장보혜 변호사

2023.03.22 11:00

법률

임차인이 임대차보증금을 전부 반환받지 못한 채 이사를 해야 할 경우 어떤 조치를 하여야 할까?

Summary

  • 임차인이 임대차계약 종료 시 임대차보증금을 전부 반환받지 못하였다면 임차권등기명령을 반드시 신청하여 임차인의 대항력을 계속 유지해야
  • 임차인은 임차권등기명령 신청 이후가 아니라 등기부등본에 등기가 완료된 후 이사를 해야 대항력이 유지됨을 주의

 

전세 사기, 경기침체 등으로 인해 임대차 종료 시 임대차보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 증가하고 있다. 임대차 종료 시 임대차보증금을 돌려받지 못할 경우 임차인이 할 수 있는 임차권등기명령 신청은 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 1만 6,309건으로 전년보다 36.6% 늘어났다.

 

임대인이 임차인의 계약 해지 통보에 새 임차인을 임대차계약 종료 시까지 구하기 힘들다거나 경제 사정의 어려움 등을 호소하면서 임대차보증금의 전액 또는 일부를 반환하기 어렵다는 의사를 통보하였고, 실제 임대차계약 종료 시 임대차보증금의 전액을 반환하지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

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주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 반환받기 어려워진다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해서 임차권등기명령제도(주택임대차보호법 제3조의 3 1)를 이용하여 법원의 집행명령에 따른 등기를 완료하면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지되므로 임차 주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 되는 것이다.

 

임차권등기명령의 신청은 임대차계약이 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원•지방법원지원 또는 시•군 법원에 신청할 수 있다.

 

임대차가 종료된 후에 신청할 것이 요건이므로 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않을 것을 미리 알았다고 해도 임대차계약 종료 전에는 신청할 수 없다. 계약 종료가 요건이므로 임차인은 임대인에게 계약 해지 의사를 미리 통보하여야 할 것이다.

 

임대차보증금을 돌려받지 못한 경우란, 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함되므로(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호) 임대인이 임대차보증금의 일부만 반환하지 않은 경우에도 임차권등기명령을 신청하는 것은 가능하다.

 

다만 임차 주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로 임차 주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 전차인은 임대인에게 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없음을 주의해야 한다.

 

임차권등기명령에 의한 등기가 완료되면, 임차인이 이미 가진 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되므로 임차권 등기 후에 이사하더라도 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다.

 

임차인은 임차권등기명령 신청 후 바로 이사를 하면 되는 것이 아니라 법원의 결정문 송달 뒤 등기부등본에 등기가 완료되는 것까지 반드시 확인 후 이사를 해야 함을 주의해야 한다. 통상 신청 시부터 결정문을 받고 등기가 완료되는 데까지는 3~4주 정도의 시간이 걸리는데 등기가 완료되기 전 이사를 하게 되면 대항력을 유지할 수 없으므로 등기가 완료될 때까지는 이사하지 않아야 할 것이다.

 

임차권등기 제도는 임차인이 임대인으로부터 직접적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 제도는 아니므로 임대인으로부터 보증금을 돌려받거나 경매를 통해 보증금을 돌려받기 전까지는 임차권등기명령에 대한 해제는 하지 않는 것이 바람직하다.

 

또한 임차권등기를 마친 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없으므로 임차 주택을 구할 경우에는 반드시 등기부등본을 확인하여 임차권등기가 있는 주택은 임차하지 않도록 주의해야 할 것이다.

 

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