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Summary

지난 2022년 11월 17일, 국토교통부에서 시작한 아파트 이상 고저가 직거래에 대해서 전국단위 1차 기획 조사 결과가 2023년 2월 23일 밝혀졌다. 대표적인 위법 사례를 검토하고 혹시 나는 어떠한지 돌이켜 보자. 추가조사로 3월부터 특수관계인 간의 아파트 이상 고저가 직거래 2차 기획조사와 시세를 올릴 목적으로 고가의 허위 거래 신고 후 계약을 해제하는 실거래가 띄우기에 대한 기획조사에 착수한다고 밝혔다.

 

불법 의심 아파트 직거래 조사 결과 발표

 

지난 2022년 11월 17일, 국토교통부에서는 아파트 이상 고저가 직거래에 대해서 전국단위 기획조사를 착수하겠다고 밝혔다. 그리고 2023년 2월 23일, 1차 조사 결과가 밝혀졌다.

 

이 조사의 배경은 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하고, 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 등 이상 동향이 지속 확인됨에 따라 전국 아파트 불법 의심 고･저가 직거래에 대한 고강도 기획조사를 실시하게 된 것이다.

 

이번 조사는 1차로 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 중 동일 부동산을 매도 후 매수하거나, 시세 대비 이상 고ㆍ저가로 매매한 거래, 특수관계인 간 거래 등 선별된 이상 거래 802건을 대상으로 이뤄졌다.

 

 

조사 결과, 이상 거래 총 802건 중 편법 증여‧명의신탁 등 위법 의심 거래 276건(34.4%)을 적발하고, 국세청･경찰청･금융위･지자체 등 관계기관에 통보하여 탈세･대출 분석 등을 통해 혐의 확정 시 탈루세액 징수, 대출금 회수, 과태료 부과 등 조치토록 했다.

 

 

대표적인 위법 사례 검토 및 대처 방법

 

법인대표 자녀가 법인 명의 아파트를 21억 원에 매수하면서 기존 본인의 전세보증금 8.5억 원과 법인대표로부터 증여받은 12.5억 원으로 자금을 조달했는데, 매도 전 매도인(임대인)과 매수인(임차인)이 체결한 전세보증금 이체내역과 법인의 장부 처리 내역 등이 확인되지 않아 법인자금 유용 및 편법 증여 의심으로 국세청에 통보했다.

 

즉, 법인대표 자녀가 먼저 전세 형태로 임차한 상황이라는 전제 자체가 실질 거래형태로 존재하지 않았기 때문에 결국 매매 금액 중 전세보증금 부분인 8.5억 원에 대해서 무상으로 이전받았다고 밝혀낸 것이다.국세청은 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 실시하여 자금조성 경위, 회계처리 적정 여부 등을 확인, 탈루세액을 추징할 것이라고 밝혔다.

 

아마 조사 시점에서는 해당 아파트의 시가가 21억 원이 맞는지 여부에 따라 매매가액의 조정 및 아파트 거래에 따른 자금 이동이 없었다면 전액 무상 거래로 보게 될 것이다. 그리고 잘 못 처리된 세액과 그에 따르는 가산세가 전부 추징될 것이므로 되레 정직하게 처리했으면 납부하게 되었을 세금보다 더 큰 금액을 추징받게 되는 상황이 될 것이다.

 

필자는 여러 매체의 인터뷰와 칼럼에서 특수관계인인 가족 간의 저가 양수도에 대해서 “해당 법령을 제대로 활용하면 충분히 절세할 수 있다”고 말한 바 있다. 그러나 ‘계약서만 있으면 실제 거래로 믿어주겠지?’나 ‘설마 내 거를 조사하겠어?’라는 안일한 마음으로 저가 양수도를 하게 된다면, 추후 추징받는 세금은 상상을 초월하게 될 것이다.

