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분양권 전매제한 완화되었지만, 분양권 전매 전 ‘주택의 실거주 의무와 분양권 단기 양도소득세’ 이 2가지는 꼭 살펴보자. 드디어 임차인을 위한 법이 개정된다. 임대인 세금 체납액 확인과 국세보다 우선하는 임차보증금 제도이다.

 

분양권 전매제한 완화, 그러나 2가지는 더 살펴봐야 한다.

 

4월 7일부터 분양권 전매제한이 대폭 완화된다. 최장 10년이던 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 3년으로, 비수도권 아파트 분양권 전매제한 기간은 최대 4년에서 최대 1년으로 단축된다.

 

시행령 개정으로 분양권 전매제한 기간이 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 앞으로는 공공택지 또는 규제지역, 분양가 상한제 적용지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다.

 

이 조치는 과거 분양을 마친 단지까지 모두 소급된다. 이에 따라 지난해 12월 당첨자를 발표한 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’도 당첨 날짜를 기준으로 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어, 오는 12월부터 분양권을 사고팔 수 있다.

 

그러나 분양권 전매제한이 완화되었다고 해서 무작정 분양권을 팔면 낭패를 볼 수 있다. 바로 다음의 2가지를 꼭 살펴보고 의사결정을 하도록 하자.

 

 

첫 번째는 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무이다.

 

둔촌주공도 분양가 상한제 대상 아파트였지만 현재 분양가 상한제 적용지역이 규제지역(강남 3구, 용산구)으로 축소됐기 때문에 이를 피할 수 있었을 뿐이다. 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안은 아직 국회 계류 중이다. 실거주 의무 규정이 계속 남아 있다면 분양권은 팔았지만, 준공 후 실거주를 해야 하는 이상한 상황이 도래할 수 있다.

 

두 번째는 세금이다.

 

현재 분양권의 양도소득세는 가히 살인적이라고 할 수 있다. 이에 따라 정부는 분양권의 양도소득세율을 2020년 이전 수준으로 환원하겠다고 하였지만, 아직 입법되지 않은 상황이다. 또한, 그 개정 시점이 2023년 7월 세제 개편안에 투영되어 빠르면 2024년에나 되지 않을까 생각이 든다. 그것도 여야의 대립 없이 원만히 통과되었을 때 이야기이기 때문에 사실상 분양권의 양도소득세는 매도자에게 큰 부담으로 와닿을 수밖에 없다.

 

그리고 분양권은 2년 이상 보유하면 상대적으로 세 부담이 낮은 기본세율의 적용을 받는 주택 및 입주권과 다르게 2년 이상 보유하더라도 60%, 지방소득세를 포함하면 66%의 단일세율 적용을 받기 때문에 만약 양도차익이 1억 원이라면 세금으로 6,600만 원을 납부해야 한다. 그러므로 분양권 전매 전 꼭 위 2가지에 대해서 검토 및 개정 여부를 다시 한번 살펴봐야 한다.

 

구분	현행	개선
분양권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1년 이상 60%	1년 이상 → 폐지

 

 

이게 왜 이제 됐을까? 임대인 세금 체납액 확인과 국세보다 우선하는 임차보증금

 

4월에는 임차인의 권리 보호를 강화하는 법들이 속속 개정되고 있다.

 

첫 번째로 앞으로 주택 임대차 계약 때 임대인은 임차인에게 해당 주택의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 납세 증명서를 반드시 제시해야 한다. 이에 따라 임대차 계약 체결 때 임대인은 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일·차임 및 보증금 등 임대차 정보와 국세징수법·지방세 징수법에 따른 납세 증명서를 임차인에게 의무적으로 제시해야 한다.

 

기존에는 임차인이 임대인의 세금 체납 정보와 선순위 보증금 정보 등 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없어 전세 사기 피해가 발생하는 원인 중 하나로 지목돼 왔다. 개정법의 실효성을 높이기 위해 주택 임대차 표준계약서도 개정한다. 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납·체납한 국세·지방세가 있다는 사실이 확인되면 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고한다.

 

실무상 국세와 지방세 납세 증명서 발급은 10분도 걸리지 않는 아주 쉬운 일이다. 이 증명서 발급을 하지 않고 정보의 비대칭으로 손해 봤던 수많은 임차인의 고통이 이제라도 조금 해소되길 바란다. 두 번째로 4월 1일부터 세입자가 거주하던 집이 공매·경매된 경우 해당 주택에 부과되는 당해세(종합부동산세, 상속세 등)분의 우선순위를 주택 보증금 변제와 바꾸게 된다.

 

즉, 국세 외에 저당권 등 다른 채권이 있는 경우에도 확정일자보다 늦게 발생한 당해 세분만큼은 주택 임차 보증금이 우선 변제되도록 했다.

 

기존에는 전셋집이 경매로 넘어가면 낙찰 대금에서 정부가 가장 먼저 당해세 명목으로 떼어가고, 저당권 등 채권이 가져간 후에야 임차보증금을 받을 수 있었다. 그러므로 사실상 현재 사회적 문제가 되는 깡통전세 사기의 피해자들이 보증금을 모두 돌려받는 경우가 거의 존재하지 않았다. 피땀 흘려 벌었던 전세금 일부만을 배당받게 되면 그 상실감과 사회적 배신감은 이루 말할 수 없을 것이다.

 

새로 시행되는 제도에서는 정부가 당해세 분의 우선순위를 양보해 전세 피해자들이 먼저 받게 했다. 그다음 저당권 등 채권이 가져가고 다시 나머지 임차보증금을 돌려받게 된다. 정부 당해세는 가장 후순위가 된다. 당해세가 얼마인지에 따라 다를 수 있지만, 조금이라도 임차인에게 더 많은 전세보증금이 배당될 수 있는 상황이 펼쳐질 것으로 보인다.