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Summary

분양권 전매 시 양도세율은 여전히 높은 상황으로 개정 시기 불투명 매도자 입장에서는 규제지역 해제로 완공 후 2년 보유 시 비과세 가능도 한몫 여전히 높은 금리 등 실거주 부담 여전해…

 

지난 4월 7일부터 부동산 전매 제한 규제가 풀렸습니다만 아직 시장에서는 이렇다 할 거래는 없어 보입니다. 물론 더 시간이 지나 봐야 알겠지만 이에 대해서는 여러 가지 원인이 있을 것입니다. 시장 상황도 봐야겠지만 부동산 세금 관련해서는 어떤 이슈들이 있는지 살펴봅니다.

 

여전히 높은 분양권 전매 시 적용되는 양도세율

 

(그림 1. 단기 양도세율 ‘20년 이전 수준으로 환원 (정부 보도자료 인용))

 

정부는 단기 양도세율을 ‘20년 이전 수준으로 환원하겠다고 하였으나 이러한 세율 조정은 법 개정을 해야 하는 것이기에 국회 동의가 필수입니다. 다만 현재로서는 이에 대해 진행된 바가 없고 아마도 올해 정기국회(9월) 때 통과하는 것을 목표로 하지 않을까 예측해봅니다.

 

만약 그렇게 된다면 ‘24.1.1 이후 양도분부터 (그림 1)과 같은 세율이 적용되지 않을까 예상해봅니다. 물론 국회 통과가 되었을 때를 가정합니다. 그럼, 개정되었다고 가정하고 예를 들어볼까요?

 

(그림 2. 단기 양도세율 사례)

 

먼저 (사례 1)을 보겠습니다. ‘23년 2월 취득, ‘24년 1월 매각 시 만약 단기 양도세율이 개정되었다면 1년 미만이므로 45%의 양도세율이 적용됩니다. 하지만 개정이 되지 않았다면 1년 미만이므로 여전히 70% 양도세율이 적용됩니다.

 

(사례 2)는 ‘22년 11월 취득, ‘24년 1월 양도하는 경우로 보유기간이 이미 1년이 지났지만, 개정이 되지 않았다면 60% 양도세율 적용으로 여전히 그 세율이 높습니다. 만약 개정된다면 단기 양도세율 ‘폐지'가 되므로 이때는 기본세율 즉, 6~45%의 양도세율이 적용됩니다.

 

어디까지나 이는 세율이 개정되었을 때를 가정하는 것이고, 만약 개정되지 않는다면 주택은 2년 이상 보유하면 기본세율 적용이지만 분양권은 등기까지 최소 60%의 세율을 부담해야 하므로 상대적으로 세 부담이 너무 커집니다.

 

(그림 3. 현행 양도세율)

 

(그림 3)에서 보시는 것처럼 현행 양도세율에 있어서 특히 분양권은 최소 60%를 유지하고 있습니다. 무조건 등기하라는 의미인데 현재 전매제한이 풀리는 것과 비교하면 다소 엇박자를 내고 있는 게 사실입니다.

 

이러한 이유로 높아진 세 부담까지 매수자에게 전가한 가격으로 매물이 나오고 있으니, 설령 분양권 전매할 수 있는 물건이 있다 하더라도 그 가격이 매우 높은 것입니다. ‘그래도 가격을 낮춰야 거래가 되는 거 아닌가요?’라고 생각하실 수 있는데요, 이에 대해 매도자는 다음과 같이 생각할 것입니다.

 

완공 후 비과세도 가능하므로 굳이 급할 이유가 없는 매도자

 

예를 들어 분양권 계약 당시 조정대상지역이었는데, 최근 규제지역 대거 해제로 잔금 납부 시에는 비조정대상지역이라고 한다면 이때는 ‘2년 보유'만 하더라도 비과세가 가능합니다. 따라서 매도자 입장에서는 ‘조금 있으면 완공을 하고 2년 보유만 하면 비과세인데 굳이…’ 라는 생각으로 물건을 내놓지 않거나 물건을 내놓더라도 60% 양도세율을 보전할 수 있는 가격으로 내놓을 가능성이 높습니다.

 

 

물론 자금 여력이 되지 않거나 급하게 매각해야 하는 경우라면 이렇게라도 처분을 해야 할 것이다. 따라서 지금 상황에서는 전매 제한이 풀린 초기이고 아직 세율이 개정되지 않았으므로 시간이 지나면 어떤 식의 변화가 생길 것인지도 잘 살펴보시면 좋겠습니다. 특히 실거주를 희망하는 매수자라면 말이죠.

 

높은 금리, 언제쯤이면 떨어질까

 

여기에 여전히 높은 금리 그리고 불안정한 부동산 환경도 거래를 꺼리게 하는 요소 중 하나일 것입니다. 실거주자 입장에서 청약은 늘 내 집 마련의 가장 좋은 수단 중 하나입니다. 그런데도 높은 금리, 집값 등을 고려하면 여전히 망설이고 신중해질 수 밖에 없을 것입니다.

 

최소한 양도세 부담은 적정 수준으로 되었으면 합니다. 우리 세법은 불법 미등기 자산에 대해 70%라는 고율의 세율을 적용하는데, 1년 미만 보유한 주택, 분양권 양도세율이 70%이며 분양권은 최소 60% 세율 적용이니 이건 한 번쯤 생각해봐야 할 것입니다.

 

과거 집값이 올라간 상황과 현재는 환경이 달라졌습니다. 달라진 환경에 맞게 부동산 정책, 세율도 바뀌어야 하지 않을까요? 감사합니다.