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Summary

 

저렴한 가격 경쟁력 높인 신규 분양 단지 현황

구분	핵심 내용
분양가 상한제 적용 단지	-최근 원자재 가격 및 인건비 상승 등으로 분양가가 오르면서 가격 경쟁력을 갖춘 신규 분양 단지에 관심이 쏠리고 있는데 대표적으로 분양가 상한제 적용 아파트가 있음 -분양가 상한제가 적용되면 인근 시세 대비 비교적 저렴한 수준에 분양되기 때문에 최대 수억 원대 시세차익을 얻을 수 있음 -또 시세가 분양가 밑으로 내려갈 확률도 희박해 안전마진을 확보할 수 있다는 것도 장점임
중도금 무이자 등 다양한 혜택 적용 단지	-미분양 아파트를 중심으로 중도금 무이자 혜택 등을 제공하는 단지들이 늘고 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있음 -최근 높아진 금리로 수요자들의 구매 부담이 높아지자 금융 혜택을 제공하는 신규 단지 위주로 수요자들이 눈을 돌리고 있음 -중도금 무이지 외에 미분양을 해소하기 위해 할인 분양, 거실 무상 확장, 시스템 에어컨 무상 시공 등 여러 조건을 내걸고 있음
미분양 해소를 위한 정부 대책은	-정부에서도 7만 가구에 육박하는 것으로 추정되는 미분양 아파트 해소를 위해 추가 대책을 내놓을 것이란 예상이 나오고 있음 -미분양 상황이 이렇게 계속 심화한다면 올해 7월경 나오는 세제 개편안 발표를 통해 미분양 지원 세제 혜택을 내놓을 가능성이 크다는 것이 업계의 견해임

 

금리 인상, 경기 침체 등의 여파로 위기(危機)를 맞고 있는 부동산 시장이 변곡점을 맞고 있다는 분석이 잇따르고 있다. 실제 시장에서는 매수세가 크게 위축되면서 분양시장과 매매시장이 모두 최근 몇 년간 불붙었던 활황세가 잦아지고, 조정 국면에 돌입했다는 의견들이 나오고 있다.

 

그러나 과거 사례를 살펴보면 부동산 침체기는 잠시이고, "결국은 오른다"는 부동산 시장의 정설을 통한 것으로 조사되어 눈길을 끈다. 부동산 시장은 과거 크게 2번의 큰 침체기를 겪었다. 첫 번째는 1997년 발생한 외환위기(IMF)로 외환위기 이후 부동산 시장은 주택가격이 큰 폭으로 하락하며 침체기를 이어갔다.

 

실제 KB부동산 시계열자료에 따르면 외환위기가 발생한 이듬해인 1998년에는 전국 주택가격이 -11.68%p 하락한 것으로 조사됐지만 그리 오래가지 않았다. 바로 다음 해인 1999년에는 집값이 2.18%p 오르며 곧바로 상승세로 돌아섰고, 외환위기 사태가 공식적으로 종료된 2001년에는 9.99%의 상승률을 보이며, 본격적인 상승장에 돌입했다.

 

 

이는 2008년 발생한 글로벌 금융 위기로 인한 침체기 시기도 동일했다. KB부동산 시계열 자료에 따르면 글로벌 금융위기 이후 전국의 부동산 시장은 직전 참여 정부 시절과 비교하면 크게 위축됐으며 이 당시 미분양은 무려 16만 가구가 넘어섰을 정도다.

 

그러나 이때도 부동산 시장은 곧바로 회복세를 보였다. 실제 2009년과 2010년 전국 주택가격은 저조하지만 각각 2.03%p, 1.76%p의 상승률을 이어갔고, 2011년에는 6.37%p의 상승률을 보이며 빠르게 상승세를 되찾았다.

 

예·적금 금리로는 자산 증식은 사실상 불가능하고, 주식이나 코인은 변동성과 리스크가 높다는 점을 비교해 보면 부동산은 여전히 가장 확실한 투자처 이자 안전자산으로 불린다. 이에 수요자들은 최근 침체기에도 자신만의 분석을 통해 부동산 시장을 꼼꼼히 따져보고 있으며, 이러한 모습은 결국 부동산은 오른다는 정설을 또 한 번 입증하게 될 가능성이 높다.

 

사실 최근 부동산 시장이 하락세라고 하지만, 지난 10년간 오른 주택가격을 상쇄하기는 어렵다. 그 때문에 이를 학습한 수요자들은 되려 지금 시기에 나오는 저렴한 급매물을 찾는 모습을 보이고 있으며, 역세권, 대단지(대규모), 브랜드, 조망권, 개발재료 등 가치를 높이는 키워드를 갖춘 상품은 여전히 신고가 사례나 청약 1순위 마감 등이 보인다.

 

또한 ‘내 집 마련’을 희망하는 실수요자들은 더욱 똑똑한 투자 방법을 찾는 모습도 나타나고 있다. 일례로 주요 입지와 가격 경쟁력, 상품성이 높은 단지의 경우는 선착순 계약을 통해 좋은 동·호수를 지정하려는 수요자들의 꾸준한 발길이 이어지고 있을 정도다.

