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Summary

 

개발 호재가 집값에 미치는 영향과 주의점

 

구분	핵심 내용
기존에 호재를 바탕으로 가격이 올랐던 지역	-신저가 거래가 이어지는 등 희비(喜悲)도 엇갈리고 있음 -특히 GTX 등 사례와 같이 개발 호재가 선반영돼 집값이 단기 급등한 지역의 경우 피로감이 큰 상황에서 금리 인상, 경기 침체 등 외부 악재에 더 민감하게 반응하고 있다는 분석이 이뤄지고 있기 때문임
새로운 대형 호재가 발표된 지역	-가격이 오르는 최근 부동산 시장 퍼지는 개발 호재 대세로 ‘반도체 효과’가 있음 -경기 용인, 동탄2신도시 등은 대규모 반도체 클러스터 조성에 관한 개발 호재 소식에 부동산 가치가 재평가되고 있음 -이천시, 평택시 등 반도체 산업을 이미 확보한 지역은 아파트 가격이 상승세로 돌아서고 있다고 함
주의점	-반도체 클러스터 건설로 일자리가 창출되고 유동 인구가 늘어나는 만큼 용인 부동산에는 분명 호재지만, 최종 완공 시기가 2042년으로 20년가량 소요되는 장기 사업이라 투자에 신중해야 함 -중장기적으로는 토지와 아파트 가격에도 영향을 미칠 것이라는 데는 이견이 없다고 하겠지만 업계에서는 발표 내용만으로 투자를 결정하는 것은 '로또'와 같다고 지적함 -호재는 맞지만, 그 호재가 언제, 얼마나 반영될지는 알 수 없어서임

 

최근 주택 시장이 혼조세를 보인다. 집값 낙폭은 둔화됐지만, 경기침체 우려 등 대내외적 불안 요소가 더해지며 업계조차도 '바닥론'을 확신하지 못하는 중이다. 새로운 대형 호재가 발표된 지역에서는 가격이 오르지만, 기존에 호재를 바탕으로 가격이 올랐던 지역에서는 신저가 거래가 이어지는 등 희비(喜悲)도 엇갈리고 있다. 

 

한국부동산원에 따르면 지난 3월 4주차 전국 아파트 매매 수급 동향은 전주(76.3)보다 상승한 77.4인 것으로 집계되었다. 해당 지수가 기준선(100)보다 높을 경우 매도보다 매수가 많은 '매도 우위' 시장임을 뜻한다. 아직 수요보다 공급이 많다는 의미지만 그 수치는 점차 회복되고 있음을 알 수 있다. 지수는 지난해 12월 3주 집계 이래 처음으로 70선 초반대로 떨어졌다가 2월 1주 차부터 7주 연속 상승했다.

다른 시장 지표들도 상승세를 보인다. 한국은행의 3월 주택가격 전망(CSI)은 전달 대비 9포인트 오른 80을 기록함에 따라 지난해 7월(82) 이후 8개월 만에 80선을 회복한 것으로 나타났다. 다만 이와 별개로 시장 혼조는 심화되고 있다. 지역별 양극화 현상이 심화되고 있는 가운데 호재 지역에서도 주택 시장 편차가 커지는 중이다.

 

지난 호황기 집값이 고점을 경신하며 상승 기대감이 모두 반영됐던 곳에서는 '반값 거래'가 나오지만, 최근 새롭게 개발 호재가 반영된 곳에서는 1억 원 상당 실거래가가 상승했다. KB부동산 리브온 조사 결과를 참조하면 3월 4주차 아파트값 상승률 상위 지역은 용산 처인구(0.19%)가 차지했다.

 

지난 3월 확정된 반도체 투자 호재를 타고 전국에서 유일하게 상승 전환했다. 이곳의 'e편한세상 용인한숲시티 3단지' 전용 84㎡는 연초 3억 5,000만 원대 매매됐다가 지난 3월 기준 4억 6,000만 원까지 거래됐다. 3월에만 10건의 실거래가 일어났고 이 중 3건은 계약 취소됐다. 향후 호가 상승을 기대한 집주인이 계약을 무른 것으로 알려졌다. 

