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Summary

정부는 지속적인 정책 규제 완화에도 불구, 국회 동의 등 넘어야 할 과제 많아 그런데도 불구, 부동산 시장 변화 등으로 야당 역시 무조건 반대는 힘들 것 이에, 남아있는 정책 변화는 무엇이 있고 어떻게 대응할지 미리 알아두는 것도 방법!

 

부동산 시장은 여전히 좋지 않은 가운데, 아주 일부 지역에서는 매매, 전세 상승이 나오기도 하였습니다. 물론 일시적인 것에 그칠지 아니면 지속될지는 오직 시간이 지나 봐야 알 것입니다.

 

특히 정부 정책에 관심이 많으신 분들은 ‘정부가 하기로 한 대책이 언제 정도 되어야 시행이 되는 거야?’라고 생각하실 것입니다. 일부는 정부가 원하는 대로 일부 개정이 된 것도 있지만(국회 동의 및 시행령 개정), 특히 세율같이 국회 입법과정이 필수인 것들은 여전히 답보 상태에 있기에 저희 홈노크 인사이트에서는 이 둘을 구분하여 계속하여 설명을 해드렸습니다.

 

그런데도 남아있는 정책 중 관심을 가져야 하고 특히 더 신경 써야 할 것들은 무엇이 있을지 정리해 봅니다.

 

 

2분기, 주택임대사업자 세제 혜택 복원 및 아파트 신규등록 허용 예정

 

4월이 시작된 지 중순이 넘었는데, 여전히 아파트 신규등록 허용 그리고 인센티브 복원에 대한 이야기는 전혀 나오지 않고 있습니다. 따라서 기존에 발표된 정부 보도자료를 기준으로 대략적인 모습을 살펴보는 선에서 그쳐야 하는데요, 그렇게만 본다면 결과적으로는 ‘등록 보류'라고 저는 말씀드리고 싶습니다.

 

무엇보다 세제 혜택 대비 의무 사항이 너무 커서입니다. 아래 항목 중 여러분들이 원하시는 세제 혜택이 몇 개나 되는지 한 번 체크해 보시기 바랍니다.

 

(그림 1. 주택임대사업자 세제 혜택 요약)

 

예를 들어 취득세 감면을 받으려면 신축이면서(최초 분양) 전용면적 60㎡ 이하여야 합니다. 즉 이미 다른 사람 명의로 등기가 되었거나 전용 60㎡ 초과라면 취득세 100% 감면은 불가합니다. 일부에서는 ‘전용 60~85 사이라면 50% 감면'이라고 안내하는 경우가 있는데 이 경우 20호를 등록해야 합니다. 지금 같은 상황에서 가능할까요?

 

재산세 감면은 상대적으로 미미하고 2호 이상을 등록해야 하는 점, 양도세 중과배제는 현재 대부분이 비조정으로 묶여 있어서 ‘10년 후 혹시 조정대상지역으로 지정될지 모르니 등록해 두자'라는 접근은 실효성이 적다 생각됩니다.

 

결국 현 상황에서 가장 유리한 혜택은 ‘종부세 합산배제'가 되는데, 이 역시 임대개시 당시 기준시가 6억 이하, 5% 이내 임대료 증액 제한 등 요건이 많으며 특히 ‘18.9.14 이후 유주택자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 경우에는 혜택이 불가하니, 이에 대한 관련 법 개정이 필수이지만 전혀 이야기가 없으니, 현재로서는 신중하신 게 좋겠습니다.

 

이외에 각종 과태료, 매각 시 임차인 동의 등 여러 가지 제약이 많으니, 정부가 발표한 대로 인센티브 복원 등 관련 법이 개정되고 난 후에 하나하나 살펴보고 하더라도 전혀 늦지 않습니다. 단순히 어느 하나의 세금을 줄이기 위해 전체는 보지 못하고 일단 등록하는 경우가 없기를 꼭 당부드립니다.

