손광남 변호사

2023.04.21 11:00

법률

[법률] 상가와 주택, 묵시적 갱신 차이점

Summary

 

 

갱신 거절 기간

존속기간

갱신 후 해지 통지

주택임대차보호법

만료 전 6개월 ~ 2개월

2년

임차인만 - 3개월 후 해지

상가임대차보호법

만료 전 6개월 ~ 1개월

1년

임차인만 - 3개월 후 해지

민법

상당 기간

기간 약정 없음

임차인 - 1개월 후 해지

임대인 - 6개월 후 해지

 

많은 임대인이 헷갈리는 것 하나가 임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 것입니다. 상가임대차와 주택임대차에 모두 묵시적 갱신 규정이 있는데 그 기간이나 조건이 조금씩 상이합니다. 이번에는 그 차이점에 대해 간략히 설명해 드리겠습니다.

 

먼저, 묵시적 갱신 조항은 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 모두 있는데, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 민법의 특별법이어서 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법이 적용되는 경우 민법보다 우선해서 적용됩니다. 따라서, 먼저 임대차 목적물이 어떤 법이 적용되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

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주택임대차보호법의 묵시적 갱신 조항은 제6조에 규정되어 있는데 위 규정은 주거 목적으로 사용하는 임대차에는 적용되나, 상가임대차보호법의 묵시적 갱신 조항은 제10조 제3항에 규정되어 있는데 위 규정은 환산보증금 기준 이하의 상가 임대차에만 적용됩니다. (환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다, 서울의 경우 9억 원)

 

즉, 주택임대차의 경우에는 보증금 액수와 관계없이 주택임대차보호법이 적용되나, 상가임대차의 경우에는 환산보증금이 기준(서울 지역 9 ) 초과하면 상가임대차보호법이 적용되지 않고 민법이 적용되게 됩니다.

 

주택임대차보호법이 적용되는 경우에는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절의 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되며 존속기간은 2으로 봅니다. 이때도 임차인은 언제든지 계약 해지 통고할 수 있고, 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

 

상가임대차보호법이 적용되는 경우에는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되며 존속기간은 1으로 봅니다. 이때도 임차인은 언제든지 계약 해지 통고할 수 있고, 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

 

민법이 적용되는 경우에는 임대차 기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되며 기간 약정이 없는 것으로 봅니다. 이 경우 임대인은 해지를 통고하면 6개월, 임차인이 해지를 통고하면 1개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

 

실례를 들면, 상가의 경우 보증금 7억 원에 월세 250만 원(환산보증금 9.5억 원)을 받는다면 민법이 적용되어 묵시적갱신이 이루어지지 않게 하기 위해서는 임대인은 상당 기간 내에 이의를 해야 하고, 만약 그렇게 못했다고 하더라도 임대인이 해지 통고를 하면 6개월 후에 해지됩니다.

 

반면, 서울 지역 상가의 경우 보증금 5억 원에 월세 400만 원(환산보증금 9억 원)을 받는다면 상가임대차보호법이 적용되어 묵시적갱신이 이루어지지 않게 하기 위해서는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 통지하여야 합니다. 그때 통지를 하지 않았다면 임대차 기간은 1년 연장되며, 임대인은 추후에 해지 통고를 할 수 없습니다.

 

또, 주택임대차의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 묵시적갱신이 이루어지지 않게 하기 위해서는 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 통지하여야 합니다. 그때 통지를 하지 않았다면 임대인은 추후에 해지 통고를 할 수 없습니다. 그때 통지를 하지 않았다면 임대차 기간은 2 연장되며, 임대인은 추후에 해지 통고를 할 수 없습니다.

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주택임대차보호법 및 상가임대차보호법은 임대인에게 불리한 조항이 많은데 그중 하나가 묵시적갱신 조항입니다. 갱신 거절 기간 주의하셔서 원치 않는 실수하시는 일 없길 바랍니다.

 

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