 

상황이 이렇다 보니 일각에서는 이러한 침체기가 내 집 마련을 노리는 실수요자들에게는 오히려 기회가 될 수 있다고 내다보고 있다.

 

정부가 규제를 대거 해제한 것도 결국은 침체된 부동산 시장의 분위기를 빠르게 회복시키기 위한 목적으로 집을 통해 자산을 유지하고, 차익까지 기대하려는 심리로 인해 부동산 시장에 대한 전 국민의 관심은 절대 사그라들 수 없는 만큼, 이번 침체기를 오히려 결국은 오르게 될 부동산을 선점할 기회로 삼는 것도 좋은 방법이 될 수도 있을 것이라고 업계는 조언하고 있다.

 

 

◆저렴한 가격…경쟁력 높인 신규 분양 단지 눈길

 

따라서 분양가 상한제를 적용하거나 중도금 무이자 등 다양한 혜택을 적용한 신규 분양 단지가 눈길을 끌고 있다. 최근 원자재 가격 및 인건비 상승 등으로 분양가가 오르면서 가격 경쟁력을 갖춘 신규 분양 단지에 관심이 쏠리고 있는데 대표적으로 분양가 상한제 적용 아파트가 있다.

 

분양가 상한제는 공공택지 내 분양 또는 주택가격 상승 우려가 있는 국토부에 지정한 지역에서 공급하는 주택의 분양가에 상한을 적용하는 제도를 말한다. 따라서 인근 시세 대비 합리적인 분양가라는 점에서 수요자들이 몰리고 있다.

 

주택도시보증공사(HUG)가 공개한 올해 1월 말 기준 민간 아파트 분양 가격 동향에 따르면 서울 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 928만 2,000원으로 3.3㎡당 환산하면 3,063만 600원이다. 이는 전월(㎡당 902만 4,000원)보다 2.86%(25만 8,000원) 오른 것이다. 3.3㎡당으로는 2,977만 9,200원에서 다시 3,000만 원대로 올랐다. 다만 작년 1월(㎡당 958만 2,000원)과 비교하면 3.13% 하락했다.

 

 

 

서울 민간 아파트의 3.3㎡당 분양가는 작년 5월(2,821만 5,000원)부터 2,000만 원대로 떨어진 후 지난해 12월까지 8개월 연속 3,000만 원을 밑돌았다. 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1,571만 4,600원으로 전년 동월보다 10.90%, 전월보다 1.65% 상승했다. 수도권은 2,149만 6,200원으로 전년 같은 달 대비 4.09%, 전월 대비 1.40% 올랐다.
 
5대 광역시·세종은 1,662만 2,100원으로 지난해 1월 대비 14.29% 올랐다. 작년 12월과 비교하면 2.93% 상승했다. 기타 지방 역시 1,286만 6,700원으로 1년 사이 12.27% 올랐다. 이처럼 최근 분양가 상승, 경기침체 등으로 분양 심리가 크게 위축되고 있지만 분양가 상한제가 적용돼 가격 경쟁력을 갖춘 단지들의 인기는 여전한 것으로 나타났다.
 
실제 지난해 수도권 공공택지에서 공급한 단지들은 전매제한과 실거주 의무 규제에도 '분양가 상한제' 장점으로 예비 청약자들의 뜨거운 관심을 받았다.
 
한 부동산 정보업체 자료에 따르면 지난해(2022년 1월~12월) 수도권에서 분양한 단지들의 청약 결과를 분석한 결과, 1순위 통장이 가장 많이 몰렸던 상위 10개 단지 중 7개 단지가 분양가 상한제가 적용되는 공공택지 공급 단지로 나타났다.

실제 지난해 1순위 청약자가 가장 많이 몰렸던 단지는 '힐스테이트 검단 웰카운티'로 일반공급 403가구 모집에 총 3만 7,076명이 1순위 통장을 사용했으며 이어 △제일풍경채 검단 2차 2만 7,916건 △e편한세상 지축 센텀 가든 1만 7,742건 △오산 세교2지구 호반써밋 그랜빌 2차 1만 4,854건 △신영지엘 운정신도시 1만 3,487건 순이다.

 

분양가 오름세 속 분양가 상한제 아파트는 다른 행보를 보인다. 분양가 상한제가 적용되면 인근 시세 대비 비교적 저렴한 수준에 분양되기 때문에 최대 수억 원대 시세차익을 얻을 수 있다. 또 시세가 분양가 밑으로 내려갈 확률도 희박해 안전마진을 확보할 수 있다는 것도 장점이다.
 
지난 1월 5일부터 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 해제됨에 따라 수도권 공공택지 아파트가 '분상제' 메리트를 얻게 될 전망이다.
 
