홈노크

Summary

2023년 공동주택 공시가격 –18.61% 역대 최대 하락, 지역마다 하락 폭은 다르다 공동주택 공시가격 하락은 보유세인 재산세와 종합부동산세, 증여세 및 증여 취득세, 상속세 등 많은 세금에 영향을 미친다. 각 세금에 어떤 영향을 미치는지 자세히 살펴보고 절세플랜을 계획해보자.

 

2023년 공동주택 공시가격 –18.61% 역대 최대 하락

 

올해 공동주택 공시가격(안)의 전년 대비 변동률은 -18.61%로, 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 '21년 수준으로 돌아갔다. 이는 그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리 인상, 정부의 시장안정 노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락하였고, 이에 더해 작년 11월 발표한 ｢공시가격 현실화 수정계획｣에 따라 '23년 현실화율을 '20년 수준으로 낮춘(공동주택 71.5% → 69.0%) 것도 추가 하락 요인으로 작용하였다고 보도자료에서 밝혔다.

 

지역별로 살펴보면 세종시 –30%, 인천광역시 –24%, 대구광역시와 경기도 –22%로 평균을 상회하는 지역이 많은 것도 알 수 있다.

 

<2023년도 공동주택 공시가격(안) 지역별 현황>

 

공동주택 공시가격이 세금에 미치는 영향은?

 

그럼, 공동주택 공시가격의 하락이 세금에 어떤 영향을 미칠까? 대표적으로 영향을 받게 되는 세금 3가지에 대해서 살펴보자.

 

 

1. 보유세

 

가장 먼저 떠올릴 수 있는 건 역시 보유세인 재산세와 종합부동산세이다. 올해 국민들의 보유세(재산세+종부세) 부담은 공동주택 공시가격 하락, '22년 종부세 세제개편*, '23년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망된다.

 

➊ 기본공제 금액 인상 : 6억 원→9억 원 (1세대 1주택자 11억 원→12억 원) ➋ 조정대상지역 2주택 및 과표 12억 원 이하 3주택 이상에 대한 중과 폐지 ➌ 세율 인하 : (2주택 이하) 0.6~3.0% → 0.5~2.7%, (3주택 이상) 1.2~6.0% → 0.5~5.0%

 

참고로 보도자료에서도 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 '22년과 동일하다고 가정하여 시뮬레이션해 본 결과, 올해 보유세 부담은 '22년 대비 크게 줄어들고, '20년 수준보다 줄어들 것으로 예상된다.

 

 

2. 증여세 및 증여 취득세

 

보도자료에는 보유세에 대한 이야기만 나왔지만 사실상 주택 관련 세금에서 대표적인 혜택을 받는 건 증여세와 상속세가 아닐까 싶다. 말 그대로 그동안 올랐던 주택가격으로 인해 증여와 상속 모두 세 부담이 크게 상승하였는데, 이 부분이 그나마 멈출 것으로 보이기 때문이다.

 

아파트의 경우는 상속세와 증여세법상 시가를 ‘유사 매매사례 가액’으로 잡는 경우가 많을 테니 해당 사항은 없지만 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택을 증여하는 경우라면 주택 공시가격의 하락은 큰 영향이 있다.

 

바로 유사 매매사례 가액을 적용받지 않고, 감정가액 또는 공매가액 등이 없는 경우 증여세와 증여 취득세 둘 다 일반적으로 주택 공시가격으로 세 부담을 산정하기 때문이다. 이를 통해 최근 몇 년간 크게 상승한 주택 공시가격이 부담되어 증여하지 못하였던 증여 계획자들의 문의가 늘어나고 있다.

 

특히 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원 이상인 주택 소유자는 아직 종합부동산세를 중과세율 적용받기 때문에 2023년 4월 28일 공동 주택가격이 결정 및 고시된 후와 재산세와 종합부동산세 과세기준일인 2023년 6월 1일 전인 5월에 증여를 준비하고 있다.

 

물론 주택 공시가격으로 증여를 받게 되면 미래에 해당 주택 양도 시 취득가액이 낮게 산정되기는 하지만, 자녀가 증여 후 1세대 1주택 비과세 상황을 만들어서 양도한다면 세 부담 시뮬레이션 결과는 큰 부담이 되지 않을 수 있다. 항상 미래의 세금까지 절세가 되는지 계획하여 슬기로운 증여를 할 수 있도록 하자.

 

 

3. 상속세

 

주택 공시가격 하락으로 상속세의 부담도 한층 줄어들 것이다. 앞서 설명한 증여세와 같은 논리로 유사 매매사례 가액을 적용받지 않고, 감정가액 또는 공매가액 등이 없는 경우 상속세는 주택 공시가격으로 세 부담을 산정하기 때문이다.

 

여기서는 주택 공시가격에 대한 이야기만 나누었지만, 토지에 대한 공시가격도 하락하였다면 이 부분에 대한 세 부담도 한층 줄어들 것이다. 다만 그 과세기준일은 상속이 발생한 날이기 때문에 이 날짜를 미리 기준 잡을 수는 없다. 2023년 5월 이후 상속이 발생한 상속인들에 대해서만 반영된다는 점을 꼭 숙지하자.

 

나아가 증여세와 마찬가지로 주택 공시가격으로 상속을 받게 되면 미래에 해당 주택 양도 시 취득가액이 낮게 산정되기는 하지만, 자녀가 상속 후 1세대 1주택 비과세 상황을 만들어서 양도한다면 세 부담 시뮬레이션 결과는 큰 부담이 되지 않을 수 있다. 항상 미래의 세금까지 절세가 되는지 계획하여 슬기로운 상속세 신고를 할 수 있도록 하자.

 

 

23년 공동주택 공시가격 주요 일정

 

그렇다면 공동주택 공시가격 주요 일정은 어떻게 될까? 2023년 3월 23일부터 공동주택가격 안을 열람할 수 있고, 이때 공동주택가격에 대해서 가액의 적정성에 대한 의견이 있다면 이를 4월 13일까지 제출할 수 있다.

 

이렇게 제출된 의견은 중앙부동산 가격공시위원회에서 심의를 거쳐 가부를 정하여 안내한다. 그리고 2023년 4월 28일 최초 공동주택 가격이 결정 및 고시된다. 필요하다면 의견을 제출하여 본인의 재산관리에 힘쓰도록 하자.