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Summary

임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 발생 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함 일시 주민등록을 이전해야 한다면 가족의 주민등록은 그대로 둬야 대항력이 유지

 

‘대항력’이란 임차인이 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미한다.

 

주택 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 주택의 인도란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말한다. 따라서 임차 주택으로 이사를 하면 이사한 당일 반드시 전입신고를 하여야 하고, 대항력은 다음 날 오전 0시부터 발생하게 된다.

 

그렇다면 여기서 말하는 주민등록이란 임차인 본인의 주민등록만을 의미하는 것일까?

 

우리 법원은 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 한다.

 

 

따라서 만약 임차인의 개인 사정으로 주민등록을 이전해야 할 경우가 생겨서 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다 하더라도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다는 것이 우리 법원의 입장이다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338판결).

 

그러나 이와 달리 주택임차인이 대항력을 취득한 후 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하였으나 그사이에 새로운 권리자가 없는 경우 당초의 대항력이 회복되는가와 관련하여서는 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸된다는 것이 법원의 태도이므로 주의가 필요하다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468판결). 재전입을 하게 된다면 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생한다는 것이다.

 

주택임대차에 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하여야 한다는 것이다.

 

따라서 개인 사정으로 일시 주민등록을 이전하여야 한다면 가족(세대원) 전부 주민등록을 이전하지는 않도록 주의해야 할 것이다.