, 고도(해발고도 57.86m) 제한 등 여러 부침을 겪다가 결국 2016년 1·4·7·8구역 4곳이 뉴타운에서 해제되었다. 구역 해제된 뉴타운 사업이 속도를 낼 수 있을 것이냐는 우려 속에서 방화뉴타운은 조금씩 성과를 내기 시작했다. 2017년 6구역 맞은편 긴등마을을 재건축한 ‘마곡 힐스테이트’가 구역 내 최초로 완공된 것이다.

현재는 남은 2·3·5·6구역을 중심으로 다시금 정비사업이 속도를 내고 있다. 이 중 가장 주목할 구역은 대장 단지인 5구역이다. 방화뉴타운에서 가장 넓은 5구역은 사업 규모도 가장 크다고 평가받았으며 공항이 가까운 데다 트리플 역세권 입지다. 시공사로 GS건설이 최종 선정된 상태이며, 지하 3층~지상 15층, 28개 동, 1,657가구가 들어설 예정이다. 

5구역 다음으로 면적이 넓은 3구역도 개발 움직임이 본격화되고 있다. 그동안 종교시설로 인해 사업 진행에 어려움을 겪었던 곳이다. 하지만 지난해 3구역 재정비촉진계획 변경안에 교회 부지를 제척함에 따라 총 1,445가구 규모의 공동주택으로 건립될 계획이다. 현재 시공권을 놓고 현대, 대우, 포스코 등 3파전이 예상된다.

마곡지구와 가장 가까우면서 사업 진행 속도가 가장 빠른 6구역은 HDC현대산업개발이 시공을 맡아, 향후 지하 3층~지상 16층, 11개 동, 총 557가구 규모의 '강서 센트럴 아이파크'로 거듭날 전망이다. 현재는 이주·철거 작업이 진행 중이다.

반면, 사업 속도가 가장 느린 2구역은 서울시의 신속 통합기획(신통기획)으로 추진될 예정이다. 신통기획을 통해 정비사업 절차를 간소화할 수 있는 만큼 사업 기간도 대폭 단축될 전망이다. 서울시는 연내 정비계획 변경을 완료하고, 향후 740가구 규모로 조성할 계획이다. 이렇듯 십수년간 멈춰있던 방화뉴타운 정비사업이 본궤도에 오르면서 주민들도 환영하는 분위기다. 

사실 방화뉴타운 정비사업에 탄력이 붙기까지 자극제가 됐던 건 옆에 붙은 마곡지구였다. 상암의 6.5배, 판교의 5배에 달하는 마곡지구가 개발되면서 맞닿은 방화뉴타운의 입지도 주목받기 시작했다. 현재 유일하게 재건축된 긴등마을도 마곡지구와 딱 붙어 속도를 낼 수 있었다고 한다.

실제로 마곡지구에는 LG 계열사의 R&D단지인 사이언스 파크를 중심으로 다양한 산업의 유수 기업들이 입주해있고, IT·바이오 등 고급 일자리가 넘쳐나면서 서울 안의 최첨단 신도시로 꼽히고 있다. 향후 마곡지구 개발이 완료되면 배후 수요만 총 16만 5,000명에 달할 것이라는 예측도 나오고 있다. 

이렇게 되면 방화뉴타운이 마곡지구의 배후 주거지가 될 것이다. 서울 강서 마곡지구 직주근접 수요는 물론이고, 서울 도심보다 상대적으로 집값이 저렴한 주거지를 찾는 수요도 방화뉴타운을 눈여겨볼 가능성이 높다. 

그래서 현재 방화뉴타운 시세는 사업이 완료된 유일한 단지인 마곡 힐스테이트를 지지선 삼고 있으며 현재 마곡 힐스테이트 전용 84㎡ 실거래가는 11~13억 선이다. 일선 공인중개사들도 뉴타운 구역 내 물건을 구하려면 최소 10억 원 이상의 목돈이 필요하다고 이야기하는데 소액으로 투자하기는 어려운 상황이 됐지만, 그런데도 간간이 거래되고 있다고 한다.

 

 

고금리에 시장 침체가 계속되고 있어도 방화뉴타운은 현재진행형으로 나아가고 있다. 정비사업 규제가 풀리는 분위기인 만큼 사업 진행에도 속도가 더 붙을 전망이다. 9호선 공항시장·신방화역과 5호선 송정역을 모두 이용할 수 있어 강남은 물론 강동까지 접근이 쉬운 방화뉴타운이다. 게다가 가까운 김포공항역에는 향후 서해선 소사~대곡 구간, GTX-B노선 등 대형 교통 호재도 예정돼 방화뉴타운을 향한 관심이 끊이지 않고 있다. 

