장경철

2023.03.13 11:00

투자

‘별장 중과세’ 폐지, ‘5도(都)·2촌(村)’ 시대 본격화…세컨하우스 날개 달까

Summary

 

별장 중과세폐지 법안 발의 내용

별장개념

별장 중과세 현황

별장 도입 취지

건의 사항

발의

주거용 건축물에 상시 거주하지 않고, 휴양·피서·놀이 용도로 활용 시 별장으로 과세

(취득) 기본세율+8% 추가

(재산) 중과세율 4% 적용

1973년 사치·낭비적 풍조 억제

별장 중과세 규정 삭제(일반과세)

권성동 의원

 

지난 2월 27일 국회 본회의에서 ‘별장 중과세’ 폐지를 뼈대로 한 지방세법 개정안이 통과됐다. 이제 서울 고소득층을 중심으로 세컨(드)하우스를 세금 부담 없이 가져도 되었으며 지역 지자체는 지역 개발 기대된다.

 

강원도 강릉에 지역구를 둔 국민의힘 권성동 의원이 최초 발의한 이 법안은 ‘별장은 더 이상 특정 계층만 소유하는 사치성 재산이 아니다’라는 주장에 바탕을 둔다. 법안이 통과됐다는 건 보수정당인 국민의힘은 물론 ‘중산층·서민의 정당’을 표방하는 더불어민주당도 여기에 수긍했다는 뜻이다.

 

 

별장 중과세 폐지, 새로운 거주 형태로 확산될까?

 

현행 지방세법은 별장 취득과 소유분에 대해 높은 세율을 적용된다. 우선 취득세의 경우 취득가액의 2.8%인 표준세율에 8%를 더한 10.8%의 세율이 적용된다. 가령 1억 원짜리 별장을 샀다면 1천만 원 정도의 취득세를 낸다는 뜻이다. 재산세도 중과세율(4%)이 적용되다 보니 통상적인 재산세율(0.1~0.4%)보다 최소 10배 이상 높다.

 

별장 중과세 제도가 도입된 시기는 1973년 3월로 거슬러 올라간다. 당시 박정희 정권은 도시와 농촌 소득 격차로 인한 사회 갈등이 심상치 않게 전개되자 사회 안정을 위한 조처 가운데 하나로 별장을 사치성 재산으로 지정한 뒤 세금을 무겁게 매겼다. 도입 초기 취득세는 표준세율의 3배, 재산세율은 일반세율의 2배였다.

 

 

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문제는 ‘별장’을 구분하기가 쉽지 않다는 데 있다. 보통 별장이라고 하면 유행가 노래 가사처럼 ‘저 푸른 초원 위에 지어진 그림 같은 저택’을 떠올리지만, 현실에서는 농촌의 허름한 농가주택이나 아파트, 오피스텔 등도 요건에만 해당하면 중과세 대상인 별장이 되고 있다.

 

주말농장이나 휴식 등을 목적으로 농촌에 ‘세컨하우스’를 짓거나 아파트·오피스텔 등을 사면 별장으로 분류돼 중과세 대상이 되는 무시무시한 법이다.

 

물론 2004년 읍·면 지역(수도권 등 제외) 농어촌주택 중 대지면적 660㎡에 건축물 연면적 150㎡ 이내라면 별장 중과세 대상에서 제외하는 규정이 신설되기는 했지만 20년 가까이 건축물 가격을 ‘6,500만 원 이내’로 제한하고 있어 건축비 인상에 따른 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받았다.

 

현행 지방세법에 별장은 ‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용되지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지’로 되어 있는데 문제는 ‘상시 주거용’이라 판단할 수 있는 기준이 법에 구체적으로 명시되어 있지 않다는 데 있다. 이 때문에 지자체가 별장으로 규정해 중과세하더라도 집주인들이 불복하거나 민원을 제기하는 경우가 적지 않았다고 한다.

 

업계에서는 이번 별장 중과세 폐지가 새로운 거주 형태를 확산시킬 수 있다는 분석도 나오고 있다. 도시를 아예 떠나는 귀농·귀촌과 달리 도시 생활을 유지하면서 농촌 생활을 함께 즐기는 ‘1가구 다 거주지’ 생활을 활성화할 수 있다는 견해다.

 

또 별장 중과세가 폐지됨에 따라 수도권과 인접한 강원도 지역 등의 경제 활성화를 도모할 새로운 거주 형태가 확산할 수 있다는 분석이 나왔다. 강원연구원이 지난해 12월 발간한 정책 보고서 ‘지방 인구 위기 극복의 걸림돌, 별장 중과세 제도’에 따르면 현대의 별장은 여가를 보내는 방법인 ‘세컨하우스’로 보아야 한다고 강조하고 있다.

