장보혜 변호사

2023.03.01 11:00

법률

임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 임대인이 정당한 사유 없이 거절한 경우 임대인의 손해배상책임에 관한 최신 대법원판결

Summary

  • 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 임차인의 손해를 배상해야
  • 임대인의 위 손해배상책임은 손해배상법 기본이념에 따른 책임 제한 가능
  • 위 손해배상채무에 대한 지연이자는 임대차종료 다음 날부터 발생

 

상가 임대차에서 권리금은 임차인이 신규임차인에게 받는 것으로서 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하여야 한다고 우리 상가건물 임대차보호법은 규정하고 있다.

 

임대인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 기준으로 하며 둘 중 낮은 금액을 초과하지 못한다.

 

최근 대법원판결은 상가건물 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했을 경우 인정되는 손해배상채무의 경우에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임 제한이 가능한지 여부와 손해배상채무가 인정될 경우 그 지연이자는 언제부터 발생할지에 관해 다음과 같이 판시하였다.

 

 

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구체적 사실관계를 보면, 임차인 A씨는 만기 전 새로운 임차인 C씨와 권리금 계약을 하고, 임대인 B씨에게 이를 통지하였으나 B씨는 C씨와의 임대차계약 체결을 거절하였다. 그 후 임차인 A씨는 새로운 임차인 D씨를 주선하고 권리금 계약을 계약금, 중도금, 잔금 총 1억 1천만 원을 약정한 뒤 임대인 B씨에게 통보하였는데, 이번에도 역시 B씨는 임대차계약 체결을 거절하였다.

 

이에 A씨는 임대인 B씨가 권리금 회수 기회를 방해하였다며 손해배상청구소송을 제기하였고, 이에 1심은 1억 200여만 원을 지급하라고 선고하였으나, 2심은 B씨의 손해배상채무에 대한 책임 제한을 하여 7,100만 원으로 그 액수를 낮추었고, 지연이자는 계약금, 중도금, 잔금을 각각 치른 날을 기준으로 산정해야 한다고 판시하였다.

 

그러나 대법원은 손해배상 액수는 권리금의 일부인 7,100만 원으로 인정하면서 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래해 그다음 날부터 지체 책임이 발생한다고 판단하여 임대차계약 종료 다음 날부터 지연이자는 발생한다고 판시하였다.

 

정리하자면, 임대인의 권리금 회수 기회 방해행위에 대한 손해배상채무도 무조건 권리금 전부에 대해 인정되는 것이 아니라 구체적 사실관계에 따라 책임 제한이 이루어질 수 있다는 의미이고, 권리금 회수 방해행위가 있었다면 그에 대한 손해배상채무에 대한 지연이자는 임대차계약 종료 다음 날부터 발생한다는 의미이다.

 

임차인을 강하게 보호하는 것이 최신 판례 경향이지만 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호 규정은 임대인의 계약체결 자유, 재산권 등에 대한 중대한 제한이 될 수 있으므로 구체적 타당성에 대한 고려를 통해 임대인과 임차인 보호에 균형을 기하는 것으로 볼 수 있을 것이다.

 

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