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Summary

정부가 추진한 취득세 중과 완화 세법 개정은 무산 다만 취득세 일시적 2주택은 처분 기한이 지역 상관없이 3년으로 연장 이를 활용한다면 꽤 많은 취득세 돌려받을 수도…

 

취득세 중과 완화가 결국 무산되었습니다. 당초 정부가 추진한 ‘3주택 이상 취득세 중과세율에 대해 50% 세율 인하'는 국회 입법이라는 문턱을 넘지 못하고 없던 일로 되어버린 것이죠. 물론, 이후에도 관련 세법을 개정하면 가능은 하지만 현재로서는 일단 한 템포 늦추고 이에 대해 어떤 식으로 접근할지 냉정하게 따져보아야 합니다.

 

따라서 현재로서는 기존과 동일한 ‘다주택자 및 법인 취득세 중과세율'이 적용된다고 보셔야겠습니다. 정리하면 아래 표와 같습니다.

 

(그림 1. 현행 다주택자 및 법인 취득세 중과세율)

 

그 결과 1~3%였던 취득세율이 세대 기준 주택 수에 따라서는 최고세율인 12% 적용이 될 수 있으며, 특히 법인 같은 경우에는 지역, 주택 수와 상관없이 곧바로 12% 취득세율이 적용되기에 주의가 필요합니다. 이렇게만 본다면 굉장히 우울할(?) 수 있는 그런 내용입니다. 하지만 아래 두 가지 경우는 그나마 고려해볼 만한 것이기에 혹여 활용할 수 있는 경우가 있는지 체크해보는 것이 필요합니다.

 

 

첫째, 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산을 제외하고는 규제지역에서 모두 해제가 되었습니다.

 

이 내용이 중요한 이유는, 세대 기준으로 두 번째 주택을 취득하는 경우 강남 3구+용산을 제외하고 취득하면 비록 2주택, 다주택이라 하더라도 취득세율은 기본세율이 적용됩니다. 이유는 앞서 보여드린 (그림 1) 표에 있습니다. 해당 내용을 보시면 두 번째로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있다면 여전히 1~3% 기본세율이 적용됩니다.

 

따라서 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 지금, 두 번째 주택까지는 취득세 중과세율을 어느 정도 피할 수가 있을 것입니다. 어디까지나 가정이지만, 만약 지방세법 개정이 지금처럼 계속되지 않는다면 강남 3구+용산중 일부도 해제할 수 있지 않을까 생각이 듭니다. 물론 그럴 가능성은 작지만, 만약 그렇게 한다면 부동산 시장이 지금보다 더 좋지 않을 때 추진될 수 있다고 봅니다.

 

 

둘째, 이미 조정대상지역 두 번째 주택을 취득하였다면 ‘일시적 2주택 3년'을 활용하는 것도 방법입니다.

 

예를 들어 1번 주택이 있는 상태에서 2번 주택을 취득하였는데 취득 당시는 2번 주택이 조정, 그런데 이후 얼마 되지 않아 2번 주택이 위치한 지역이 비조정대상지역으로 되었다고 가정해봅시다.

 

이 경우는 비록 규제지역에서 해제는 되었지만, 취득 당시 조정대상지역이었기 때문에 일단 8% 취득세율이 적용되며 이걸 피하려면 종전 주택을 일정 기한 내 매각하는 방법밖에 없습니다(아주 드물지만, 만약 지금이라도 지방세법이 개정되고 두 번째 취득한 주택이 ‘22.12.21 이후라면 기본세율 적용도 가능하긴 합니다).

 

이때 종전 주택 처분 기한은 종전 주택이 조정인 경우 2년, 비조정인 경우 3년이었는데 ‘23.2.28 시행령 개정으로 모두 ‘3년'으로 통일되었습니다. 이때 시행령 개정은 세법 개정과는 다른 것으로, 이는 대통령령으로 국회 동의 없이 가능합니다. 따라서 두 번째로 취득한 신규주택이 조정대상지역에 위치하고 이때 취득세율을 기본세율을 적용받고 싶다면 현재로서는 처분 기한 연장을 최대한 활용해보라고 말씀드리고 싶습니다.

 

(그림 2. 취득세 일시적 2주택 사례)

 

이에 대한 좋은 사례가 (그림 2)입니다. 즉, B 주택의 경우, 취득 당시 조정대상지역이고 세대 기준 2주택이므로 그대로 둔다면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 이걸 피하려면 종전 주택을 2년 내(당초 1년이었으나 ‘22.5.10 이후 양도분부터는 2년으로 연장) 처분을 해야 하는데, 이미 2년이 되는 시점인 ‘23년 1월 기준 종전 주택을 처분하지 못하여 8% 취득세율이 적용되었다고 가정해보겠습니다.

 

원래 대로라면 B 주택 취득세율은 8%로 종결되겠지만 ‘23.2.28 시행령 개정으로 종전 2년 처분 기한이 다시 3년으로 늘어났습니다. 따라서 종전 주택 A 처분 기한은 ‘23년 1월에서 다시 ‘24년 1월로 늘어났기에 만약 B 주택 취득세율 8%를 피하고 종전 주택 A를 적당히 처분하길 원한다면 지금이라도 A 주택을 처분하면 B 주택 취득세율은 1~3% 기본세율 적용이 가능합니다.

 

만약 B 주택 매매가가 10억 원이라고 한다면 취득세율은 8% → 3%(매매가 9억 초과 시)로 내려올 수 있고, 그에 따른 차이 5%는 무려 5천만 원(=10억 * 5%)에 이르게 됩니다. 물론 B 주택을 처분해야 하기에 해당 주택의 자산가치를 종합적으로 고려해서 판단해야 하겠지만, 그래도 처분 기한이 늘어났으니 혹시 해당하시는 분들은 꼭 참고를 해봐야겠죠?

 

이렇듯, 부동산 세법은 국회 동의가 필요한 ‘법 개정'이 있고, 대통령령만으로도 가능한 ‘시행령 개정'으로 크게 구분이 됩니다. 현재는 이 둘이 혼재되어 있고 일부는 통과, 일부는 보류가 되어 더욱 혼란스러운 시기라고 볼 수 있습니다. 따라서 이 둘을 꼭 구분하셔서 본인에게 맞는 자산관리전략은 무엇인지 체크하시는 습관이 매우 중요합니다.

 

개인적으로는 취득세 12% 세율은 지나치게 과하다는 생각입니다. 특히 최근 부동산 시장은 하락기이고 거래량까지 없어서 더욱 힘든데요, 시장에 맞는 합리적인 결과가 나오기를 기대해봅니다. 감사합니다.