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Summary

현재 취득세 개정 사항, 그리고 앞으로 어떻게 될까? 취득 전 유의해야 할 사항 (특히 분양권) 취득세 줄이는 그 외 꿀팁은?

 

부동산을 취득하면 가장 먼저 내는 세금이 바로 ‘취득세'입니다. 특히 처음 매수하는 부동산이라면 이에 대해 잘 모르기도 하고 계약과정이 생소하여서 ‘그냥' 내는 경우가 허다합니다. 조금 경험이 붙었다고 하더라도 현재로서는 다주택자 취득세 중과가 적용되어 굉장히 부담이 큽니다(기존 1%에서 12%까지!).

 

정부에서는 이에 대해 기존 대비 50% 완화를 한다고 하였으나 현재는 무산된 상태입니다. 앞으로 언제 개정될지, 약속한 ‘22.12.21 소급 적용이 될지 불투명합니다. 따라서 이에 대해서는 너무 낙관적으로 예상하기보다는 다소 보수적으로 보는 것이 좋겠습니다. 실제 일부에서는, ‘정부에서 완화한다고 했으니 6% 적용되겠지?’라고 추가 매수한 경우가 있는 듯한데요, 정말 괜찮은 물건이라든지 용도가 명확하다면 모를까, 그 외의 경우라면 가급적 기다리시는 것이 좋겠습니다.

 

언제 추진이 될지는 아무도 모르지만, 올해 정기국회(9월) 때 다른 법안(종부세 중과세율 폐지 등)과 함께 처리하지 않을까 싶습니다. 물론 그 이전에도 가능은 하겠습니다만 중요한 건 언제부터 소급 적용이 될지를 꼭 체크하시기를 바랍니다.

 

즉, 1) 언제 개정될지 확인, 2) 개정되더라도 언제부터 소급 적용되는지 다시 한번 확인! 이렇게 기억하시면 좋겠습니다.

 

다만, 세법이 아닌 시행령 개정으로 가능한 ‘취득세 일시적 2주택' 즉, 종전 주택 처분 기한 3년으로 연장은 이미 시행 중입니다. 따라서 처분 기한을 놓쳐서 신규주택 8%(조정지역인 경우) 취득세를 납부하신 분은 혹시 처분 기한이 남아있는지를 체크하시고 종전 주택 자산가치를 고려하여 매각 여부를 고민해보셔야 합니다.

 

(그림 1. 취득세 일시적 2주택 사례)

 

예를 들어 B 주택은 취득 당시 조정대상지역이고 두 번째 주택이므로 종전 주택을 취득한 지 1년(‘22.5.10 이후 양도 시 2년) 안에 처분해야 했습니다. 그런데 이번 시행령 개정으로(세율을 담당하는 세법은 개정되지 않았으나, 대통령령으로 가능한 시행령은 개정) 처분 기한이 3년으로 늘어났기에 ‘24년 4월까지 A 주택을 처분하면 B 주택 취득세는 기본세율 1~3% 적용이 가능합니다.

 

예를 들어 B 주택 매매가액이 10억 원이라면 기본세율은 3%(9억 초과이므로), 중과세율은 8%이기에 차액은 5%, 즉 5천만 원(=10억*5%)이나 됩니다. 물론 A 주택을 처분할만한 가치가 있는지 역시 따져보아야 합니다. 참고로 취득세 일시적 2주택에서는 ‘1년 후 취득' 요건이 없습니다.

 

분양권 취득 시에도 조심해야 할 부분이 있습니다.

 

분양권의 경우 ‘분양계약일'을 기준으로 취득세가 결정됩니다. 즉 종전 주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한다면 분양계약일 이미 세대 기준 주택 수가 결정이 되고 그에 따라 취득세 중과가 적용될 수 있다는 점입니다.

 

예를 들어 세대 기준 2주택자가 분양권을 전매 혹은 당첨된 경우 해당 분양권에 대해 계약서를 작성하고 계약금을 지급하면 취득세 기준으로는 취득한 것으로 봅니다. 따라서 3주택이 되어 비조정이면 8%, 조정이면 12%의 취득세율이 적용될 수 있습니다.

 

혹시 이를 피하고자 종전 주택을 매각할 계획이라면 종전 주택을 처분한 후에 해당 분양권을 취득했어야 하며, 종전 주택 보유상태에서 분양권을 취득하면 취득세 기준으로는 다주택 상태가 될 수 있으니 유의해야 합니다.

