장보혜 변호사

2023.03.08 11:00

법률

임차인이 임대차계약 기간 종료 시 퇴거하지 않을 것임을 명백히 밝힌 경우 임대인은 명도소송을 미리 제기할 수 있을까?

Summary

  • 임대인은 임차인이 임대차계약 기간 종료 시 목적 부동산을 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우 임대차계약 기간 종료 전이라도 미리 명도소송 제기 가능
  • 명도소송을 제기할 때는 반드시 “부동산점유이전금지가처분” 신청해야

 

임대차계약은 임차인은 목적 부동산을 임대인에게 명도하고, 임대인은 보증금을 반환하는 것으로 종료된다. 그러나 실생활에서는 임대차계약 기간과 관련된 분쟁이 발생하여 임대차계약 기간이 종료했음에도 임차인이 목적 부동산을 반환하지 않는 경우가 종종 있으며, 이런 경우 임대인은 명도소송을 제기하여 임차목적물을 원상회복할 수밖에 없을 것이다.

 

명도란 목적부동산을 비운 상태로 인도하여 주는 것을 의미하며, 임대차계약이 종료되면 임차인은 원상회복을 마친 뒤 임대인에게 목적부동산을 명도하여야 한다.

 

만약 임대차계약 기간이 아직 6개월 이상 남았지만, 임대인은 임차인을 배려하여 미리 임대차계약을 더 이상 갱신하지 않고 종료한다는 사실을 통지하였고, 임차인은 현재 판매하고 있는 물건들의 재고정리 시간이 필요하다는 등의 이유로 임대차계약 기간 종료 시점에 퇴거할 수 없다는 의사를 명백히 밝혔다면, 임대인으로서는 어떤 방법을 강구하여야 할까?

 

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임대차계약 기간이 아직 남았다는 이유로 임대차계약 기간 종료 시까지 기다렸다가 명도소송을 제기해야 한다면 임대인으로서는 임대차계약 기간이 종료했음에도 언제 임차목적물을 반환받을 수 있을지조차 알 수 없어 임차목적물을 본인의 계획대로 활용하기는 어려울 것이다.

 

통상 소송의 경우 소장을 접수하더라도 소장 송달, 답변서 제출, 변론기일 진행, 판결 선고까지 꽤 긴 시일이 소요되므로 명도소송의 경우에도 약 6개월 이상은 소요될 것으로 예상하고 소송을 진행하여야 한다.

 

이의 경우 임대인은 임대차계약 기간이 종료될 때까지 기다리지 않고 미리 청구할 필요를 입증하여 민사소송법 제251조의 장래 이행을 청구하는 소를 제기하는 것이 가능하다.

 

우리 법원은 “채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다고 판시한 바 있어 임대인은 임차인이 임대차계약 기간 종료 시 목적 부동산을 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우에는 미리 명도소송을 제기하여 피해를 최소화해야 할 것이다.

 

또한 명도소송과 관련하여 유의해야 할 점은 명도소송 진행 중 임차인이 그 점유를 제3자에게 이전한다면 임대인은 그 제3자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하므로 명도소송 시작 전에는 반드시 임차인이 제3자에게 점유이전하는 것을 금지하는 “부동산점유이전금지가처분”을 신청해야 한다는 것이다.

 

따라서 임대인은 임차인이 임대차계약 기간 종료시점에 인도하지 않을 것임을 명백히 밝혀 장래 임의로 부동산을 명도할 것을 기대할 수 없다면 최대한 빨리 명도소송을 제기하여 피해를 예방하여야 할 것이다.

 

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