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Summary

신축 아파트 분양가는 언제나 비쌌다 분양가의 적정성은 여론이 아닌 시장이 평가한다 대중이 아닌 본인의 기준으로 분양가를 바라보자

 

“(22년 분양공고 전) 용인 플랫폼시티 서울우유 부지에 짓고 있는 아파트 분양가는 얼마나 될까요? 진짜 여기만 보고 청약통장 어디에도 안 쓰고 버티고 있는데 경쟁률이 높을까요? GTX의 플랫폼시티에 주변 개발 호재까지 생각하면 진짜 대박인 것 같아요. 요즘 이 아파트에서 살면서 GTX 걸어가서 이용하고 주변 인프라 활용할 상상하며 너무 설렙니다~ ”

 

“(23년 4월 분양공고 후)와.. 진짜 이 가격이면 조금 더 주고 분당이 서판교를 가지 아직 10년이나 더 남은 플랫폼시티 보고 누가 들어오겠어요? 내년에 당장 GTX가 개통한다고 한들 걸어서 15분~20분은 걸릴 것 같고, 10년 뒤에 플랫폼시티 티 완성될 때쯤에 더 신축이 생길 텐데 너무 배짱 장사하는 것 같네요. 둔촌주공 분양가는 벤치마킹 안 한 걸까요? 분양가 계산한 직원은 단단히 혼날 듯해요. 이런 시행사는 장기 미분양으로 혼 좀 나봐야 함!”

 

얼마 전에 GTX 및 플랫폼시티로 핫한 용인 구성역 주변에 신축 아파트 분양이 시작되었습니다. 이곳은 후분양으로 진행하였기에 바닥 공사를 시작할 때부터 많은 분의 관심을 받았던 곳이기도 합니다. 큰 호재로는 GTX용인역이 개발되고 있으며, 용인시에서 큰 그림을 그려 진행하는 플랫폼시티 개발 영향권이기에 실거주 및 투자로 접근하려는 분들이 많은 것으로 알고 있습니다.

특히 주변에는 구축 아파트들이 대부분이라 오랜만에 지어지는 신축 아파트에 더 많은 집중이 되었습니다. 하지만 후분양으로 진행되어 아파트는 올라가고 있지만 분양을 노리는 사람들에게는 그림의 떡이나 마찬가지였습니다. 아파트를 선분양하는 경우에는 우리는 펜스가 쳐진 개발 구역만 보고 모델하우스의 모형 또는 이미지를 통해서만 아파트 단지를 상상하고 분양받습니다.

 

그리고 난 뒤 자기 아파트가 지어지는 것을 바라보며 내 집 값이 오르는 기쁨을 누리는 것이 일반적이었습니다. 하지만 이번 아파트는 후분양이라서 그런지 34평형이 9억 원대로 측정되고 최고가가 12억 원 정도로 예측되어 많은 사람의 비난을 받았습니다. 다양한 이유가 있겠지만 몇 가지 정리해 보면 이렇습니다.

 

1. 시행사가 프리미엄을 다 가져갔다.

2. 이 가격이면 분당이나 서울 간다.

3. 무상제공 품목을 늘려서 분양가만 높였다.

 

다 떠나서 많은 분이 12억 원에 달하는 분양가에 화가 단단히 난 것 같았습니다. 어떤 이는 둔촌주공 분양가가 정말 만족스러웠다는 말까지 하더군요. 서울 주요 지역의 대단지 아파트인 둔촌주공의 분양가가 13억 수준이었으니 지금 돌이켜보면 그때 분양받은 사람이 승자인 것 같습니다.

 

하지만 시행사 입장에서는 주변 구축의 시세를 비교해 보고, 그동안 인건비 및 원자재비가 오른 것을 감안하면 이 정도는 받아야 먹고 살 수 있다고 판단했을 것입니다. 기업의 입장에서는 비싸다고 욕을 먹더라도 일단 높은 가격으로 시장에 내놓고 팔리지 않을 때를 대비하여 할인 카드란 것을 쥐고 있어야 하기 때문이죠. 아마 시행사는 여론보다는 실제 시장의 평가를 받기를 기다리는 것일지 모르는 것이죠.