반면 GTX(수도권광역급행철도) 호재를 재료 삼아 지난해(2022년) 집값이 급등했던 안양 동안구(-0.87%)는 수도권에서 가장 큰 폭의 하락을 기록했다. 동안구의 '푸른마을 인덕원 대우' 전용 84㎡는 지난 3월 5억 8,500만 원에 손바뀜했다. 지난 2021년 8월 최고 12억 4,000만 원에도 팔렸지만 이후 50% 이상 가격이 내렸다. 

 

 

또한 1기 신도시 개발 호재가 있는 일산서구(-0.76%)가 안양 동안구의 뒤를 이었고, 각각 GTX와 신분당선 개발이 예정됐던 화성(-0.53%)과 수원 장안구(-0.52%) 등도 하락세를 이어갔다. 이처럼 개발 호재가 있다고 해서 무조건 집값이 오른다는 맹신을 절대 금물로 보인다. 특히 GTX 등 개발 호재가 선반영돼 집값이 단기 급등한 지역의 경우 피로감이 큰 상황에서 금리 인상, 경기 침체 등 외부 악재에 더 민감하게 반응하고 있다는 분석이 이뤄지고 있기 때문이다.

 

 

◆최근 부동산 시장 퍼지는 개발 호재 대세는 ‘반도체 효과’

 

최근 부동산 시장에서 ‘반세권(반도체+세권)’의 인기가 거세다. 반세권은 반도체 현장과 가까운 입지를 말한다. 경기 용인, 동탄2신도시 등은 대규모 반도체 클러스터 조성에 관한 개발 호재 소식에 부동산 가치가 재평가되고 있다. 또 이천시, 평택시 등 반도체 산업을 이미 확보한 지역은 아파트 가격이 상승세로 돌아서고 있다.
 
한국부동산원 조사에 따르면 지난 3월 27일 기준 경기 용인시 처인구 아파트 가격은 전주 대비 0.43% 상승했는데 이는 지난해 5월 16일(0.01%) 이후 45주 만의 반등한 것이다. 반도체 호재 기대감이 반영되며 가격이 상승했다는 분석이다.
 
인접한 동탄2신도시도 반도체 호재 효과를 톡톡히 보고 있다. 특히 용인시 처인구와 맞닿은 남동탄 일대가 호재에 힘입어 상승 거래가 이뤄지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 남동탄 일대 '동탄 레이크 자연앤 푸르지오' 전용 84㎡는 정부의 발표 이후인 지난 3월 24일 8억 원에 거래가 됐으며 동일 평형이 8억 원 가격을 회복한 것은 지난해 8월 이후 처음이다.
 
이천시, 평택시 등 이미 반도체 산업이 자리 잡고 있는 지역의 상승 분위기도 눈에 띈다. 특히 이천시는 KB부동산 조사에 따르면 올 2월 아파트 가격이 전년 동월 대비 6.33% 오르면서 전국 상승률 1위를 기록했다. SK하이닉스를 필두로 하는 반도체 도시 조성 수혜가 계속되고 있다는 분석이다.
 
또 삼성전자 평택 캠퍼스가 위치한 평택 고덕신도시는 '고덕국제신도시 제일풍경채' 전용 84㎡가 지난 3월 6억 7,800만 원에 거래되며, 2월 거래가 5억 8,700만 원 대비 9,000만 원 이상이 오른 것으로 나타났다. '고덕국제신도시 파라곤' 전용 84㎡ 역시 같은 달 7억 원에 손바뀜되며, 1월 거래가 대비 9,000만 원의 상승을 보였다.
 