 

다시 한번 강조하지만, 저가 양수도는 법에 적힌 대로 절세계획만을 짜더라도 충분한 효과를 볼 수 있으며, 저가 양수도와 함께 순수 증여 및 부담부증여 전략을 같이 세액 시뮬레이션하여, 내 가족의 형태에 맞는 절세플랜을 실행한다면 생각한바 이상으로 절세액을 가져갈 수 있다.

 

그러나 이러한 절세플랜에 대해서 깊이 있는 검토 없이 안일한 마음으로 몇십억 원을 오가는 부동산을 쉽사리 가족 간에 이동한다면, 생각지 못한 법의 저촉으로 인해 큰코다칠 수 있다.

 

 

예시를 통해 저가 양도의 양도소득세와 저가 양수의 증여세 계산을 해보자

 

 

구 분	취득가액	양도가액(대가)	시가	미래 양도가액
양도자(父)	8억 원	10억 원	15억 원	-
양수자(子)	-			18억 원

 

1) 양도자의 저가 양도 양도소득세 계산

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 상황이므로 부당행위계산부인 규정이 적용된다. 이에 대가 10억 원으로 계산 및 신고한 기존 양도소득세를 부인하고, 시가 15억 원과 대가 10억 원의 차액인 5억 원을 양도차익에 추가하여, 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세를 과세한다.

 

2) 양수자의 저가 양수

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 증여세 계산 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 상황이므로 과세 요건에 부합하여 이익의 증여로 보아 증여재산가액을 계산해야 한다. 증여재산가액은 시가 15억 원에서 대가 10억 원을 차감하고, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원을 차감하여 2억 원으로 산정된다.

 

(15억 원-10억 원)-Min(15억 원x30%, 3억 원)=증여재산가액 2억 원

 

3) 미래 양수자의 해당 자산 양도 시 양도소득세 계산 방법

취득 시 과세 받은 증여재산가액 2억 원은 양도소득세 계산 시 필요경비로 산입된다. 추후 18억 원으로 양도 시 취득 시점에 지급한 ‘대가’ 10억 원과 증여재산가액인 2억 원을 취득가액으로 보아 6억 원의 양도차익에 대해서 양도소득세가 과세된다.

 

양도차익 6억 원=미래 양도가액 18억 원-(대가 10억 원+증여재산가액 2억 원)

 

 

조사는 끝나지 않았다.

 

2022년 11월 17일 보도자료 당시, 아파트 직거래 조사는 2021년 1월부터 2023년 6월까지 중 거래 신고된 것으로 1차는 2021년 1월부터 2022년 8월 신고분, 2차는 2022년 9월부터 2023년 1월 신고분, 3차는 2023년 2월부터 6월 신고분에 대해서 조사할 것으로 밝혔다.

 

그리고 2차 조사는 오는 3월부터 추가로 실시할 예정이다. 그러니 혹시 위와 유사한 사례를 통해 아파트 직거래를 하였거나 할 예정이라면 거래 전후로 꼭 합법적인 절차를 거쳐 매매를 진행하였는지 재차 확인을 꼭 하자.

 

아울러, 국토교통부는 시세를 올릴 목적으로 고가의 허위 거래 신고 후 계약을 해제하는 실거래가 띄우기에 대한 기획조사에 착수한다고 밝혔다. 이번 조사는 2021년 1월부터 2022년 12월까지 이루어진 거래 중 장시간 경과 후 해제, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제, 투기지역 고가 거래 후 해제한 사례 등 의심 사례를 선별하여 실시할 계획이며, 3월부터 7월(5개월간)에 걸쳐 집중적으로 이뤄질 예정이다.

 

조사는 계약서 존재, 계약금 지급 및 반환(배액 배상) 등 확인을 통해 허위로 실거래 신고가 이뤄졌는지 여부를 중점적으로 검토하며, 그 과정에서 명의신탁·탈세 등 위법 사항에 대한 조사도 병행하여 이뤄질 예정이다.