홈노크

Summary

1. 공동명의의 장점 : 증여재산공제를 활용한 상속세 절세 취득가액을 높여 양도소득세 절세 배우자의 경제적 자력 형성 1세대 1주택 종합부동산세 선택 가능 2. 공동명의의 단점 : 10년 이내 양도하면 손해 보는 이월과세 규정 고려

 

부부 중 1인의 명의로 부동산을 소유하고 있을 때와 공동명의로 소유하고 있을 경우의 장단점이 있기 마련이다. 이때 조금이라도 더 절세를 바란다면 부동산을 취득하기 전에 부부 공동명의의 장단점에 따른 세액 차이를 선행해서 예측해보는 것이 좋다.

 

 

1. 공동명의의 장점

 

1) 증여재산공제를 활용한 상속세 절세

 

배우자 간에는 10년간 증여재산공제가 6억 원으로 기타 수증인 관계보다 월등히 높다. 그러므로 10년 주기로 이를 최대한 활용하는 것이 절세에서 상당히 중요하다.

 

특히 부동산은 지속적인 가치상승이 발생하는 재산 형태이므로 최대한 이른 시일에 공동명의를 통해서 부의 이전을 하고, 이를 통해서 미래의 가치 상승분에 대한 추가 증여가 발생하지 않도록 하는 것이 좋다.

 

2) 취득가액을 높여 양도소득세 절세

 

증여일 당시의 재산가액을 시가 평가하여 증여세가 계산된다. 해당 부동산의 유사 매매사례 가액이 있다면 활용할 수 있고, 없다면 감정평가를 통해 증여재산공제 6억 원에 맞추어 미리 증여하는 전략을 고민해볼 수 있다.

 

2023년 1월 1일 이후 증여분부터 배우자 일방으로부터 증여받은 후 10년이 지나서 양도하면 양도차익이 분산되고, 증여자보다 높은 취득가액으로 증여받았기 때문에 낮은 양도차익이 산정되어 양도소득세를 절세할 수 있다.

 

여기서 유의할 점은 증여 예정 부동산의 최초 취득가액보다 현재 증여재산가액이 낮지는 않은지 살펴봐야 한다. 가령, 최초 취득 시 14억 원에 상가건물을 취득하였고, 시세는 20억 원이고, 기준시가는 8억 원이라고 가정하자.

 

증여 시점에 유사 매매사례 가액이 없어서 기준시가인 8억 원으로 증여재산가액을 산정 후 지분 50%를 증여하면 오히려 증여취득가액이 4억 원이 되어 증여자의 최초 취득가액인 7억 원보다 더 낮아지는 상황이 발생한다.

 

따라서, 미래 양도 시점에 취득가액 분산 및 취득가액을 높여서 양도소득세를 줄이고자 하였던 절세의 목적이 달성되지 않을 수 있다.

 

3) 배우자의 경제적 자력 형성

 

부부 중 1인의 경제적 자력이 없고 앞으로 소득 창출이 힘든 상황이라면 배우자 간 증여를 통해 부의 이전을 한 후 해당 부동산의 양도를 통해 현금 재원을 합법적으로 확보할 수 있다.

 

특히 증여 시점에는 6억 원까지 증여하였지만, 미래 양도 시점에는 재산의 가치상승으로 인해 더 높은 유동성을 확보할 수도 있다. 이를 마중물 삼아 추후 재산 형성을 이어간다면 세무서의 자금출처조사 등 소명 요청에도 명확히 대비할 수 있다.

 

4) 1세대 1주택 종합부동산세 선택 가능

 

「종합부동산세법」상 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말한다. 우선 1세대 1주택자는 주택 공시가격에서 일반적으로 적용받는 기본공제 9억 원이 아닌 12억 원을 적용받는다.

 

또한 1세대 1주택자는 고령자 공제 및 장기보유 공제 2가지의 세액공제를 합산 공제 한도 최대 80%까지 적용받을 수 있다.