분양시장도 반세권 효과가 이어지는 모습이다. 대전 유성구는 나노 반도체, 항공우주 중심의 국가산업단지 후보지 선정이 발표되자마자, 인근 '한화 포레나 대전학하'가 미분양 물량을 모두 소진하고 완판됐다. 업계에서는 다른 개발 호재에 비해 반도체 산업은 대규모 일자리 창출과 인구 유입, 주거 여건 개선 등의 선순환이 이어지면서 지역 가치는 물론 부동산 시장의 분위기도 꾸준한 상승세를 이어가고 있는 것으로 풀이하고 있다.

 

미래 부동산의 핵심 가치로는 양질의 일자리를 확보할 수 있는 산업군을 갖추고 있느냐가 더욱 중요해질 것으로 전망되고 있어, 이러한 반도체 산업 지역의 가치는 계속 상승세를 이어갈 것으로 업계에서는 전망하고 있다.

 

 

◆300조 반도체 클러스터 용인에 구축, 경기 남부 부동산에 어떤 영향?

 

정부가 세계 최대 시스템 반도체 클러스터를 경기도 용인에 구축하기로 하면서 부동산업계 관심이 뜨겁다. 용인뿐 아니라 인근 동탄, 이천, 평택 일대 부동산이 덩달아 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오면서 경기 남부 부동산 시장이 들썩이고 있다.

 

윤석열 대통령은 지난 3월 15일 비상 경제 민생회의를 주재하면서 “300조 원에 달하는 대규모 민간 투자를 바탕으로 경기 용인에 세계 최대 첨단 시스템 반도체 클러스터를 구축하겠다”고 밝혔다.

 

용인에 710만㎡(약 215만 평) 규모로 조성될 첨단 시스템 반도체 클러스터는 2042년까지 단일 단지 기준 세계 최대 규모로 들어선다. 기흥, 화성, 평택, 이천의 반도체 생산 단지와 인근 소재·부품·장비(소부장) 기업, 판교 팹리스(반도체 설계 전문회사) 밸리와 연계해 ‘반도체 메가 클러스터’의 선도 모델로 만들겠다는 것이 정부의 구상이다.

이를 위해 삼성전자는 향후 20년간 300조 원을 투자하겠다고 밝히면서 첨단 반도체 제조 공장 5개를 구축하는 한편 국내외 우수한 소부장 업체, 팹리스 업체 등 150곳 유치를 목표로 잡았다. 또한 국내 팹리스 기업의 시제품 제작, 양산을 집중적으로 지원해 매출 1조 원대 팹리스 10곳을 육성할 계획이다. 삼성전자는 이번 투자로 160만 명 고용, 700조 원의 직간접 생산 유발 효과가 나타날 것으로 기대한다.

대규모 반도체 클러스터 조성 소식에 용인 부동산은 벌써 들썩이는 모습이다. 반도체 클러스터가 들어서는 지역은 용인 처인구 남사읍 일대다. 사실 처인구 일대는 용인에서도 개발이 더뎠던 지역이다. 남사진위IC를 통해 경부고속도로를 이용할 수 있지만 지하철, 버스 등 대중교통이 불편하다. 그나마 화성 동탄2신도시가 가까워 신도시 인프라를 누릴 만하지만, 직선거리로 3㎞가량 떨어져 있어 차로 20분 이상 이동해야 한다.

용인 처인구 남사읍 일대에서 눈여겨볼 만한 단지는 ‘e편한세상용인한숲시티’다. 이 단지는 총 6,800가구 규모 용인 도심에서도 30분 이상 달려야 할 정도로 입지가 좋지 않다 보니 2015년 분양 당시 6,800가구의 절반가량인 3,000가구 넘는 물량이 미분양으로 남았었다. 3.3㎡당 분양가가 790만 원대로 저렴했지만 주변이 대부분 논밭, 물류센터, 공장인 데다 생활 인프라 시설이 부족해 그야말로 ‘찬밥 신세’였다.