 

 

종부세 중과세율 추가 완화 가능성?

 

당초 정부는 작년 세법 개정을 통해 종부세 중과세율을 폐지하고자 하였습니다. 다만 다주택자에 대한 규제는 남겨두어야 한다는 야당과 입장이 달라, 3주택 이상인 경우 과표 12억 초과하면 여전히 중과세율을 적용하는 것으로 일부 개정하였습니다.

 

(그림 2. 현행 종부세 세율)

 

이에 대해 정부는 올해 정기 세법 개정을 통해 다시 한번 종부세 중과세율을 폐지한다는 입장입니다. 개인적으로 과표가 동일하다면 세 부담 능력이 동일하기에 그에 따라 부담해야 하는 세액이 같아야 한다고 생각합니다(응능부담 원칙). 이렇게 되면 내년도 보유세는 더욱 낮아질 것으로 전망됩니다. 이에 따른 보유, 매도 전략을 다시 체크해 봐야겠죠?

 

 

취득세 중과세율 개정은 언제?

 

가장 많이들 기다리시고 궁금해하는 사항일 것입니다. 당초 정부는 2월 임시국회 때 이를 통과시키고 ‘22.12.21 이후 취득분부터 소급 적용하기로 하였으나 별다른 소식이 없습니다. 앞서 말씀드린 세율 변경은 법 개정을 해야 하고 이는 국회 권한이기 때문에 그러합니다.

 

개인적인 생각을 전제로, 늦어도 하반기까지는 일부라도 개정이 되지 않을까 싶습니다. 무엇보다 ‘20년 8월 지방세법 개정 당시와 현재 부동산 시장 환경은 너무 달라졌습니다. 특히 거래량 급감으로 지방자치단체 세수 확보가 힘든 상황입니다(지자체 세수의 대부분은 취득세로 구성됩니다.).

 

하반기가 아닌 상반기라도 개정이 되면 좋겠습니다만 현재로서는 아무것도 단언할 수 없기에 다주택인 분들은 추가 매수에 유의하시기를 바랍니다.

 

 

단기 양도 세율, 특히 분양권 양도 시 주의!

 

역시 마찬가지로 양도세 세율입니다. 2년 미만 단기 양도 세율은 여전히 개정되지 않았습니다. 아마도 이는 올해 정기국회(9월) 때 개정을 추진하고 이후 ‘24.1.1 이후 양도분부터 적용될 가능성이 높습니다.

 

2년 미만 단기세율과 마찬가지로 분양권 양도 세율 역시 여전히 1년 미만 77%, 1년 이상은 등기까지 66%입니다. 비록 전매제한이 풀렸지만, 여전히 시중에 분양권 거래가 힘든 점은 양도세 부담이 워낙 커서입니다.

 

 

물건도 없지만 일부는 매수자가 양도세를 부담하는 조건으로 거래한다든지, 정말 드물게는 현장에서 이를 오해하고 1년 이상 보유 시 기본세율로 하는 경우도 있다 하니 주의가 필요합니다.

 

 

추가 대책, 또 나올까?

 

이 외에도 ‘혹시 또 나올 수 있는 대책 없을까요?’ 하시는 분들이 계시는데요, 아마도 추가 대책이 나온다면 부동산 시장이 지금보다 더 어려워지는 그런 상황이 되어야 할 것입니다. 개인적인 바람은 추가 대책까지는 바라지 않고, 앞서 언급 드린 정부가 하기로 한 것들만 잘 진행이 되어도 괜찮지 않을까 생각합니다.

 

국회(특히 다수당인 야당) 역시 기존과 달라진 부동산 시장 환경에 맞춰 합리적인 법 개정을 하였으면 하는 바람입니다. 여러분들은 최종 개정 여부를 확인 후 진행하셔야 하고요. 본 인사이트 칼럼을 통해서 계속해서 말씀드리겠습니다. 감사합니다.