 

둔촌주공의 경우도 많은 전문가가 장기 미분양이 될 것이고, 마이너스 프리미엄이 나오리라 예측했지만, 지금 시점에서 모든 평형 완판이 되었으며, 소문에는 프리미엄까지 붙어서 거래가 되고 있다고 합니다. 이것이야말로 시장의 평가이며 실제 가격이 형성되는 과정이라고 생각합니다.

 

오늘의 주제는 구성역에 분양한 아파트 분양가가 너무 비싸다를 말하려는 것이 아닙니다. 신축 아파트가 분양할 때마다 비싸다고 말하는 대중들의 심리에 대해서 생각해 보고 싶었습니다. 저는 십수 년을 부동산시장에서 공부 및 경험을 해왔으며 과거 몇 년 동안은 분양권에 집중적으로 투자를 했었습니다. 제가 알기로는 분양가 상한제 또는 공공분양 아파트를 제외하고는 분양공고가 나왔을 때 “와! 가격이 좋다”라는 반응이 나온 적은 거의 없었습니다. 매번 비싸다고 욕을 먹고 미분양일 것이라고 했지만 실제 청약률을 보면서 후회하는 경우가 많았습니다.

 

물론 지금은 경기침체 리스크와 부동산시장 하락기를 겸하고 있어 어디에서 분양하든지 빅히트를 치기는 어려울 것입니다. 여기서 빅히트란 것은 엄청난 청약경쟁률과 함께 전매제한이 풀리는 즉시 프리미엄이 붙는 것을 말합니다. 예전에는 아파트를 5억원에 분양받고 입주 때가 되면 9-10억 원이 되는 경우가 많았습니다.

 

지금 3~4년 된 아파트들이 대부분 그런 절차를 밟았을 것입니다. 이러한 상승을 직접 또는 간접 경험을 한 사람들 입장에서는 오늘 이야기를 다룬 아파트의 12억 원이란 분양가에 말 문이 막힌 것이죠. 이 가격에서 올라봤자 얼마나 오르겠어? 떨어지지 않으면 다행이겠다고 생각할 것입니다.

저는 조금 다르게 생각했으면 좋겠습니다. 여러 가지 정보와 의견을 조합해 봤을 때는 분명 분양가가 비싼 것이 맞습니다. 여러 전문가도 비싸다고 난리입니다. 하지만 이럴 때일수록 다양한 정보에 노출되기보다는 내가 원하는 것이 무엇인가에 집중하는 것이 좋을 것 같습니다. 나는 정말 이 아파트를 통해서 무엇을 얻고 싶은 것인가? 집값 상승에 따른 차익? 앞으로 있을 호재를 직접 누리는 호사? 아니면 구축 밭에서 신축에 산다는 자부심 등 자신의 기준에 맞게 판단하는 것이 중요합니다.

 

아파트 가격이 변동되는 요인은 너무나 많습니다. 이 많은 요인을 대입하여 아파트 가격상승 및 하락을 예측하기는 불가능합니다. 전문가들이 말하는 것은 하나의 의견일 뿐이지 절대 정답이 아니란 것을 아셔야 합니다. 또한 대중이 비싸다고 말한다고 본인 역시 “에이 비싸서 안 해”라는 식으로 휩쓸리면 안 됩니다. 왜냐하면 누군가에는 비싼 가격이 누군가에게는 적당한 가격이 될 수 있기에 자신이 어느 입장에 서 있는지 잘 판단할 수 있어야 합니다.

 

‘비싸서 이번에 청약 안 넣을래” 보다는 “나랑은 안 맞는 것 같아 이번에는 포기할래”라고 말하는 게 조금 더 낫지 않을까 생각해 봅니다. 그래야 후에 가격이 오르든 내리듯 나의 선택에 후회하지 않을 수 있습니다.