특히, 수도권 공공택지에 적용되던 최대 8년의 전매제한이 3년으로 축소되고 실거주 의무까지 없어지면서 수도권 공공택지 분양에 청신호가 켜질 것으로 보인다.

신규 아파트 분양가는 원자잿값 및 노무비 인상으로 당분간 오를 수밖에 없는 상황이라 요즘 같은 부동산 침체기에 가격 메리트 여부가 수요자들에게 가장 중요한 내 집 마련 고려 요소가 될 수 있고, 청약 성적도 크게 좌우할 것으로 예상된다고 업계는 전했다.

 

미분양 아파트를 중심으로 중도금 무이자 혜택 등을 제공하는 단지들이 늘고 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 최근 높아진 금리로 수요자들의 구매 부담이 높아지자 금융 혜택을 제공하는 신규 단지로 수요자들이 눈을 돌리고 있다.

2023년 2월 기준 국내 기준금리는 3.5%이다. 2022년 1월 1.25%에서 2.25%포인트 올랐다. 1년 동안 0.25%포인트씩 인상이 5번 있었고 0.5%포인트 올린 빅스텝도 두 차례 있었다. 금리 동결은 단 한 차례 불과했다.

수요자 입장에서는 중도금 대출에 대한 이자에 대한 부담을 안을 수밖에 없는 상황이다. 통상 신규 아파트 계약을 진행하면 분양가의 50~60%는 중도금이란 명목으로 입주 전까지 납입해야 하는데, 액수가 크다 보니 대부분 수요자는 대출받기 때문이다.

이렇다 보니 이자 감면 혜택을 받을 수 있는 중도금 무이자 혜택은 수요자들에게 반가운 소식일 수밖에 없다. 여기에 최근 들어 금리인하에 대한 기대감도 나오고 있어 입주 후 주택담보대출에 대한 부담도 낮아질 것으로 예상된다.

 

현재 금융권에서는 금리 인상 기조가 정점에 달했다는 의견이 지배적이다. 기준금리 인상의 주요 요인으로 꼽히는 미국 금리 인상 기조가 속도를 줄이고 있기 때문이다.

실제 2023년 2월 2일에 발표한 FOMC에서 기준금리를 0.25% 인상, 미국의 기준금리가 4.75%를 달성했으나 이전 0.5% 대비 절반 수준인 0.25% 인상에 그치며 가파르게 상승하던 금리 인상이 정점에 달했다. 회의 내용 또한 물가하락을 언급하며 금리인하에 대한 기대감마저 높였다.

이로 인해 국내 금리 또한 동결 및 하락이 예상된다. 1월 30일 기준 국민, 신한, 하나, 우리 등 4대 시중은행의 신규 코픽스 기준 주택담보대출 변동금리는 연 4.49~6.96% 수준이다. 약 2주 전 4대 은행 주담대 금리의 상단이 8.11%이었던 점을 감안하면 2주 만에 1.15% 떨어졌다.

 

금융당국이 시중은행의 금리를 지속해서 예의주시하고 있어 추가적인 금리 하락까지 예상된다. 여기에 정부가 주택 수요자를 대상으로 1년간 한시적으로 내놓은 저금리 주택담보대출 상품인 ‘특례보금자리론’ 연장설까지 논의되면서 내 집 마련 부담은 앞으로 점차 낮아질 것이란 게 업계 반응이다.

 

그 외에도 미분양을 해소하기 위해 중도금 무이자 외에도 할인 분양, 거실 무상 확장, 시스템 에어컨 무상 시공 등 여러 조건을 내걸고 있다. 수도권이나 지방이나 똑같다. 인천, 경기도 양주·파주, 충남 서산·홍성, 전북 익산 등 다양한 지역에서 흥행 참패 소식이 들리고 있어 현장마다 다양한 혜택 선보일 전망이다.

 

정부에서도 7만 가구에 육박하는 것으로 추정되는 미분양 아파트 해소를 위해 추가 대책을 내놓을 것이란 예상이 나오고 있다. 특히 전국 미분양 아파트 물량 중 19.7%를 차지하는 대구 등 심각성이 큰 상황이어서 정부 차원의 미분양 아파트 매입, 세제 혜택 확대 등 적극적인 대응이 요구되고 있다.

 

실제 과거 정부가 미분양 해소를 위해 실시한 정책을 살펴보면 정부 정책 방향을 예측해 볼 수 있겠다. 2008년 정부는 주택 침체기가 길어지고 전국적으로 미분양 주택이 16만 가구가량이 쌓이자 이를 털어내기 위해 양도세 면제 및 취득세 감면 등 과세특례를 통한 '세제 혜택' 카드를 꺼내 들었다. 

 

업계에서는 정부가 시장의 심각성을 어떻게 인식하느냐에 따라 세제 완화 정책이 나올 것으로 보고 있다. 미분양 상황이 이렇게 계속 심화한다면 올해 7월경 나오는 세제 개편안 발표를 통해 미분양 지원 세제 혜택을 내놓을 가능성이 크다는 것이다.