장경철

2023.02.27 11:00

투자

내 집 마련 기회 확대? 내가 살 아파트 '로얄동'·'로얄층'인지 확인하는 방법!

Summary

 

로얄동·로얄층 잘 고르는 방법

 

구분

핵심 내용

로얄동 고르는 방법

①도로 소음이 적은 곳인가

②일조권을 확보하고 있는가

③산, 강, 천 등 조망권을 확보했는가

④역과 가까운가

⑤단지 주출입구 가까운가

로얄층 고르는 방법

①아파트 중간층에 위치하는가

②일조권, 조망권을 확보했는가

단, 아파트 층수 선택 시 가족의 라이프 스타일 고려해야 함

 


정부가 경착륙을 막기 위한 부동산 규제 완화책을 연이어 내놓으면서 움츠러든 매수 심리를 깨우려는 촉진책이 나올 때마다 매수 타이밍을 재는 수요자의 고민은 깊어지고 있다. 올해부터는 실수요자의 청약과 대출 조건이 개선되고, 다주택자도 세금과 대출 규제가 대폭 완화되면서 20·30세대에게는 지금이 내 집 마련에 적기라는 이야기도 나오고 있다. 


일단 닫혔던 대출 문이 열린다. 정부가 올 1월 말 내놓은 '특례보금자리론'의 출시되었다. 9억 원 집을 담보로 고소득자도 최대 5억 원까지 장기·고정금리 분할 상환으로 주택담보대출을 '특례보금자리론'이 출시 초반 흥행몰이에 성공했다는 평가다. 


최근 미분양 아파트가 급증하면서 무주택자를 중심으로 내 집 마련을 위한 발걸음도 분주해지고 있다고 한다. 2월 말부터 무순위 청약의 지역 조건을 폐지하는 분양제도 개편안을 시행되어 미분양 해소에 도움이 될 것으로 업계는 기대하고 있다. 


'알짜 미분양 아파트'를 잘 고르는 대표적인 방법으로 같은 단지 내에서 로얄동과 로얄층을 잘 선별하는 것이다. 가령 아파트는 조망이 뛰어나거나 지하철, 버스 정류장 등 편의시설이 가까운 위치에 있다면 선호도가 높아진다. 그래서 생겨난 용어가 로얄동, 로얄층인데 줄여서 RR로 부르기도 한다.

 

 

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부동산 시장에서 좋은 아파트를 RR이라는 말을 많이 사용하는데 이때 R은 Royal을 뜻하며 R(로얄동)과 R(로얄층)을 의미한다. 일반적으로 청약을 통한 아파트 분양과정에선 동호수를 지정해 계약할 수 없지만 미분양의 경우 청약통장 없이도 분양이 가능하며 원하시는 동, 호수를 지정할 수도 있다.


특히 대단지 아파트에서 로얄동과 로얄층을 잘 선별하는 안목(眼目)이 요구된다. 대표적인 곳이 '단군 이래 최대 규모'로 불려 온 둔촌주공 재건축 아파트인 ‘올림픽파크포레온’이다. 이 아파트가 최근 일반분양에 나서면서 세간에 이목을 끌었다. 가구 수만 1만 2,032개에 이르고 전철역 3개가 둘러싸고 있을 정도로 단지의 규모가 큰 만큼 85개 동 중 가장 선호하는 로얄동에 대한 관심도 또한 높은 상황이었다.


실제 한 인터넷 부동산 커뮤니티에는 올림픽파크포레온의 로얄동이 어디인지를 묻는 말에 130개가 넘는 댓글이 달리기도 했다. 업계에서는 일반적인 아파트 로얄동의 조건으로 지하철과의 접근성, 조망 등을 꼽았으며 이 밖에도 둔촌주공아파트와 같은 대단지에서는 입주자의 필요에 따라 학교 또는 커뮤니티 거리 등도 중요하다고 지적했다.


올림픽파크포레온은 3개의 전철역이 둘러싸고 있다. 1단지 앞에는 5호선 둔촌동역이, 3단지 앞에는 9호선 둔촌오륜역, 대형평수가 많은 4단지에서는 9호선 중앙보훈 역이 가깝다. 


특히 중앙보훈 역은 9호선 급행이 지나는 구간인 만큼 강남으로 출퇴근하는 주민들의 선호도가 높은 상황이다. 조망권 역시 로얄동을 가르는 중요한 요소로 꼽힌다. 일조권이 좋은 남쪽을 바라보고, 일명 ‘뻥뷰’(가로막히는 것 없이 탁 트인 뷰)가 어느 동이냐를 놓고 예비 입주자들 사이에 의견이 분분하다고 한다. 


