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Summary

1. 피상속인의 누락된 주택 임대소득 전세를 통해서 임대하고 있다면 큰 영향이 없겠지만 매월 임대료를 받았다면 상속개시일로부터 소급하여 상속개시일 전 최대 10년간 종합소득세 및 가산세가 추징될 수 있다. 2. 부동산의 기준시가 신고 상가 부동산의 경우 유사 매매사례 가액이 없으므로 보충적 평가 방법인 기준시가보다 임대료 환산가액이 더 큰 경우가 많으므로 주의가 필요하다. 3. 상속개시일 전 특수관계인에게 저가 양도한 부동산 특수관계인 간의 저가 양도에 해당하여 증여의제 규정이 적용되므로 증여세뿐만 아니라 상속세까지 추징될 수 있다. 4. 고액 자산가는 5년에 관리 대상에 포함될 수 있다. 결정된 상속재산의 가액이 30억 원 이상인 경우로서 상속개시일부터 5년이 되는 날까지 상속재산가액이 많이 증가하는 경우라면 추가적인 관리 대상에 해당할 수 있다.

 

상속세는 ‘국가’에서 결정하는 세목이기 때문에 세무조사에서 쟁점이 되는 조사 유형을 미리 살펴보면 큰 도움이 된다. 가장 대표적인 상속세 세무조사의 쟁점은 상속개시일 전 10년 이내에 상속인, 상속개시일 전 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 사전 증여한 내역과 상속개시일 전 1년 이내 2억 원, 2년 이내 5억 원의 추정상속재산이다.

 

 

1. 피상속인의 누락된 주택 임대소득

 

2018년 12월 31일까지는 주택 임대소득이 2,000만 원 이하일 때 비과세가 적용되었으나 2019년부터는 소득금액과 관계없이 전부 종합소득세가 과세되고 있다.

 

국토교통부 통계누리의 임대주택통계에 따르면 2020년 말 전국의 민간임대주택 재고 현황은 153만 호에 달한다. 또한 국토연구원에서 지난 17일 발표한 장기주택종합계획에 따르면 향후 10년간 국내 장기공공임대주택을 현재의 2배가 넘는 200만 가구에 이를 전망이다.

 

이렇게 많은 주택의 임대소득을 신고하지 않더라도 국세청에서는 인력은 한계로 전부 추징할 수 없는 것이 현실이다. 더구나 주택임대의 특성상 공실이 발생했을 때는 소득이 없을 수도 있기 때문에 정확한 내역은 결국 소유자의 자발적인 신고에 의존할 수밖에 없다.

 

그래서 과거부터 관성적으로 많은 임대사업자는 주택 임대소득에 대해서는 신고할 필요가 없다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 엄청난 세금을 내야 할 시점을 맞게 된다. 바로 임대사업자의 사망으로 인한 상속세 조사 시점이다.

 

상속세 신고 시 임대주택에 대한 시가를 산정한 후 임대보증금 등을 채무로 제외하기 위해서 임대차계약서를 상속세 신고 부속서류로 첨부하게 된다. 그리고 이 정보는 곧 임대사업자가 임대소득을 벌어들이고 있음을 나타내는 입증 자료가 된다.

전세를 통해서 임대하고 있다면 큰 영향이 없겠지만 매월 임대료를 받았다면 상속개시일로부터 소급하여 누락의 부정성과 무신고 또는 과소 신고의 여부를 판단하여 상속개시일 전 5년~10년에 대한 종합소득세 및 그에 따르는 가산세가 추징될 수 있다.

 

올해에도 2022년 귀속분 5월 종합소득세 신고가 다가오고 있다. 그러므로 지금이라도 주택 소유자는 자발적인 주택임대소득 신고를 통해서 미래에 발생하게 될 큰 화를 키우지 않도록 미리 준비해야 한다.