 

그런데도 만약 종전 주택을 보유한 상태에서 부득이하게 분양권을 취득한 경우라면 해당 분양권이 주택으로 준공될 때, 즉 잔금 납부 시 세대 분리를 통해 취득세를 줄일 수도 있을 것입니다. 물론 이 경우는 종전 주택은 부모, 분양권은 자녀 명의 등으로 구분이 되어 있어야 합니다.

 

취득세는 아니지만 종전 주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한 경우, 종전 주택 비과세를 받는 방법은 이미 다른 칼럼으로 설명해 드렸으니 그것 역시 참고하시기를 바랍니다.

 

그 외 취득세 줄이는 방법의 경우, ‘세대 분리'가 있습니다. 앞에서도 잠깐 언급 드렸는데요. 중요한 건 단순히 주민등록표만 분리한다고 해서 세대 분리가 되는 건 아니라는 점입니다. 즉, 세대를 구성할 수 있는 능력을 갖춰야 하는데요 그 조건으로는 1) 배우자가 있을 것(혼인), 2) 만 30세 이상, 3) 일정 소득 등 세 가지 중에서 최소 한 가지 이상은 갖춰야 합니다.

 

참고로 일정 소득 요건은 기준 중위소득의 40% 이상이며, ‘23년도의 경우 매월 약 83만 원 정도 이상 소득을 갖춰야 합니다. 따라서 20대 대학생이고 미혼이며 별도 소득이 없다면 세대 분리가 불가하겠죠?

 

다음으로 ‘생애 최초 취득세 감면' 역시 활용할 수 있는데요, 다만 주택 가격에 비해 상대적으로 소액이므로(200만 원 혜택) 그보다는 좋은 물건, 살면서 만족할 수 있는 주택, 향후 자산가치가 있는 물건 위주로 고르시는 것이 유용합니다. 참고로 생애 최초 취득세 감면은 일반매매에서 적용되며 증여받은 주택에 대해서는 적용되지 않으니 유의하세요!

 

또 하나는 ‘소유권 이전 비용 견적서’입니다. 특히 첫 주택을 매수하는 경우에는 법무사 사무실에서 제시하는 견적서가 암호문 같을 것입니다. 따라서 견적서를 받으면 첫째는 ‘비교 견적'을 하고, 둘째는 중복 혹은 과다 항목이 있는지를 체크해야 합니다.

 

 

비교 견적이란 다른 법무사 사무실에서도 가격을 의뢰해서 받는 것입니다. 쉽게 말해, 우리 집을 인테리어 할 건데 어느 한 곳에서만 받아서는 이게 적정한지 잘 모르겠죠? 따라서 인근 인테리어 집 여러 곳(보통 2~3곳 정도 이상)을 통해 상담도 받고 견적도 받는 것처럼 다른 법무사 사무실에도 가격을 의뢰하면 됩니다. 너무 지나치게 많이 받는 게 아니라면 그렇게 미안해하실 필요는 없겠네요.

 

그렇게 해서 적당한 가격을 찾으면 여기에서 다시 중복/과다 항목이 있는지를 체크합니다. 가령, 어떤 곳 견적서를 보니 ‘보수액 20만 원'과 ‘일당 30만 원'이 있다고 합시다. 그런데 보수액이 곧 일당 아닐까요? 실제 이에 대해 이의를 제기하였더니 어느 항목이 아예 사라지는 경우가 허다했습니다.

 

그렇지 않고, 보수액 항목 하나만 있었는데 어떤 곳은 80만 원, 다른 곳은 30만 원이라고 하면 분명 어느 한쪽이 지나치게 높다는 것을 알 수 있습니다. 이런 식으로 해서 적당한 견적서를 찾으면 최소 20~30만 원 이상은 아끼실 수 있을 것입니다.

 

오늘은 취득세 개정 여부 및 현 상태에서 이를 줄일 방법에 대해 살펴보았습니다. 취득세는 거래비용 중 하나로, 이에 대해 가격이 너무 높다면 거래 자체에 큰 부담이 됩니다. 지나친 투기 수요는 억제해야겠지만 시장 상황이 변하듯 부동산 정책 역시 주변 상황에 맞게 유연한 태도를 보이면 좋겠습니다. 다음에도 유용한 정보로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.