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Summary

기준시가로 신고해도 감정평가로 과세한다고요? → 국세청은 꼬마빌딩 등 일부 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액을 시가로 산정하여 과세하고 있다. 부동산은 전부 감정평가 대상일까? → 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지를 대상으로 한다. 기준시가가 얼마 정도면 감정평가를 하는 걸까? → 구체적인 가액 기준에 대해서는 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하지 않고 있다.

 

1. 기준시가로 신고해도 감정평가로 과세한다고요?

 

꼬마빌딩 같은 비주거용 소형 상가건물은 건축물의 구조, 용도, 신축 연도 및 관리 상태와 다른 용도로의 전환 가능성 및 위치적 요인의 차이로 합리적인 비교 대상 후보군을 산정하기가 현실적으로 매우 힘들다.

 

또한, 물건별 개별적인 특성이 강하며, 거래가 빈번하지 않아 해당 부동산에 대한 감정평가 이외에 보충적 평가 방법이 비주거용 부동산을 평가하는 가장 일반적이고 접근하기 쉬운 평가 방법으로 받아들여지고 있다.

 

이에 따라 일반적으로 상속‧증여재산을 낮은 금액으로 평가받고자 하는 납세자들은 시가가 반영된 감정평가보다 비교적 낮은 가액으로 평가되는 보충적 평가 방법을 선호하였다. 결과적으로 비주거용 부동산 평가금액의 실거래가 반영률이 60~70% 수준에 불과하게 되면서 과세 형평성 논란이 발생하였다.

 

이를 해소하고자 국세청은 상속·증여세 과세 형평성 제고를 위해 상속·증여세 법정 결정 기한 이내의 꼬마빌딩 등 일부 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액을 시가로 산정하여 과세하고 있다.

 

 

2. 부동산은 전부 감정평가 대상일까?

 

감정평가 대상은 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정 결정 기한 이내의 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지를 대상으로 한다.

 

 

또한 국세청은 배정된 예산 범위 내에서 보충적 평가 방법에 따라 재산을 평가해 신고한 부동산 중 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이라고 밝힌 바 있다. 따라서 지목이 대지라 하더라도 실제 이용 현황이 농지나 과수원인 경우 등 대지 외의 용도대로 사용 중인 경우라면 감정평가 실시 대상 부동산에 해당하지 않는다.

 

대상에 선별되면 감정평가 대상자에게는 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 감정평가를 의뢰하며 완료된 감정가액의 적정성, 가격 변동의 특별한 사정 유무 등을 감안해 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 재산평가심의위원회에서 심의한다.

 

 

3. 기준시가가 얼마 정도면 감정평가를 하는 걸까?

 

국세청은 능력에 따른 부담의 원칙을 바탕으로 과세 형평성이 제고될 것이며, 이에 대해 성실납세 문화 확산에도 일조할 것이라고 기대효과를 내비쳤다. 하지만 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 ‘구체적인 가액 기준’에 대해서는 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하지 않고 있다.

 

물론 고가의 상속·증여 물건을 대상으로 하고 있어 그 대상이 극히 제한적이다. 또한 일반 중산층과 서민들의 조세 부담에는 영향을 미치지 않을 것이라고 밝혀 감정평가를 통한 증액의 두려움은 일부 해소했다. 하지만 세무사도 알 수 없는 ‘구체적인 가액 기준’을 토대로 상속·증여에 대한 상담과 신고를 한다는 것이 쉽지만은 않다.

 

상황이 이렇다 보니 고가의 비거주용 부동산, 즉, 꼬마빌딩에 대한 비공개 선별 감정평가 사업에 대하여 납세자와 세무 대리인은 소급 감정 여부 다툼과 ‘누군 받고, 누군 안 받는’ 납세자의 예측 가능성 및 조세 평등주의를 위배하였다고 주장하여 불복 등 절차를 밟는 경우가 발생하고 있다.

 

2023년 올해 국세청 예산자료에 따르면 비주거용 부동산 감정평가 사업을 위해 45억 2,400만 원의 예산을 편성했다. 실제로 국세청은 비주거용 부동산 감정평가 사업으로 지난 2021년 결산에는 46억 2,100만 원을 사용했다.

 

 

일례로 2020년 국세청 예산 중에 비거주용 부동산에 대한 감정평가 사업비로 책정된 예산이 24억 2,400만 원이기 때문에 이 금액 범위 내에서 감정평가수수료를 지급하려면 몇 건을 감정 의뢰할 수 있을지를 추정할 수 있다. 가령 기준시가가 100억 원 정도인 비주거용 부동산의 감정평가에 1,000만 원이 소요된다.

 

이 경우 기준시가가 10억 원 이상인 부동산은 두 명 이상의 감정평가업자의 감정가액 산술평균액을 적용하기 때문에 한 건당 2,000만 원이 소요된다. 결국 2020년 비주거용 부동산에 대한 감정평가를 위해 지출한 대상 규모는 120여 건 정도로 예상할 수 있다.

 

실제로 2020년 신규로 산정된 비주거용 부동산 감정평가 예산은 19억 3,900만 원으로 약 100여 건을 수행했음을 추산해볼 수 있다.

 

 

4. 모든 부동산에 대해 감정평가를 적용하는 걸까?

 

그렇다고 모든 비주거용 부동산에 대해 자발적인 감정평가를 권할 수도 없는 상황이라 거액의 비주거용 부동산 상속·증여 시에는 항상 이 점을 염두에 두고 실행해야 한다. 국세청의 감정가액을 토대로 시가 산정됨에 따라 추가 납부할 세액이 발생하더라도 다행히 신고 불성실 및 납부 지연 가산세는 면제된다.

 

다만, 이는 상속세 또는 증여세 과세표준 신고 기한 이내에 신고한 납세자만 면제되는 것이므로, 무신고하는 경우 감정평가에 따른 재산가액의 산정과 별개로 가산세가 부과된다.

 

위에서 살펴봤듯이 국세청의 감정평가는 공개되지 않은 가액 기준이 있다. 그 가액을 넘지 않기 위해 비주거용 건물이나 나대지의 경우 일부는 분할 증여하고, 일부는 상속을 통해 부를 이전하는 방법으로 감정평가 과세를 피하는 방법도 고려해볼 수 있다.