마곡지구의 다양한 인프라를 이용할 수 있다는 점도 방화뉴타운만의 독보적인 장점이다. 방화뉴타운에 대한 기대감이 높아지는 가운데 정비사업 시장에도 새로운 바람이 불지 방화뉴타운을 주목해야겠다.

 

 

◆ 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지 평가, ‘노량진뉴타운’ 9,000가구 '꿈틀’

 

서울 서남부권 최대 정비 사업지인 노량진뉴타운이 서울 대장 뉴타운인 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지라는 평가를 받고 있다. 실제 노량진뉴타운 내 재정비 구역들이 사업에 속도를 내는 가운데 ‘단지 고급화’에도 박차를 가하고 있다. 조합들은 가구 수를 줄이는 대신 평수를 늘리거나 커뮤니티 시설을 확충하며 고급화를 꾀하고 있다.

서울시는 최근 열린 제3차 도시재정비위원회에서 ‘노량진8구역 재정비 촉진 계획 변경 및 경관심의(안)’를 원안 가결했다. 변경안은 기존 1,007가구에서 평수를 늘리는 대신 가구 수를 987가구로 줄이는 게 골자다. 중대형 평형이 많을수록 고급스러운 단지가 될 수 있다는 판단에서다. 동작구 대방동 23-61번지 일대에 위치한 8구역은 2021년 관리처분 인가 이후 현재 이주가 진행되고 있는 곳으로 단지는 지하 4층~지상 29층, 공동주택 9개 동과 테라스하우스 2개 동이 들어설 예정이다. 시공사는 DL이앤씨로 하이엔드 브랜드 ‘아크로’가 적용된다.

 

2구역도 지난해 12월 역세권 건축물 밀도 계획 조정 기준을 적용하고 용적률을 414% 이하로 변경해 가구 수를 기존 421가구에서 415가구로 변경하는 ‘정비 촉진 계획 변경안’이 서울시 도시재생위원회 심의에서 조건부 가결됐다. 노량진뉴타운 조합들은 그동안 하이엔드 아파트 브랜드 유치에 힘써왔으며 최근에는 설계 변경 등을 통한 고급화에 주력하는 모양새다.

 

현대건설이 시공을 맡아 ‘힐스테이트’ 브랜드를 배정받았던 노량진 4구역은 지난해 7월 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’를 유치하는 계약을 시공사와 체결한 후 최근에는 260%였던 용적률을 266%까지 상향하고 건축 설계를 변경해 각 층의 층고를 3m까지 늘이는 방안을 추진하고 있다. 4구역은 지난해 8월 248.25%였던 용적률을 260%까지 상향하며 전용 84㎡(25가구)를 추가했다.

노량진뉴타운 중 가장 먼저 관리처분 인가를 받고 이주를 진행하고 있는 6구역도 재정비 촉진 계획 변경을 준비하고 있다. 해당 구역은 지난해 서울시 동 간격 조례가 변경되고 ‘35층 룰’이 폐지된 것을 반영해 커뮤니티 시설을 확충하고 주차 대수, 층고를 높이는 설계안을 마련하고 있다. 6구역 조합 관계자는 노량진 일대 ‘고급화’ 바람이 불고 있어 조합원들과 논의 끝에 설계 변경을 준비하게 됐다고 설명한다.

노량진뉴타운서 ‘마지막 남은 퍼즐’로 남았었던 노량진 1구역(2,992가구)도 올해 초 사업시행 인가를 획득하며 시공사들이 고급 브랜드를 내세워 수주전에 뛰어들고 있는 것으로 알려졌다. 조합은 6~7월 시공사를 선정할 계획으로 GS건설과 삼성물산은 각각 ‘자이’와 ‘래미안’ 브랜드를 제안하고 있는 것으로 전해졌다.

현재 노량진뉴타운은 총 8개 구역 중 4개 구역이 관리처분 인가를 받았으며 사업시행 인가까지 진행된 곳도 3개 구역에 이르며 입주가 끝나면 9000세대가 넘는 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다.

 

 

사업시행 인가가 최근에 난 1구역을 제외한 나머지 구역들의 프리미엄은 5억 원대로 형성돼 있으며 과거 프리미엄이 최고 7억 원, 8구역의 경우 10억 원까지 갔던 것과 비교해서는 소폭 낮아진 상태라며 이어 감정평가액 1억~2억 원을 더하면 전용 84㎡ 입주를 기준으로 투자금은 6억~7억 원, 분담금까지 고려하면 12억~13억 원이 소요될 것으로 보인다고 중소업소 관계자는 설명하고 있다.