 

고령자 공제		장기보유 공제
연령	공제율	보유 기간	공제율
60~65세 미만	20%	5~10년 미만	20%
65~70세 미만	30%	10~15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

 

기존에는 부부 공동명의의 1세대 1주택 경우 각각 지분 소유를 주택 소유로 보아 1주택자임을 부인하였지만, 2021년 종합부동산세 부과 분부터는 1주택자에 대한 혜택을 부여하기 위해 12억 원의 기본공제에서 고령자 및 장기보유 공제를 더한 계산 방식과 1주택자로 인정하여 인별 지분 비율에 따른 일반 종합부동산세 계산방식 중 부부의 선택으로 적용받을 수 있게 세법이 개정되었다.

 

이를 통해 부부 공동명의의 경우 두 가지 방식 중 부부에게 더 적은 종합부동산세가 나오도록 하는 방식을 선택할 수 있어서 절세에 용이하다.

 

 

2. 공동명의의 단점

 

1) 10년 이내 양도하면 손해 보는 이월과세 규정 고려

 

고액의 양도소득세가 예상되면 이를 회피하기 위해 미리 배우자에게 증여하여 취득가액을 높여서 양도소득세를 줄일 수 있다고 생각할 수 있다. 이를 막기 위해 세법에서는 증여자와 수증자의 관계가 부부라면 이월과세 규정을 적용하여 과세 형평을 도모하고 의도적인 조세 회피를 방지하고 있다.

 

이 경우 거주자가 증여받은 재산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 양도차익 계산 시 필요경비에 포함하여 양도가액에서 차감하며, 장기보유특별공제, 세율적용 및 비사업용 토지 판정 시 보유 기간도 당초 증여자의 취득일로 계산한다.

 

참고로 비상장주식은 이월과세 대상에 해당하지 않으므로, 증여 후 양도 과정을 적극 활용하면 배우자의 다른 재산취득자금의 원천을 설명할 수 있다. 상장주식은 2023년부터 이월과세 적용을 예정하고 있다. 다른 자산과 달리 5년이 아닌 1년 이내에 양도할 때 이월과세가 적용되므로 최소 1년 이상 보유한 후에 양도하면 이월과세를 피할 수 있다.

 

[상황]

2021. 3. 1. 배우자에게 시세 18억 원 부동산 지분 50%인 9억 원을 감정평가하여 증여

 

구분	내용	구분	내용
당초 취득 일자	2017. 07. 01.	당초 취득가액	10억 원
양도 일자	2023. 03. 20.	양도가액	20억 원

 

[풀이]

(1) 증여세 계산 내역

구분		금액
증여재산가액		9억 원(지분 50%)
(-)	증여재산공제	6억 원
(=)	과세표준	3억 원
(×)	세율	20%(누진 공제 1,000만 원)
(=)	산출세액	5,000만 원
(-)	신고세액공제	150만 원
(=)	부담 세액	4,850만 원

 

(2) 양도세 계산 내역

 

구분		이월과세 배제 시	이월과세 적용 시
양도가액		10억 원	10억 원
(-)	취득가액	9억 원(증여재산가액)	5억 원(당초 취득가액) + 5,000만 원 (증여세 산출세액)
(=)	양도차익	1억 원	4억 5,000만 원
(-)	장기보유특별공제	-	4,500만 원
(=)	양도소득금액	1억 원	4억 500만 원
(-)	기본공제	250만 원	250만 원
(=)	양도세 과세표준	9,750만 원	4억 250만 원
(×)	세율	35%-1,544만 원	40%-2,594만 원
(=)	양도세 산출세액 (지방소득세 포함)	약 2,055만 원	약 1억 4,856만 원

(*취득세 등 기타 비용 미반영, 중과세 또는 비과세 가정 제외)

 

취득가액을 높여 절세하고자 하는 전략은 10년 이내 양도로 인해 이월과세를 적용받아 물거품이 되어버렸다. 증여세는 증여세대로 부과되고, 양도소득세에 대한 큰 혜택을 보지 못하였기 때문에 절세보다 추가로 증여받았을 때의 증여 취득세까지 고려하면 납부세액만 커진 상황이다.

 

그러므로 증여 후 10년 이후에 꼭 양도해야 이월과세 적용 자체를 받지 않아 취득가액을 높인 양도소득세 절세가 가능하다.

 

단, 다음의 경우는 이월과세가 배제되므로 10년 이내에 양도하더라도 무관하다.

① 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로 「토지보상법」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 ② 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 비과세 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우(양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택 포함.) ③ 이월과세 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세 규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우