 

또 별장은 도시와 농촌에 복수 주거지를 마련하고 주중에는 도시, 주말에는 농촌에 각각 거주하는 행태인 ‘멀티해비테이션(Multi-Habitation)’ 관점에서 지역소멸을 막을 대책 중 하나라는 것이다.

‘오도이촌(五都二村·주중 닷새는 도시, 이틀은 시골에서 지내는 생활)’과도 맥락을 같이 한다. 코로나19(팬데믹)의 여파로 인한 재택근무와 워케이션(업무와 휴가를 동시에 하는 근무제도)이 세컨하우스 시장을 키우고 있어서다.

실제 국내 건축 스타트업들은 이런 소비자 행태를 겨냥한 공유 별장 서비스를 제공하고 있다. 스타트업 ‘스테이빌리티’는 홍천에서 ‘밀리언 그라운드’를 운영하고 있는데 이는 공동 소유주를 구해 별장을 나눠 쓰고, 30일 단위로 고객에게 별장을 빌려주는 신개념 세컨하우스 사업이다.

 

 

() 혜택 날개 단 농어촌주택, 양도세 중과 배제 이어 종부세 혜택까지

 

최근 5일은 도시에서, 2일은 농촌에서 거주하는 말을 일컫는 ‘5도 2촌’ 생활 방식이 인기를 끌면서 세컨하우스로 사용될 농어촌주택이 주목받고 있다. 조건을 맞출 경우 1가구 2주택자라도 양도소득세 중과 적용을 받지 않고, 종합부동산세(이하 종부세) 산정 시 주택 수에서 제외된다는 점이 강점으로 꼽힌다. 

 

 

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농어촌주택은 농어촌 지역과 준농어촌지역에 위치한 건물로, 장기간 주거 생활을 할 수 있는 건축물을 말한다. 농어촌주택으로 인정받기 위해서는 서울·경기·인천 등 수도권을 제외한 지역의 읍·면이나 인구 20만 명 이하의 시(市)에 속해야 하며 토지거래허가구역이나 조정대상지역·투기지역, 관광단지에 속하지 않아야 한다.

 

농어촌·고향 주택 수 산정 제외 요건

구분

요건

양도소득세

농어촌·고향 주택

-공시가 2억 원에서 3억 원 이하로, 한옥은 4억 원 유지

-수도권과 조정대상지역 등 제외

-보유 기간 3년 이상

종합부동산세

지방 저가 주택

수도권과 광역시, 특별자치시가 아닌 지역, 공시가 3억 원 이하

(자료. 기획재정부)

 

또 취득 당시 주택과 부수 토지의 기준시가 합계액이 3억 원 이하(한옥은 4억 원 이하)여야 하며, 통상 기준시가는 실거래가의 80% 수준이다. 지난해 7월 말 정부는 세제개편 안을 통해 농어촌·고향 주택에 대한 양도세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억 원 이하에서 공시가 3억 원 이하로 상향 조정하였다.

 

현재 조세특례제한법 제99조 4항에 따르면 1가구 1주택자가 지난해 말까지 농어촌주택을 취득하고, 이후 3년간 보유한다면 기존에 보유하던 주택을 처분해도 양도세 중과를 적용받지 않는다. 이 조항은 2003년 8월에 처음 도입될 당시 2008년까지만 유지될 예정이었지만, 여러 차례 종료 기간이 2022년 말까지 연장되었다.

 

농어촌주택 3년 보유 요건이 사후 충족요건이라는 점도 이점이다. 예를 들면 기존에 보유하던 갑 주택이 있는 상황에서 농어촌주택 을을 매입한 후, 3년이 지나기 전에 갑 주택을 먼저 해도 양도세 중과가 되지 않는다는 의미다. 다만 이후 농어촌주택 을의 보유 기간 3년을 다 채워야 하며, 기간 전에 을 주택을 팔아버린다면 감면된 갑 주택의 양도세 중과분을 내야 한다. 3년 보유 기간 이후 갑 주택을 양도할 때도 양도세가 비과세된다.

 

순서도 유의해야 한다. 기존에 농어촌주택을 보유해 1가구 1주택자가 된 이후 일반주택을 취득한 뒤 일반주택을 양도하는 경우라면 양도세 중과 미적용 혜택을 받을 수 없어서다. 또한 농어촌주택을 미등기해도 양도하는 주택이 등기된 자산이라면 과세특례를 적용할 수 있다.

