홍사장

2023.03.17 11:00

재테크 에세이

월세, 현금흐름을 만드는 가장 쉬운 방법 중 하나

Summary

  • 월세를 위한 투자는 이제 끝인가?
  • 월세만큼 다른 곳에서 벌어 봤는가?
  • 더 나은 삶을 살아가기 위해 필요한 현금흐름

 

“한 방에 큰 걸 잡으려고 하지 마세요. 단번에 좋은 물건을 찾을 수도 있겠지만 그 확률이 너무 낮습니다. 그리고 하나의 상가에서 2~3백만 원씩 월세가 나온다고 해도 만약 공실이 생겼을 때 그 리스크를 어떻게 감당하시려고요. 지금은 수익률 좋은 작은 빌라를 여러 채 보유하는 게 더 안정적입니다. 2~30만 원 월세 나오는 빌라 10채를 매수하는 게 낫다는 거죠. 어차피 수익률이 좋은 빌라는 다 먹고 살기 힘든 분들이라서 주거비를 가장 먼저 해결할 거예요. 공실 생길 일도 없고, 월세 밀릴 일도 잘 없어요”

 

“아니, 이럴 바에는 그냥 은행에 예금 넣는 게 좋지 않아요? 상가 하나 사려면 투자금 적어도 X억 원은 필요하고 세금이랑 수수료가 적은 것도 아닌데 이 수익률이면 손해 아닌가요? X%도 안되는 수익률이면 그냥 은행에 정기 예금 넣는 게 속 편하겠네요.”

 

처음의 이야기는 제가 한창 월세 흐름을 만들기 위한 투자를 할 시기에 한 전문가가 했던 이야기입니다. 월세 수익률이 좋은 빌라를 찾기 위해 아이러니하게도 더 허름하고 더 어두운 동네를 찾아 다녔습니다. 정말 많은 분이 빌라를 매수하면서 월세 규모를 키우려고 했었던 적이 있었습니다.

 

그리고 두 번째 이야기는 최근에 한 게시판에서 본 내용입니다. 요즘은 워낙 대출 이자가 높아지다 보니 주택은 물론 상가 쪽에서도 기본 수익률이 나오지 않는 실정인 것 같습니다. 대출을 최대한 받아 상가를 매입한 분들은 월세를 받아도 이자로 인해 남는 게 없거나 더 뱉어내는 경우도 있다고 합니다.

 

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요즘은 월세를 받기 위해 아파트나 빌라를 투자하는 사람들이 많이 줄어든 것 같습니다. 제가 투자를 시작할 때만 해도 빌라 월세 투자부터 시작하는 게 거의 정석인 시절이었거든요. 왜냐하면 수익률 좋은 빌라를 찾았다는 가정하에 대출과 세입자의 보증금을 활용하여 레버지하면 1~20% 수익률은 쉽게 달성할 수 있었기에 투자를 처음 시작하기에 리스크가 적고 투자금도 크지 않았기 때문이었습니다.

 

하지만 오늘날 빌라에 월세 투자를 하는 사람이 있을까요? 있기야 하겠지만 빌라는 둘째치고 아파트를 월세 투자로 접근하는 분들도 많이 줄었을 것입니다. 다들 아시겠지만, 월세를 받기 위해 투자로 접근한다면, 높은 수익률을 위해서는 대출을 활용해야 합니다. 은행에서 빌린 돈이 많아질수록 내 손에서 나가는 투자금이 줄어들고 그로 인해 적은 돈으로 일정 수준의 마진( 월세 – 이자 )을 남길 수 있으니 수익률은 극대화되는 것입니다.

 

이러한 월세 투자의 필수적 요소인 대출이 주택 영역에서는 막혀 버렸으니 접근성이 그만큼 어렵게 되었습니다. 물론 차 명의를 활용하거나 무주택 또는 1주택이신 분들이 접근은 하겠지만 작은 빌라 투자로 인해 앞으로 있을 기회를(무주택자 우선 또는 다주택자 제한) 놓치긴 아까울 것입니다.

