제네시스박
2023.03.28 11:00
집이 아무리 많아도 비과세 가능? 주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례!
|
‘22년 12월, 정부는 경제정책 방향을 통해 여러 가지 대책을 내놓았고 그중 하나가 ‘아파트 임대주택 신규등록 허용'이었습니다. 이에 대해서는 ‘23년 올해 등록을 허용하고(1분기) 구체적인 인센티브 방안을 내놓겠다(2분기)는 것이 주요 골자였습니다.
아직 구체적인 내용이 나오지는 않고 있는 상황인데요, 아마도 최근 부동산 시장 상황을 반영한다면 생각보다 인센티브가 더 올라갈지도 모르겠다는 생각이 듭니다. 이에 대해서는 추후 상세히 살펴볼 예정으로, 비록 아파트 신규등록은 아직이지만, 주택임대사업자 제도 중 가장 좋은 혜택이라 할 수 있는 ‘거주 주택 비과세 특례’에 대해 살펴봅니다.
(그림 1. 주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례)
해당 내용을 그림으로 요약하면 (그림 1)과 같습니다. 주의해야 할 점은 준수해야 할 요건이 매우 많으며 이 중에서 하나라도 어기면 비과세가 불가하다는 것입니다.
해당 제도를 요약하면 ‘주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 양도할 경우 요건을 갖춘 등록임대주택은 한시적으로 주택 수에서 제외함으로써 해당 거주 주택 비과세를 가능하게 한다.' 입니다.
여기에서 중요한 것은 거주하고 있는 주택을 양도해야 해당 제도가 적용되는 것이기에 임대주택을 단순히 지자체에 등록하였다고 곧바로 주택 수 제외가 되는 건 아니라는 것입니다(둘을 꼭 구분 바랍니다.). 구체적인 요건은 다음과 같습니다.
첫째, 거주 주택은 전 세대원이 2년 이상 거주해야 합니다.
이때 거주요건은 조정대상지역 여부를 가리지 않습니다. 즉 ‘무조건' 거주해야 합니다. 2년 거주 기간은 연속할 필요는 없고, 합산하여 2년 이상만 거주하면 됩니다. 세대 구성원 중 일부가 거주를 못 한다면 부득이한 경우(학업, 근무상 형편 등)에 해당해야 하니 유의 바랍니다.
둘째, 등록임대주택 준수요건은 매우 많으며 해당 요건을 ‘모두' 준수해야 합니다.
그렇지 않아도 복잡한 제도가 자동/자진 말소가 나오면서 더욱 복잡해졌습니다. 먼저 자동/자진 말소는 민간 단기의 경우 모든 유형, 그리고 장기 임대의 경우 아파트만 해당이 됩니다. 예를 들어 빌라를 장기로 등록한 경우라면 자동/자진 말소 대상이 되지 않습니다.
그리고 자진 말소의 경우 의무 임대 기간의 2분의 1 이상을 임대해야 하는데 이때 의무 임대 기간은 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)상 기간으로 임차인 동의가 필수입니다. 그에 반해 자동 말소는 민특법상 의무 임대 기간이 종료된 때를 의미합니다.
다만 재개발 재건축의 경우 ‘직권말소'가 되는 경우가 있는데 이때는 앞서 말한 자동/자진 말소가 아니므로 그 전에 거주 주택을 매각한다든지의 방법을 고려해봐야 합니다.
그리고 ‘5% 이내 임대료 증액 제한'의 경우 가급적 ‘렌트홈' 계산기를 사용할 것을 권합니다. 기준금리가 수시로 바뀌고 계산법도 복잡하며, 단 1원이라도 이를 초과할 경우에는 거주 주택 비과세가 불가라 그러합니다.
예를 들어 현재 보증금 1억에 월세 50만 원인데, 이를 보증금 1억 그리고 월세 55만 원으로 올릴 수 있을까요? 그저 우리의 감으로, 아니면 부동산 시세대로 했다가는 거주 주택 비과세도 못 받는 것은 물론 거액의 과태료를 물어야 할 수도 있습니다.
(그림 2. 렌트홈 화면)
렌트홈 홈페이지 화면에서 ‘임대료 인상률 계산'을 클릭하면 별도 팝업 창이 뜨는데 여기에 변경 전 임대조건을 입력하고 변경 후에서는 원하는 값을 공란으로 두고 ‘계산하기'를 클릭하면 바로 계산이 됩니다.
(그림 3.5% 증액 계산 결과)
보시는 것처럼 ‘변경 전'에는 임대보증금 1억, 월 임대료는 50만 원을 입력하고 ‘변경 후'에는 임대보증금 1억을 입력한 후 월 임대료는 공란으로 두고(우리가 궁금해하는 값) 밑에 ‘계산하기'를 클릭하면 월 임대료는 547,917원이 나옵니다.
따라서 1억/50만 원을 1억/55만 원으로 올리면 만약 주택임대사업자 거주 주택을 비과세 받으려고 하는 경우에는 비과세 불가, 그리고 거액의 과태료를 물어야 하는데 위반 건수가 1건인 경우, 1차 위반 5백만 원, 2차 위반 1천만 원, 3차 위반은 2천만 원에 다다릅니다(위반 건수가 많다면 3천만 원까지 증가).
(그림 4. 등록임대주택 과태료 부과 기준, 민특법 시행령 [별표 3])
따라서 일부 언론에서 보도하는 ‘의무 사항 어기고 세제 혜택은 다 받아'와 같은 표현은 잘못된 것임을 알 수 있습니다. 아울러, 임대주택을 등록하고 이에 대해 추후 세제 혜택을 받거나 오늘 살펴본 거주 주택 비과세 받으려는 분들은 반드시 의무 사항 준수를 염두에 두시고 등록 여부를 결정하시기를 바랍니다.
마지막으로, 금일 살펴본 ‘주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례'는 임대주택을 지자체에 등록한 경우에 해당합니다. 관련 내용은 소득세법시행령 155조 20항에 있으며 해당 거주 주택 비과세 신청 시 별도의 신청서가 필요합니다. 이 방법은 꼭 필요한 경우에만 활용하시고 그런 경우가 아니라면 임대주택을 먼저 매각, 마지막에 거주 주택을 1세대 1주택 비과세를 받는 것도 방법이니 참고 바랍니다(둘은 다릅니다.).
그리고 최종 의사결정 시에는 반드시 2명 이상의 세무사 상담을 하시고 이 중 한 분에게 신고 대리를 맡기시길 권합니다. 비과세 혜택 중 가장 강력하나 그만큼 조심해야 할 것도 많기에 그러합니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 감사합니다.
홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.
이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.
올해 종부세는 얼마일까?
세무서 방문 없이 예상세금 무료 확인