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Summary

주택임대차계약이 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있으므로 임차인의 사정으로 이사를 해야 할 경우 다음 임차인을 구해놓고 나갈 의무는 없음 다만 임차인의 계약 해지 통보는 임대인이 계약 해지의 통지를 받은 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생

 

주택임대차계약의 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 및 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 위와 같이 통지하지 아니한 경우에는 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 ‘묵시적 갱신’이라 한다(주택임대차보호법 제6조).

 

이처럼 묵시적 갱신이 이루어진 임대차계약에서 임차인이 갑작스러운 인사발령 등으로 이사를 해야 한다면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있을까?

 

 

 

주택임대차보호법은 이의 경우 임차인은 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있으나 다만 그에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있다(주택임대차보호법 제6조의 2). 여기서 유의할 점은 임대인의 해지에 관해서는 주택임대차보호법상 별도의 규정을 두고 있지 않아 임대인은 묵시적 갱신이 이루어진 후 계약기간 동안 계약 해지를 할 수 없다는 것이다.

 

따라서 묵시적 갱신이 이루어진 임대차계약에서 임차인이 갑작스러운 인사발령 등으로 이사를 해야 할 경우 임대인이 새 임차인을 구해놓고 나가라고 하는 것은 법적 근거가 없는 주장이므로 새 임차인을 구해놓고 나갈 필요는 없으며, 임대인은 해지 통고를 받은 날로부터 3개월 후 임대차보증금을 반환해야 한다.

 

또한 묵시적 갱신이 아닌 임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 갱신 계약서 작성 후 계약을 갱신한 경우에도 묵시적 갱신을 준용하므로 역시 위와 같은 법리가 적용된다(주택임대차보호법 제6조의 3). 임대인은 갱신된 계약 기간 중에 계약 해지를 할 수 없고, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며 그 효력은 3개월 후 발생하게 되는 것이다. 물론 임대인과 임차인의 합의로 해지하는 것은 언제든지 가능하다.

 

위 규정은 주택임대차보호법상 편면적 강행규정이므로 규정을 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 인정되지 않는다. 예를 들어 임차인이 묵시적 갱신이 된 임대차계약을 기간 중 해지할 수 없다는 약정을 하더라도 이는 무효가 된다는 의미이다.

 

정리하자면, 주택임대차의 경우 묵시적 갱신 또는 계약갱신이 된 경우 임대인은 계약 해지를 임의로 할 수 없고, 임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있으나 그 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생한다는 것이다.