 

오늘 말하고자 하는 것은 아직도 월세를 위한 투자를 할 곳은 많다는 것입니다. 물론 주택 영역이 공실률이 낮고 접근성이 좋아 투자하기는 좋았지만, 대출이 제한이 있는 한 더 이상 쉬운 영역이 아닙니다. 현금을 많이 쥐고 있다면 안전자산에 옮겨 놓는다는 생각으로 주택을 올 현금으로 구입해서 월세를 놓을 수는 있겠지만 그렇게 할 수 있는 사람은 극히 드물 것입니다. (우리는 아직 천상계에 가지 못했다는 가정하에 말씀드립니다.)

 

주택영역이 어렵다면 눈을 돌려 상가나 건물 영역을 침범해 보겠습니다. 보통 주택에 투자하시는 분들은 상업시설에 투자하기 어려워하시고, 반대로 상업시설에 투자하시는 분들은 주택 투자를 꺼리시더군요. 저 역시 오피스텔 상가를 제외하고는 대부분의 부동산은 아파트로 구성되어 있습니다.

 

왜냐하면 상가를 구입해서 세를 놓기 위해서는 일반 임대사업자도 내야하고 거래가 많이 없다 보니 매매가에 대한 정보도 별로 없으며, 잘나가던 가게도 한순간에 망하는 경우가 있다 보니 공실에 대한 두려움이 컸기 때문입니다.

 

하지만 말입니다. 현금흐름을 만들기 위해서는 이 정도의 수고와 리스크 감수는 아무것도 아니란 것을 알아야 할 것 같습니다. 도박도 아니고 로또와 같은 복권 당첨이 아닌 이상 수고 없이 돈이 넝쿨째 들어오는 일은 거의 없다는 것이죠. 그나마 월세를 받기 위해서 우리가 투입해야 할 에너지는 생각보다 적다는 것입니다. 초반에 수익률 좋은 물건을 찾기 위한 노력, 그리고 매매하기 위한 활동, 그리고 유지 보수를 위한 관리작업 등 생각보다 어렵지 않은 수고일 것입니다.

 

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우리가 다른 영역에서 만들어 내는 현금흐름은 어떤 수준일까요? 직장에서는 내 시간을 갈아 넣어 시간당 월급을 받아 옵니다. 사업의 영역에서는 오늘 100을 벌어도 내일은 0이 될 수도 있다는 롤러코스터 위에서 항상 위험을 감수하는 삶을 살아갑니다.

 

그리고 컨텐츠 생산 영역에서는 매 순간 컨텐츠를 만들어 내기 위해 고민하고 스토리텔링을 위한 연결점을 만들어내느라 한눈팔 시간조차 없을 것입니다. 그만큼 내 손에 현금이 직접 들어오는 상황을 만들어 내기는 어려운 일입니다.

 

우리는 조금 더 여유로운 삶을 살아가기 위해서 현금흐름을 만들어내길 원합니다. 더 많은 현금흐름을 창출해 내기 위해서는 부동산뿐만이 아니라 다양한 영역에 도전하고 투자해야 할 것입니다. 제목에서 언급한 것과 같이 부동산에서 월세를 받기 위한 투자는 쉬운 영역 중에 하나라고 생각합니다.

 

물론 제대로 된 부동산을 찾기가 어렵지만, 똑똑한 물건을 찾게 된다면 그 후에는 유지 관리만 잘해주면 됩니다. 덤으로 시세 차익까지 얻을 수 있는 추가 보상도 있고요. (사실 시세차익이 월세 수입보다 더 클 수도 있습니다.)

 

오늘따라 얼마 전에 입금된 월세가 참 고맙게 느껴지는 날입니다. 어렵다, 안된다 생각 말고 다른 사람들이 하고 있다면 우리도 할 수 있다는 생각으로 조금 더 나은 삶을 위한 노력을 오늘 바로 시작했으면 좋겠습니다. 우리 주변에 어떤 상가가 있고 매매가는 얼마인지 월세가 얼마 나오며 수익률이 얼마나 되는지 직접 알아보고 계산해보는 시간을 가져 보았으면 좋겠습니다.

 

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