하지만 입주 이후 분위기가 달라졌다. 수도권 집값이 상승세를 타자 대형 건설사 브랜드를 단 대단지로 주목을 끌면서 용인한숲시티도 결국 ‘완판’됐다. 유치원, 초중고 등 교육 시설이 들어서면서 자녀를 둔 입주민 걱정을 던 데다, 다양한 상업 시설이 입주해 생활에는 별다른 불편함이 없다는 것이 입주민들 얘기다.

최근에는 반도체 클러스터 개발 기대감에 매매가가 들썩인다. ‘e편한세상용인한숲시티 5단지(2,336가구, 2018년 입주)’ 전용 84㎡ 매매가는 2021년 말 5억 원을 넘어섰다. 평균 분양가(2억 7,700만 원) 대비 2배가량 오른 가격이다. 부동산 경기 침체로 지난해부터 가격이 하락하면서 올 초 매매가가 3억 원대로 떨어졌지만, 다시 반등하는 양상이다. 3월 17일 실거래가는 4억 5,500만 원으로 1월 실거래가(3억 4,000만 원)보다 1억 원 넘게 올랐다. 집주인들은 호가를 5억 원 이상으로 높이는 분위기다.

실제 반도체 클러스터 조성 계획이 나온 이후 한숲시티 인근 공인중개사사무소에는 문의 전화가 빗발쳤다. 3월 15일부터 20일까지 일주일 사이에 체결된 계약 건수만 무려 100~120건에 달한다는 것이 중개업소 관계자 전언이다. 이 중 계약이 취소된 사례도 적지 않다. 3억 원 중 반대의 계약을 파기하고 호가를 더 높게 부르거나 매물을 거두는 경우가 적잖다.

온라인 부동산 커뮤니티에서는 한동안 이 단지를 ‘한숨 시티’라며 조롱하는 반응이 많았지만, 최근에는 ‘(신의) 한 수시티’라는 우스갯소리도 나온다.

 

◆SK하이닉스 반도체 공장도 눈길, 역북, 고림 등 용인경전철 역세권 주목

이번 반도체 클러스터 조성 소식에 SK하이닉스가 추진해온 원삼면 반도체 사업장 배후지도 다시 주목을 끄는 모습이다.

경기도 이천 반도체 생산 단지를 보유한 SK하이닉스는 총 121조 8,000억 원을 투입해 용인 처인구 원삼면에 반도체 클러스터를 조성하기로 했다. 2025년 공장을 착공해 2027년 가동하는 것이 목표다. 환경 민원이 빗발치는 데다 토지 보상 관련 분쟁 탓에 아직 첫 삽을 뜨지 못했지만, 이번 반도체 클러스터 조성 효과로 개발이 다시 속도를 낼 것이라는 관측이 나온다.

 

 

용인 남사읍 첨단 시스템 반도체 클러스터와 함께 용인 일대가 그야말로 ‘반도체 메가 클러스터’로 도약할 것이라는 기대가 크다. SK하이닉스 사업장과 가까운 수혜지로는 용인경전철 에버라인 명지대역 인근 역북동, 고진역 인근 고림지구가 손꼽힌다.

역북동의 경우 입주 10년 이하 아파트가 많은 데다 수인분당선 기흥역까지 연결되는 용인경전철이 지나면서 실수요가 꾸준하다. 역북동 대표 단지는 ‘우미린 센트럴파크(1,260가구)’다. 2017년 입주 이후 매매가가 상승세를 타면서 전용 84㎡ 실거래가가 지난해 6월 7억 3,000만 원까지 뛰었다. 이후 매매가가 하락해 올해 들어 5억 5,000만 원에 거래됐다. 다만 최근 호가는 6억 8,000만~7억 5,000만 원 수준으로 올랐다.