 

한편 정부가 종부세 산정 때 공시가 3억 원 이하 농가주택 등을 포함하지 않는 방안은 이는 1가구 1주택자가 지방주택을 한 채 더 샀더라도 1가구 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 의미로 해석된다.

 

이러한 정부의 연이은 세금 혜택 조치로 최근 강원도 홍천·횡성 등 수요가 많은 농어촌주택이 인기를 끌고 있는 이유다. 실제 강원도 홍천이나 횡성은 수도권에서 가까우면서 농어촌주택 요건에 부합한다.

 

홍천 일대에서 전원주택 관계자에 따르면 5도 2촌이라는 개념이 생기고 정부가 규제를 완화하면서 세컨하우스 용도로 집을 문의하는 사람이 늘고 있다며 50~70대가 가장 많고, 단지형 타운하우스나 전원주택, 단독주택 등 다양하게 문의가 들어온다고 전했다. 

 

업계에서는 앞으로도 이런 추세가 이어질 것으로 보고 있다. 농어촌주택은 농촌에서 주말 생활을 즐기려는 도시인들과 지역경제 활성화를 꾀하는 농촌 모두 ‘윈윈(win-win)’할 수 있는 주거 상품이기 때문이다.

 

다만 매매가가 크게 오르지 않을 가능성이 있어 시세 차익을 노리는 경우에는 투자에 유의해야 한다는 지적도 나온다. 주로 지방에 있는 농어촌주택의 특성상 집값이 크게 오르기 어렵기 때문이다.

 

여유자금이 있는 사람이 여가용으로 매입하는 경우 3년 보유 기간을 채운다면 나쁘지 않은 선택이 되며 농어촌주택 지역은 매매가격이 많이 오르지 않는 곳이 많아서 투자 목적으로 매입하는 것은 유의해야 한다는 것이다.

 

 

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또한 여러 요인으로 세컨하우스 투자가 하나의 트렌드가 될 수 있다는 분석이 나오지만 이에 대한 반론도 만만찮다. 우선 현재 시장 분위기를 감안하면 세제 개편이나 코로나19 영향만으로는 세컨하우스 투자가 다시 활기를 찾을 것이라는 예상은 시기상조라는 분석이다.

세제 개편 등의 영향으로 일부 수요가 유입될 수는 있겠지만 이미 지방 집값 역시 크게 오른 상황이라 최근 부동산 시장이 약세를 보여 적극적인 매수세가 나타나기는 쉽지 않아 보인다는 견해다.

지난 몇 년간 증가한 건축 비용 역시 부담스럽다. 불과 2년 전만 하더라도 일반적인 목조주택의 건축 비용은 3.3㎡당 대략 350만~400만 원 수준이었지만 지금은 무려 최소 600만 원을 넘어섰다는 전언이다. 통상 단독주택을 지을 때는 철근, 시멘트, 내수 합판 등 300가지가 넘는 자재가 사용되는데 대다수 자재는 수입에 의존하는데 최근 글로벌 공급망 붕괴로 수입이 줄고 환율이 급등하면서 가격 상승세가 심상치 않아서다.

대한건설협회에 따르면 철근 가격은 2020년 t당 68만 원에서 117만 원(지난해 6월 기준)으로 올랐다. 시멘트 가격은 같은 기간 t당 8만 2,500원에서 10만 7,800원으로 30%, 내수 합판은 장당 1만 600원에서 2만 2,000원으로 두 배 넘게 뛰었으며 인건비까지 급등했다. 건축업계는 단독주택 한 채를 지을 때 들어가는 건축 비용이 1년 전과 비교해도 최소 50% 이상 증가한 것으로 추정한다.

이러한 이유로 세컨하우스가 다시 주목받더라도 새롭게 땅을 사서 집을 신축하는 것보다는 기존 구축 매물이 더 인기를 끌 수 있다는 전망이다.

 

지금은 신축 비용이 급증하면서 기존 세컨하우스의 가격 하락이 멈추고 오히려 일부 지역은 가격이 조금씩 오르는 추세다. 실제 자재 가격 상승으로 신축이 어려워지면서 양평이나 가평 등 기존 전원주택 등 세컨하우스의 가격이 크게 반등하고 있다.

 

앞으로 세컨하우스는 완전 귀촌보다는 ‘5도 2촌(5일은 도시에서, 2일은 시골에서 거주)’ 같은 방식의 개념으로 인기를 끌 것으로 예상된다.

 

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