 

재개발 입주권은 관리처분 인가 이후 거래가 불가능하지만 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 사업지는 관리처분 인가 이후에도 거래가 가능하다. 써밋·아크로·디에이치 등 노량진에도 하이엔드 브랜드들이 지속해 유치되고 있는 건 시공사들이 노량진 입지를 하이엔드가 유치될 수준으로 평가한 것으로 오세훈 시장 취임 이후 서울시에서 건축 규제를 대폭 완화하며 단순 브랜드를 넘어 설계 고급화도 가능해졌기에 조합들이 박차를 가하는 듯하다는 설명이다.

 

◆ 황제 뉴타운으로 불리는 ‘한남뉴타운’, 강북 강남급 부촌 기대감

 

서울 강북권의 대표 부자 동네로 꼽히는 용산구 한남동 일대가 뉴타운 재개발에 속도를 내고 있다. 서울의 중심인 용산구에 위치한 한남 뉴타운은 모두 5개의 재정비촉진구역으로 구성돼 있다. 현재 1곳을 제외한 나머지 구역들이 재개발의 고삐를 당기고 있는 데다 한강 조망, 사통팔달 교통망, 풍부한 배후 시설과 사회기반시설 등 여러 입지 조건이 뛰어나 재개발이 끝나면 ‘강남급 부촌으로 상전벽해(桑田碧海)할 것’이라는 기대감이 높다.

서울시는 지난 2003년 서울 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대 111만 205㎡를 5개 구역을 2차 뉴타운 지구로 지정했으며, 정비구역에서 해제된 한남1구역을 제외한 4개 구역이 재개발 사업을 벌이고 있다. 사업이 완료되면 일대에 총 1만 1,000여 가구의 미니 신도시로 변모한다.

 

‘한남2구역’은 올 상반기에 감정평가업체 선정한다. 용산구는 지하철 6호선 이태원역과 인접한 한남2구역이 지난해 11월 시공사를 선정하면서 사업이 본궤도에 올랐다. 면적은 11만 4,580㎡이며 연면적은 33만 8,290㎡다. 재개발을 통해 지하 6층~지상 14층, 최고 높이 40.5ꏭ 규모의 공동주택과 복리시설이 들어선다. 가구 수는 1,537가구(분양 1,299가구, 임대 238가구)다.

 

2구역은 2009년 10월 정비계획이 결정된 이후 지난 2012년 6월 조합설립 인가를 받아 정비 사업이 추진됐다. 조합 설립 이후 9년 만인 2021년 사업시행인가를 받았다. 올 상반기에 감정평가업체를 선정해 본격적인 관리처분계획을 수립할 예정이다.

사업 속도가 가장 빠른 곳은 ‘한남3구역’이다. 2020년 6월 현대건설을 시공사로 선정했으며 2021년 6월 조합원 분양까지 마쳤다. 총면적은 39만㎡다. 사업비만 7조 원, 예정 공사비만 1조 8,880억 원에 달하는 역대 최대 규모 재개발 사업지다. 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 총 5,816가구의 매머드급 대단지로 재탄생한다. 이르면 올해 상반기에 관리처분계획 인가를 받는다.

‘4구역’ 침수 예방계획 추진 중이다. 한남4구역에는 총 16만 156㎡ 부지에 43개 동, 2,167가구를 짓는다. 이 지역은 한강과 가까워 여름철 집중호우 때마다 일부 저지대 주택이 침수 피해를 겪었다. 이에 구는 서울시와 협의해 2016년 14.5m로 설정됐던 지반고 계획을 18.5m로 올리는 방안을 추진 중이다. 올 4월경 서울시 촉진 계획 변경 결정 고시, 6월 서울시 교통영향평가, 12월 서울시 건축심의 추진 등이 계획돼 있다.

‘5구역’ 한강 조망 면적 최대이다. 한남5구역은 반포대교 북단 남산자락에 위치해 한남뉴타운 내에서 한강 조망 면적이 가장 넓다. 18만 3,707㎡ 규모로, 2021년 말 재정비촉진계획 변경안이 통과됐다. 용적률 219.4%를 적용받아 2,555가구(분양 2,171가구, 임대 384가구) 단지를 조성할 예정이다. 한때 한국전력 보광 변전소 이전 문제로 속도를 내지 못했다.

 

2021년 변전소 부지를 당초 5,500㎡에서 3,100㎡로 축소하고 이전 관련 비용을 조합이 부담하는 조건으로 합의하면서 실타래가 풀렸다. 올해 6월 건축심의가, 12월 사업시행인가가 진행될 예정이다. 한편 한남1구역은 2017년 정비구역에서 해제됐다.