인근 ‘용인 명지대역 동원로얄듀크(842가구, 2018년 입주)’ 전용 84㎡ 실거래가는 2021년 말 6억 9,000만 원까지 높아졌다. 올 2월 실거래가는 5억 2,000만 원으로 하락했지만, 호가는 6억~7억 원 수준이다. 역북동 공인중개사사무소 관계자는 “지금은 갭 투자하려는 사람도 거의 없고 실거주하려는 이들도 급매를 사려고 해서 거래량이 많지는 않다”면서도 “상가 인프라가 잘 갖춰진 만큼 반도체 공장이 들어서면 역북동 부동산 투자 수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

용인경전철 고진역 인근 고림지구에서는 ‘양우내안애에듀파크(737가구, 2018년 입주)’가 눈길을 끈다. 2020년 당시 매매가가 3억 원대 초반이었는데 2021년 8월 6억 1,000만 원으로 두 배가량 급등했다. 이후 거래는 뚝 끊겼지만, 호가는 6억 5,000만~7억 2,000만 원 수준이다.

모현읍, 양지면 일대는 새 아파트 공사가 한창 진행 중이다. 현대건설이 지난해 2월 처인구 모현읍에서 분양한 ‘힐스테이트 몬테로이’가 주인공이다. 2,107가구(특별공급 제외) 모집에 청약통장 2만 9,926개가 몰리면서 평균 14.2 대 1 경쟁률로 인기를 끌었다. 올 2월 전용 84㎡ 입주권이 5억 4,210만 원에 실거래되는 등 수요가 꾸준하다. 처인구 양지면에서 청약자를 모집한 ‘용인 경남 아너스빌디센트(1,164가구)’도 1순위 평균 청약 경쟁률 11.22 대 1로 모집 가구 수를 채웠다.

 

◆‘반도체 효과’ 맹신은 절대 금물

 

용인 처인구 등에 대규모 산업단지가 조성되면 관련 인프라가 만들어지고 인력이 대거 유입되어 부동산 투자 관점에서 분명 호재는 맞다. 중장기적으로는 토지와 아파트 가격에도 영향을 미칠 것이라는 데는 이견이 없다고 하겠다. 하지만 업계에서는 발표 내용만으로 투자를 결정하는 것은 '로또'와 같다고 지적한다. 호재는 맞지만, 그 호재가 언제, 얼마나 반영될지는 알 수 없어서다.

 

 

게다가 정부는 부동산 투기를 막기 위해 반도체 산단이 들어서는 용인시 처인구 남사읍 58.46㎢, 이동읍 71.02㎢ 등 총면적 129.48㎢를 토지거래계약 허가구역으로 지정 고시했다. 이곳은 지난 3월 20일부터 2026년 3월 19일까지 허가구역으로 묶였다. 따라서 특정 규모 이상의 토지·주택을 거래할 때 반드시 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다. 무엇보다 주택은 실거주가 의무라 전세를 끼고 집을 매입하는 갭투자는 불가능하다.

 

반도체 클러스터 건설로 일자리가 창출되고 유동 인구가 늘어나는 만큼 용인 부동산에는 분명 호재지만, 최종 완공 시기가 2042년으로 20년가량 소요되는 장기 사업이라 투자에 신중해야 한다.

또한 호재가 있다고 무조건 집값이 오르는 것도 아니다. SK하이닉스는 2019년 2월 용인시 처인구 원삼면 일대 약 415만m²(약 125만 평) 규모의 반도체 산단 조성 계획을 발표했다. 총 120조 원 투자 계획으로 당시 부동산 가격도 들썩였다. 하지만 4년이 지난 지금도 착공 전이다.

 

SK하이닉스 용인 투자를 호재로 내세운 인근 한 지역주택조합은 조합원 모집에 실패해 아직도 일반 분양을 못하고 있다. 호재만 믿고 조합원이 됐다면 몇 년째 돈이 묶인 셈이다.

하나의 호재만 놓고 필요 이상의 맹신(盲信)은 위험하다. 예측이 어려운 게 부동산 시장인데 호재가 떴다고 곧바로 가격 상승으로 이어지는 것도 가격이 보장되는 것도 아니다. 호재는 판단의 한 기준일 뿐이다. 로또에 전 재산을 거는 것은 위험하기 때문이다.