박원갑 KB부동산 전문위원

2023.03.18 11:00

투자

집값이 서서히 오르는 것 같은데, 왜 전문가들은 더 하락한다고 할까?

Summary

  • 개인과 전문가 시장 범위와 시세 놓고 편차 드러내
  • 개인은 급매 가격, 전문가는 통계 시세에 초점
  • 부동산 평론가가 될 것인가, 실수요자가 될 것인가
  • 미래 리스크 최소화하는 방법, 매입가를 낮춰라

 

KB경영연구소는 2023년 집값 전망에서 거래 급감과 경기침체로 전국 주택 매매가격이 4.1% 하락할 것이라고 내다봤다. 올해 들어 2월까지 KB 통계 기준 2.1% 하락했으니 앞으로 2% 포인트는 더 하락한다는 것이다.

 

한국은행 역시 3월 내놓은 보고서에서 올해 부동산 가격이 추가 하락할 것으로 내다봤다. 높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려해서다.

 

전문가들도 대체로 비슷한 견해를 보이는 것 같다. 전망을 비슷하게 하려는 무리 짓기 현상이 엿보인다. 하지만 집값을 보고 있던 실수요자들은 고개를 갸웃거린다. 한 30대 직장인 A씨는 필자에게 이런 말을 했다. "지난해 말부터 서서히 낙폭과대 지역에서 매매가격이 오르고 있는데, 왜 시장 흐름과 다른 전망을 할까요?”

 

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A씨의 말이 충분히 납득이 된다. 전문가들의 얘기도 틀린 것도 아니다. 전문가와 개인의 차이는 시장 범위, 가격과 시세를 놓고 생긴 착시일 수도 있다는 생각이 들기 때문이다.

 

첫째, 시장 범위다. 개인들은 국지적 시장만 들여다본다. 자신이 구입하고자 하는 지역이나 특정 아파트의 흐름을 보고 판단한다. 하지만 전문가들은 주택시장 전체에 대해 판단해 전망을 내놓는다.

 

한국부동산원에 따르면 2023년 3월 첫째 주 기준으로 송파구 아파트값이 오름세로 돌아섰다. 2022년 4월 첫째 주 이후 11개월 만에 상승이다. 그동안 하락 폭이 컸던 데다 청약, 세금 규제 완화에 특례보금자리론도 출시되면서 일부 수요자들이 내 집 마련에 나선 결과 반등세를 보인 것이다.

 

일부 지방 사람들의 상경 투자도 한몫했다. 매수자들은 대체로 보험적 투자자인 것으로 분석된다. 전세를 안고 매입하는 갭투자가 많다는 점은 이를 말해준다. 실제로 부동산 앱 ‘아실’에 따르면 최근 3개월간 서울 25개 구 가운데 송파구가 가장 많았다. 실수요자들이 고금리로 대출을 받아서 내 집을 마련하기에는 여전히 벅찬 상황이다.

 

송파구 아파트값이 반등한 것은 낙폭 과대 메리트가 부각됐기 때문이다. 서울에서 송파구와 강동구는 이번 하락장에서 가장 낙폭이 컸던 동남권에 속한다. 많이 떨어지니 오를 때도 먼저 오르는 것이다. 앞으로 경기도 화성과 수원, 인천 송도, 세종시 등도 송파구처럼 상승세를 탈 가능성이 있다. 이들 지역은 신축 대단지에 중소형 평형이 급락한 만큼 다른 평형보다 먼저 반등세가 나타날 수 있다.

 

문제는 다른 지역이다. 별로 하락한 게 없으니 매수자가 붙지 않아서 거래도 뜸하다. 주택시장의 상당수를 차지할 것이다. 시세가 여전히 높다. 거래가 이뤄지면 시세는 매매가격에 맞춰 낮아질 가능성이 있다. 상품에서도 중소규모 단지 아파트, 단독주택, 상가주택, 다세대주택 등은 거래가 없어 시세 포착이 어렵다. 이들 주택 역시 거래가 되면 가격은 당분간 하향 조정될 수밖에 없다.

 

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둘째, 가격과 통계 시세의 차이다. 개인은 통계 시세보다 가격, 특히 급매 가격에 민감하다. 통계적인 측면에서 볼 때 시세보다 낮은 급매물이 팔리면 시세가 오른 것은 아니다. 그냥 매물이 소화된 것일 뿐이다. 하지만 개인 입장에서는 사려고 했던 급매물이 팔려 더 높은 호가에 사야 한다면 가격이 오른 것으로 생각하기 마련이다.

 

시장을 전문가 입장에서 봐야 할까, 개인 입장에서 봐야 할까. 필자는 부동산 평론가가 될 생각이 아니라면 개인 입장에서 보는 게 맞다고 본다. 대의명분보다는 실리가 더 중요하기 때문이다. 올해 급히 집을 장만해야겠다면 시세는 그만 보고 가격에서 답을 찾아라.

 

낙폭 과대 지역(수도권 2021년 4분기 고점 대비 40%, 서울 30% 이상 하락 지역)을 골라 싼 아파트를 매입하는 것이다. 누구든 현장에 가보면 답을 찾을 수 있다. 거듭 강조하건대 시세보다는 가격 메리트를 최우선으로 따져야 한다. 평범한 인간이 미래를 알기 어렵다. 미래의 불확실성을 피하는 방법은 매입가를 낮추는 것이다.

 

싸게 사라, 무조건 싸게 사라, 그리고 또 싸게 사라.

 

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