제네시스박

2023.03.21 11:00

세금/절세

오피스텔 보유 시 매도전략!

Summary

  • 오피스텔이라도 ‘상시 주거용' 사용 시 주택 수 포함
  • 다만 취득세, 보유세는 다른 기준 적용
  • 처분 전 공실로 두더라도 주택 수 포함될 수 있으니 유의해야

 

오피스텔은 여러 가지 면에서 ‘카멜레온'과 같습니다. 공부상으로는 분명 ‘업무용'인데 주거용으로 사용 시에는 주택과 같이 취급됩니다. 그 결과 주택 수에 포함이 되어 다른 주택 비과세가 되지 않을 수 있습니다. 그런데 대출에 있어서는 또 주택으로 취급하지 않는다고 하니 당사자분들은 참 속상하실 듯합니다. 이번 시간에는 오피스텔 관련하여 어떤 세금이 적용되는지 살펴보고 특히 양도 시 주의해야 할 점에 대해 짚어봅니다.

 

먼저 취득세입니다.

 

오피스텔은 엄밀히 따지자면 주택이 아니므로 다주택자 취득세 중과세율이 적용되지 않습니다. 따라서 주택 수가 아무리 많더라도 오피스텔을 취득하면 4%(부가세 포함 4.6%)의 취득세만 부담하면 됩니다. 물론 법인이 오피스텔을 취득하고 해당 법인의 본점 소재지가 과밀 억제권 안에 있는 경우라면 취득세 중과가 될 수 있으니 유의하셔야 합니다. 이 경우 취득세율은 9.4%까지 올라갈 수 있습니다.

 

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다음으로 보유세는 재산세가 중요합니다.

 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)로 구분되는데, 현행법상 종부세는 재산세를 기준으로 하기에 그렇습니다. 즉, 특별한 경우가 아니라면 오피스텔 재산세는 업무용 재산세가 부과되고 그 결과 종부세 역시 주택이 아닌 업무용 기준을 따르는데 이 경우라면 공시지가 80억을 초과해야 하므로 별다른 이슈가 없습니다.

 

다만, 1) 본인이 주거용이라고 직접 신청한 경우(주택분 재산세가 업무용보다 조금 낮습니다.), 혹은 2) 임대주택으로 등록한 경우라면 주택분 재산세가 부과되고 그에 따라 종부세 주택 수에도 포함이 됩니다. 그리고 현행 종부세법상 3주택 이상이고 과표 12억 원을 초과한다면 종부세 중과세율이 적용되어 생각보다 많은 보유세를 부담해야 할 수도 있습니다.

 

중요한 건 양도세입니다.

 

우리 세법은 상시 주거용으로 사용 시 이를 비과세 판단 시 주택 수에 포함하기에 비록 오피스텔이 업무용이라 하더라도 실제 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함이 됩니다. 따라서 오피스텔이 아닌 다른 주택을 꼭 비과세 받아야 하는 상황이라면(양도차익이 크다든지) 반드시 해당 오피스텔을 주택 수에서 제외가 될 수 있도록 조치를 한 후에 다른 주택 매각을 추진하는 것이 안전합니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 오피스텔을 주택 수에서 제외할 수 있을까요?

 

 

첫째, 해당 오피스텔을 매각하는 것입니다.

 

가장 간단하고 확실한 방법이지만 매각이 되지 않을 수 있다는 점, 혹은 해당 오피스텔을 임대주택으로 이미 등록했을 경우 임차인 동의가 필요하다는 점에서 문제가 생길 수 있습니다.

 

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(그림 1. 오피스텔 매각 시 사례)

 

예를 들어 (그림 1)과 같은 상황에서 1번 주택 비과세 받으려면 어떻게 해야 할까요? 세대 기준 해당 주택만 있다고 가정 시, 가장 확실한 방법은 2번 오피스텔을 ‘먼저' 매각하는 것입니다. 다행히 보유기간 재산정(최종 1주택)이 폐지되었으므로 2번 오피스텔을 매각하고 곧바로 1번 주택을 매각한다고 하더라도 비과세 요건을 갖추었다면 1번 주택은 비과세가 됩니다(즉, 추가 2년이 필요하지 않다는 의미).

 

 

둘째, 2번 오피스텔을 업무용으로 전환하는 것도 방법입니다.

 

문제는 오피스텔이 매각되지 않을 수도 있다는 점입니다. 이때는 어떻게 해야 할까요? 여기에서 중요한 것은 해당 오피스텔을 ‘주택 수에서 제외'하는 것입니다. 따라서 주거용이 아니라 업무용으로 전환하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

그렇게 할 경우, 1) 소유자는 일반(상가)임대사업자를 내야 하고, 2) 해당 오피스텔을 업무용으로 사용하게 해야 하며, 3) 임차인으로 받은 월세에 대해 부가가치세 신고를 적합하게 해야 합니다.

 

특히 부가세 신고는 6개월마다 하는데(1월, 7월) 이는 부가세 과세기간이 상반기, 하반기 각각 6개월이라 그런 것이므로 최소 부가세 과세기간을 1기라도 제대로 신고한 후에 주택(그림 1에서 1번 주택)을 매도하는 것이 안전하다고 할 것입니다.

 

그런데도 이 두 가지 방법 중에서 하나를 고르라고 한다면 저는 첫 번째 방법을 고를 것입니다. 간혹, “오피스텔을 공실로 두고 매각하면 되지 않나요? 그럼, 공부상 업무용이니 주택 수에서 제외될 거 같아서요."라고 질문을 주시는 경우가 있습니다.

 

나름 괜찮은 방법이긴 하나, ‘공실 전 주거용 사용 여부'가 굉장히 중요합니다.

 

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(그림 2. 오피스텔 주거용 임대 후 공실 상태 양도 시 주택 여부)

(자료. 양도, 서면인터넷방문상담4팀-343, 2006.02.20)

 

위 내용은 오피스텔을 주거용으로 임대한 후에 공실 상태에서 양도했을 때 주택 수 포함 여부입니다. 이 경우는 ‘주택으로 보는 것'이라고 해석하였는데요, 공실 전 이미 주택으로 사용해서입니다.

 

따라서 주택 수 제외를 바라고 공실 상태에서 매각하려면 이미 그 전에 업무용으로 사용하든지 혹은 처음부터 공실 상태에서 매각해야 할 것입니다.

 

지금까지 오피스텔 취득 - 보유 - 양도에 따른 세법상 이슈를 살펴보았습니다. 오피스텔은 상대적으로 접근이 용이하기에 월세 이익을 얻는 용도로 많이 투자하는 상품 중 하나입니다. 그리고 이 과정에서 업무용보다는 주거용이 상대적으로 수월하기에 주거용으로 임차를 주는 경우가 많습니다.

 

다만 이렇게 할 경우 계속해서 주택 수에 잡히기 때문에 다른 주택 비과세 받을 때에는 특히 유의하셔야 합니다. 또한 ‘24.5.9까지 예정된 양도세 중과 한시 배제 기한이 더 이상 연장되지 않고 종료될 경우, 다주택 양도세 중과에도 영향을 미칠 수 있으니 매우 유의 바랍니다. 감사합니다.

 

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