채상욱

2023.03.06 11:00

정책

노후 계획도시 재건축에 대한 기대와 우려

Summary

  • 노후 계획도시법은 1기 신도시 재건축 특별법에서부터 시작
  • 안전진단 면제 꼼수 논란, 형평성 회피 꼼수 논란에 직면
  • 수혜 구체적, 비수혜 모호하다는 점으로 입법 중, 특별법인 만큼 매우 중요한 이슈

 

정부가 2.7 노후 계획도시 재정비에 관한 법률(노정 법)을 발표한 후, 전문가 자격으로 간담회 참석하고 국토부와 질의응답하고, 이후 전문가 중심의 추가 회의나 회의 등을 토대로 이 법이 갖고 올 기대감과 동시에 우려를 전달코자 합니다.

 

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첫째, 형평성 논란입니다. 이 법은 1기 신도시 재건축 특별법 제정이라는 윤 대통령 공약에서 시작되었습니다. 다만, 1기 신도시만을 수혜를 주는 부분에 대해서 수도권 재건축 연합 등에서 반대를 표명했고(현재의 도정법만으로 충분한데 왜 1기 신도시만 특혜를 주느냐), 이에, 1기 신도시법이 아니라 ‘노후 계획도시법’으로 이름이 바뀌면서 그 대상을 넓혔습니다.

 

1기 신도시는 최소 면적 3.3km2이상의 지역이나, 대상은 1km2으로 낮추면서 지방 등의 군소 규모 도시를 포함할 수 있도록 했으며, 준공 30년 이상으로 하면 너무 범위가 협소하고 지방이 미포함 될 수 있으나, 준공 20년 차로 대상을 넓혔습니다. 그리하여, 지방도 포함되도록 한 것인데, 이후 원 장관은 1기 신도시 5명의 시장과만 간담회를 추가로 열었으니 이 법의 대상이 어떤지는 명확하다고 할 수 있을 것입니다.

 

 

둘째는, 안전진단 꼼수 논란입니다. 현 정부 안전진단은 구조가중치가 종전 50%에서 30%로 낮춰지고, 조건부 재건축의 허들도 낮추는 등 ‘23.1월 기준 완화를 했습니다. 그러나 90년대 준공된 1기 신도시의 경우, 안전진단을 통과하는 것이 현 기준상으로는 불가능하다고 판단한 국토부에서, 노후 계획도시법을 제정하고 ‘특별정비구역’으로 지정이 된다면, 안전진단을 면제받을 수 있도록 한 것입니다.

 

현재 재건축은 ‘81~’90년에 준공된 120만 호 아파트들이 그 대상이고 특히 지금은 ‘81~’90년 준공된 40만 호의 아파트들이 재건축 중입니다. 목동-상계-광명 등을 포함하는 ‘86~90년 준공된 80만 호는 이제야 안전진단 초기 과정에 진입했는데요, 이들 아파트가 안전진단을 검증받는 것과 달리, ‘91~’95년에 준공된 180만 호의 경우, 특별정비구역 포함된다면 안전진단 면제권을 주는 것이죠. 이는 현재 재건축 진행 중인 단지들에는 허탈감을, 앞으로 면제받을 단지들에는 특혜라 할 수 있을 것입니다.

 

무엇보다 노후 계획도시법은 ‘준공 20년 넘은 택지개발지역’의 개념이고, 지정권자가 기초단체장입니다. 극단적으로 ‘노후 20년이면 재건축’이 가능하여지도록 하는 것은, 현재 국토부가 추진하는 100년 장수명 주택전략과 정면으로 배치되는 것으로, 건축물을 짓자마자 허무는 냄비 같은 주택문화를 지향한다는 점에서 우려가 큽니다.

 

 

셋째는 이주계획 부분입니다. 현재 한국에서 재건축을 진행하는 단지들은 ‘81~’85년 준공된 40만호의 아파트들입니다. 그리고 5년 이내에 ‘86~’90년 준공된 그 2배인 80만 호 아파트들이 대상이 됩니다. 이후에는 ‘91~’95년 준공된 180만호가 순차적으로 들어옵니다.

 

러나, 노정법 제정 후에는 ‘91~’95년 준공된 180만 호가 앞으로 더 먼저 유입될 수 있다 보니 재건축의 동시 진행이 역사상 처음으로 일어나도록 설계됩니다. 이러한 점은 아파트 이주수요를 기획해야 한다는 노후 계획도시법의 원리를 더욱 침해하는 것인데, 일반 재건축과 노후 계획 재건축의 병합이 생겼을 때, 그때 임대차 시장은 상당한 불안 속에 흘러갈 개연성이 높다는 점에서 우려스럽습니다.

 

현재, 노후 계획도시법은 수혜지역들이 명확하나, 피해지역 혹은 비수혜 지역들은 모호하다는 이유로 수혜지역 중심으로 환영하면서 제정을 위한 과정을 밟아가고 있습니다. 앞으로 이 법의 향배에 귀추를 주목해야 할 이유가 위 3가지 이유인데요, 홈노크 구독자분들은 이를 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다.

 

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