 

 

◆서울 강북 알짜 재개발 구역, ‘이문·휘경뉴타운', 올해 5,000여 가구 공급

 

최근 청약에 나선 휘경자이 디센시아가 청약에 흥행하면서 서울 강북 알짜 재개발 구역으로 꼽히는 이문·휘경뉴타운에 관심이 쏠리고 있다. 지난해부터 부동산 시장이 침체하면서 사업성 우려 등으로 가격 조정을 받았지만, 청약시장에 온기가 돌면서 재개발·재건축 입주권 시장까지 이어질지 관심이다.

 

 

정비업계에 따르면 서울 이문1구역 59㎥ 신청 기준 매물 프리미엄이 최근 5억 원대로 올라선 것으로 전해졌다. 올해 서울 동대문구 외대앞역 인근 이문·휘경뉴타운에서 약 1만 가구가 분양에 나서는데 휘경자이 디센시아를 시작으로 이문 아이파크자이, 이문 래미안라그란데가 연이어 출격한다. 

같은 이문·휘경뉴타운 내 위치하지만, 지하철역과의 거리, 초등학교 배치 등에서 차이가 있을 수 있겠다. 먼저 분양한 곳에 당첨될 경우 다른 단지에 청약하지 못하기 때문에 입지·학군 등을 세밀하게 분석해야 한다는 조언이다. 

 

이문·휘경뉴타운은 서울시가 2007년 추진한 3차 뉴타운 지구 중 한 곳이다. 당시 서울시는 성북구 장위, 서대문 북아현, 송파 마천, 동대문 흑석 등과 함께 동대문구 이문동과 휘경동 일대를 재개발지구로 지정했다. 이문·휘경뉴타운에는 총 1만 4,000여 가구 규모의 아파트 촌이 형성될 예정이다. 휘경1구역에는 휘경 해모로 프레스티지(299가구)가 지난 2021년 3월, 휘경2구역에는 휘경SK뷰(900가구)가 2019년 6월 각각 입주했다. 

 

올해 청약이 예정된 3개 단지가 모두 이문·휘경뉴타운 내에 위치하는 만큼 생활 환경이나 분양가에선 큰 차이는 없을 전망이다. 다만 뉴타운 내에 입지가 조금씩 다르다는 점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 

 

전체적으로 초등학교가 멀다는 점은 단점으로 꼽힌다. 이문 아이파크자이는 도보 5분 이내 이문초등학교로 배정될 예정이다. 그러나 휘경자이 디센시아와 래미안 라그란데는 청량초등학교에 배정된다. 각각 도보 15분 거리로 초등학생들이 통학하기엔 멀다.

인근 초등학교 수도 적어 대단지 수요를 모두 흡수하긴 어렵다는 전망도 나온다. 이문4구역에 초등학교 용지는 확보가 돼 있는 상황이고 내년 검토에 들어설 예정이나 확실히 정해지는 바는 없다고 교육청 관계자는 말했다. 입주와 맞물려 자녀 초등학교 입학을 계획한다면 여전히 불확실성이 큰 상황이다.

휘경자이 디센시아는 지하철 1호선·경의 중앙선·경춘선 환승역인 회기역과 1호선 외대앞역 더블 역세권이다. 다만 1호선과 경의 중앙선이 지상철이라는 점에서 소음과 진동에 대한 우려가 있다. 이문 아이파크자이1·2단지는 최고 41층 높이로 외대 역 역세권에 위치한다. 이문 아이파크자이 3단지는 천장산 '숲세권' 타운하우스로 단지가 들어선다. 고도 제한을 받아 최고 4층 높이다.

이문 래미안라그란데는 타 단지에 비해 역에서 조금 떨어져 있다. 동에 따라 외대앞역까지 도보 10~20분 거리다. 역에서 거리가 있는 만큼 타 단지에 비해 비교적 소음에서 자유롭다. 천장산·의릉과 가까워 숲세권으로 불리며 아늑하다는 평가를 받는다. 다만 산과 가까워 경사가 조금 있는 편이다. 

청량리역 일대 재개발 사업이 완료되면 이문·휘경뉴타운이 신흥 주거단지로 꼽힐 것이라는 평가다. 지하철, 버스 등을 이용할 수 있는 청량리역 환승센터와 가깝고 내부 순환도로와 동부간선도로를 쉽게 이용할 수 있다. GTX-B·C, 동부간선도로 지하화 등 교통 호재도 있다. 

분양가는 3개 단지가 비슷한 수준으로 수렴할 거란 분석이 우세하다. 휘경자이 디센시아의 분양가가 합리적으로 측정되었으며 비슷한 곳에서 분양하는 단지들의 경우 원가 등의 차이가 크지 않기 때문에 비슷한 가격 수준으로 분양에 나설 것으로 보인다.