 

 

2. 부동산의 기준시가 신고

 

피상속인이 임대 중인 상가 부동산에 대해 상속세 과세표준 신고 기간 이내에 동일 면적, 동일 용도로 사용한 연접한 호(戶)실에 대한 유사 매매사례 가액이 존재하지만, 이를 시가로 적용하지 않고 기준시가에 따라 상속재산을 평가한 경우 과소하게 신고·납부한 상속세를 추징한다.

 

또한 상가 부동산의 경우 유사 매매사례 가액이 없더라도 보충적 평가 방법인 기준시가보다 임대료 환산가액이 더 큰 경우가 많다. 아무래도 높은 월세로 인해 임대료 환산가액이 높게 계상되기 때문이다.

 

 

3. 상속개시일 전 특수관계인에게 저가 양도한 부동산

 

만약 피상속인이 상속개시 한 달 전 자녀에게 급히 부동산을 기준시가로 양도한 후 양도소득세까지 신고했다면 어떨까? 추후 상속세 조사를 통해 실제 양도 대금을 살펴보니 매매계약서에 적힌 기준시가보다 훨씬 적은 금액을 수령하였음이 밝혀질 수 있다.

 

이는 특수관계인 간의 저가 양도에 해당하여 증여의제 규정이 적용되므로 증여세뿐만 아니라 상속세까지 추징된다.

 

 

4. 고액 자산가는 5년에 관리 대상에 포함될 수 있다.

 

세무조사 종료 이후에도 고액 자산가는 지속적인 사후관리가 존재한다. 결정된 상속재산의 가액이 30억 원 이상인 경우로서 상속개시일부터 5년이 되는 날까지의 기간 이내에 상속인이 보유한 다음 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 많이 증가한 경우 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하게 된다.

 

금융재산 서화·골동품 그 밖의 유형재산 무체재산권(영업권·특허권·실용신안권·상표권 등)

 

다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 증명하는 경우에는 사후관리 대상에서 제외되고, 조사 대상 재산가액이 상속개시일부터 조사 기준일까지의 경제 상황 등에 비추어 보아 정상적인 증가 규모를 현저하게 초과하였다고 인정되는 경우로 그 증가 요인이 객관적으로 명백하지 아니한 때에만 사후 관리가 이루어진다.

 

(1) 재산 과세자료 수집․관리 대상

 

이처럼 고액 자산가에 대한 사후 관리가 가능한 이유는 다음과 같이 재산 규모, 소득 수준 등을 고려하여 납세자별 재산 과세자료의 수집 및 관리와 금융재산의 일괄 조회가 가능하기 때문이다.

 

부동산 과다보유자로서 재산세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자 부동산임대에 대한 소득세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자 부동산임대소득을 제외한 종합소득세를 일정 금액 이상 납부한 자 및 그 배우자 납입 자본금 또는 자산규모가 일정 금액 이상인 법인의 최대 주주 등 및 그 배우자 기타 상속세 또는 증여세의 부과·징수업무를 수행하기 위하여 필요하다고 인정되는 자로서 고액의 배우자 상속공제를 받거나 증여에 의하여 일정 금액 이상의 재산을 취득한 자, 일정 금액 이상의 재산을 상속받은 상속인, 일정 금액 이상의 재산을 처분하거나 재산이 수용된 자로서 일정 연령 이상인 자 또는 기타 상속세 또는 증여세를 포탈할 우려가 있다고 인정되는 자

(2) 금융재산 일괄 조회

 

국세청장 등은 세무서장 등이 상속세 또는 증여세를 결정하거나 경정하기 위해 조사하는 경우 금융회사 등의 장에게 다음 중 어느 하나에 해당하는 자의 금융재산에 관한 과세 자료를 일괄하여 조회할 수 있다.

 

직업․연령․재산 상태․소득신고 상황 등으로 볼 때 상속세나 증여세의 탈루 혐의가 있다고 인정되는 자 재산 과세자료의 수집·관리 대상인 상속인·피상속인 또는 증여자·수증자