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공동주택 공시가격 18.6% 하락 공시가격은 재산세, 종부세 산정의 기준이므로 올해 보유세는 하락할 것 보유세 하락, 더 보유해도 될까? (몇 가지 생각해볼 문제)

 

4월이 되면 부동산 세금에 있어서 꼭 체크해야 할 사항이 한 가지 있습니다. 그건 바로 ‘공동주택 공시가격'인데요, 아파트와 같은 공동주택의 경우 정부에서 매년 한 차례 가격을 결정하여 발표하는 것으로 보유세는 물론, 건보료 등 무려 60여 가지가 넘는 항목의 기준이 됩니다.

 

얼마 전 정부는 올해 공동주택 공시가격을 발표하였는데 전년 대비 18.6%가 하락한 것으로 나타났습니다. 주택가격 공시제도가 도입된 2005년 이후 가장 큰 하락 폭입니다. 공시가격이 이렇게 내리면 어떤 일들이 생길까요?

 

 

가장 먼저 ‘보유세 하락'을 생각할 수 있습니다.

 

보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)인데 모두 해당 주택의 ‘공시가격'부터 시작하기 때문입니다. 그런데 역대 가장 큰 폭의 공시가격이 예정되어 있으니(4월 말 최종 확정됩니다.), 일단은 재산세와 종부세에 적용되는 공시가격이 낮아질 것이고 그 결과 해당 세금이 줄어들 것임은 거의 기정사실입니다.

 

(그림 1. 공시가격 반영과 보유세 과세기준일)

 

보시는 것처럼 공시가격은 4월 중에 최종결정이 되고, 6월 1일을 기준으로 당해 보유세가 결정됩니다. 따라서 ‘21년 가격상승분은 ‘22년 4월 공시가격 확정 및 ‘22년 6월 1일 보유세 과세기준일 기준으로 결정이 되어 ‘22년 7월, 9월 재산세 및 12월 종부세 고지서를 받아 든 분들은 ‘아니, 집값이 내렸다는데 왜 보유세는 이렇게 많지?’ 하는 생각들을 하신 것입니다.

 

마찬가지로 올해는 ‘22년 가격하락분이 18.6%라는 큰 수치로 나타났고 이대로 간다면 올해 재산세와 종부세는 줄어들 가능성이 높습니다.

 

 

다만, 종부세 공정시장가액비율은 80%로 전년 대비 상승할 수도 있습니다.

 

종부세를 도출하는 과정은 아래처럼 굉장히 복잡한데요,

 

(그림 2. 종부세 과세체계)

 

공시가격은 앞서 설명해 드린 대로 올해는 분명 내려갈 것이고, 공제금액 역시 6억에서 9억 그리고 1세대1주택 단독명의는 11억에서 12억으로 상향되었기에 괄호 안에 있는 값은 무조건 줄어들게 되어 있습니다.

 

다만 공정시장가액비율은 작년 60%에서 80%로 오른다는 말이 있어서 어떻게 진행될지 끝까지 지켜볼 필요가 있겠습니다. 이는 정부에서 정하는 항목인데 종부세의 경우 60%에서 100%까지 정할 수 있으며, 이전 정부에서는 80%에서 85%, 90% 등 매년 5% 포인트씩 상승하였으나 작년에는 종부세 부담을 줄이기 위해 60%로 내려 적용하였습니다.

 

이렇게 한 이유는 공제금액, 세율 등은 국회 동의가 필요한 것인데 곧바로 그게 불가하니 일단 정부에서 할 수 있는 공정시장가액비율을 가장 낮은 값으로 조정하여 일부 완화 효과를 낸 것입니다. 만약 올해 다시 80%로 올라간다면 앞서 설명해 드린 공시가격 효과는 일부 반값 될 수 있겠으나 그래도 전반적인 세 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다.

 

 

공시가격이 줄어든다고 무조건 좋은 것만은 아닙니다.

 

이렇게 공시가격 하락으로 보유세가 줄어드는 것은 좋지만 생각해볼 몇 가지가 있습니다. 먼저 공시가격 하락은 주택 가격 하락에서 비롯되었다는 점입니다. 당연히 이에 대해 손실을 본 분들도 계실 텐데요, 계속 보유할지 아니면 지금이라도 손해를 보고, 매도해야 할지 힘든 고민을 하실 수 있습니다. 어쩌면 가장 어려운 문제일지도 모르겠습니다.

 

다음으로, 특히 더 문제가 되는 경우인데 등록임대주택을 보유 중인 주택임대사업자입니다. 이 경우에는 공시가격이 내려가면서 전세금을 하향 조정해야 할 수도 있는 상황에 처할 수 있습니다.

 

이렇게 된 이유에는 ‘보증보험 의무가입' 때문에 그러합니다. 이때 보증보험 의무가입 시 전세 사기를 막기 위해 기존 공시가격의 150%까지 허용했던 수치를 이제는 126%로 낮추었으며, 전세가율 역시 집값의 90% 이내로 들어와야 합니다. 따라서 공시가격 하락으로 보증보험 가입 기준선이 낮아진다면 이에 맞춰 전세 금액을 낮춰야 하고, 때에 따라서는 기존 보증금 중 일부를 돌려줘야 할 수도 있습니다.

 

 

특히 임대주택이 빌라인 경우가 더 위험할 수 있는데요, 앞으로 빌라 가격을 산정할 때는 공시가격을 1순위로 이용하도록 입법 예고되어 있어서입니다. 이에 대해서는 민특법(민간임대주택에 관한 특별법) 개정이 되면 다시 다루어보도록 하겠습니다.

 

이렇듯 공시가격은 여러 가지 상황에 영향을 미치게 됩니다. 특히 1년에 한 번 결정이 되기에 시세 대비 어느 정도 여유를 두고 일정 수준을 유지하는 것이 바람직하다고 개인적으로 생각합니다. 한때 ‘시세의 90%’로 공시가격을 맞히려고 한 적이 있었는데 만약 그렇게 되었다면 어떻게 되었을지 아찔한 생각도 듭니다.

 

보유세는 해당 자산을 보유하는 데에 중요하게 고려해야 할 요소 중 하나입니다. 보유세 부담 변화는 물론, 향후에는 의사결정에 어떻게 활용할지에 대해서도 함께 말씀드려보겠습니다. 감사합니다.