5,000가구에 이르는 송파구 잠실동 리센츠(잠실주공2단지를 재건축) 아파트의 경우 초·중·고가 단지 한 가운데 있어 일명 ‘노른자 동’들이 개방감이 좋아 인기가 많으며 북향에 해당하는 한강뷰가 나오는 동 보다 전철역도 더 가까워 선호도가 높다는 게 일대 중개업소의 이야기다. 올림픽파크포레온 아파트도 학교가 앞에 있는 단지들은 동 간 간격이 넓어 선호도가 높을 것으로 예상된다. 


또 4단지는 일자산을 바로 앞에 두고 있어 ‘영구 조망권’도 예상된다. 3단지 중 가장자리 인근으로는 올림픽공원 조망이 예상되며, 잠실동에 위치한 123층 ‘롯데월드타워 뷰’가 거실에서 바로 나올지도 조합원들 사이에 설왕설래다.마지막으로 학교, 커뮤니티 등 편의시설 또한 필요에 따라 큰 고려 대상이다. 양옆으로 초등학교를 끼고, 4개의 커뮤니티 중 수영장까지 있는 가장 큰 커뮤니티를 둔 2단지가 편의시설 측면에서는 인기가 있을 것이라는 전망이 많다. 

 

 

◆ 아파트 로얄동 기준


①도로 소음이 적은 곳인가


로얄동의 첫 번째 기준으로 도로 소음 여부가 있다. 아파트 바로 앞에 대로변이 있으면 소음공해와 배기가스로 일상생활이 불편할 수 있어서다. 따라서 아파트 분양받을 때 대로변 안쪽으로 들어온 동(棟)을 선호하게 된다. 


일반 부동산에서 ‘역세권’이 중요한 것처럼 아파트 분양에서도 도로 인접 여부가 시세에 큰 영향을 끼치게 된다. 아파트 단지 규모가 크면(대단지) 출입구에서 끝동까지 거리가 상당하다. 이 때문에 도로변에 위치한 아파트 동이 인기가 높다. 
 

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그렇다고 무조건 도로변 가까운 곳이 좋은 것은 아니다. 도로변에서 가까운 아파트를 선택할 경우에는 자동차의 소음, 매연 등을 꼭 생각해야 한다. 도로 옆에 위치한 아파트 동의 저층 세대의 경우 창문을 여는 것조차 어려울 수 있다.


왕복 8차선 이상 대로변에 위치한 아파트는 단지 중간에 있는 집을 선택하는 게 현명하므로 도로 소음을 기준으로 했을 때는 대로변과 거리가 먼동(棟)이 로얄동이다.

 


②일조권을 확보하고 있는가


위의 첫 번째 언급처럼 도로 소음이 적다고 해서 무조건 로얄동으로 볼 수는 없다. 일조권, 조망권 변수에 따라 로얄동이 달라질 수 있기 때문이다. 아파트 동 사이 간격이 좁아 햇볕이 들지 않는다면 일조권을 중요시하는 사람에겐 로얄층이라 할 수 없다. 


이와 함께 집의 방향도 중요하다. 흔히 집의 방향은 ‘남향’이 가장 좋다고 알려져 있다. 그래서 남향, 동향, 서향, 북향 순으로 인기가 높은 편이다. 하지만 반드시 방향만을 최우선으로 고려할 필요는 없다. 방향마다 나름의 매력이 있기 때문이다. 남향이 아닌 집은 분양가가 저렴할 수 있다는 장점도 있다. 
 
동향’은 아침을 일찍 시작하고, 낮에는 집을 비우는 맞벌이 부부나 수험생 자녀가 있는 가족에게 적합하다. ‘서향’은 오후에 집으로 돌아와서 많은 시간을 보내는 유아나 초등학생 자녀를 둔 가족들에게 좋다. 햇빛이 많이 들어오는 것을 선호하지 않고, 여름에 더 시원한 것을 좋아하는 경우에는 북향도 괜찮다. 

 


③산, 강, 천 등 조망권을 확보했는가


산, 강, 천 등이 보이는 조망권 역시 무시할 수 없는 입지 조건이다. 동(棟) 앞에 도로가 있더라도 산, 강을 바라볼 수 있는 조망권이 있다면 로얄동의 조건이 또 달라진다. 한강, 남산이 보이는 아파트는 좋은 조망권을 확보한 이유로 동마다 시세 차이가 나는 거다. 


조망권도 아파트 동·호수를 선택할 때 중요한 요소로 꼽힌다. 앞·뒤가 막혀 있는 집은 환기도 잘 안되고, 집 안에 습기가 찰 수 있어서다. 여름에도 더울 수 있다. 확 트인 조망을 자랑하는 아파트 동·호수는 시세 대비 높은 분양가를 보인다. 반대로 굳이 한강 조망이나 공원 조망을 통해 숲세권을 누릴 필요가 없다면 더욱 예산을 절감할 수 있다. 

 


④역과 가까운가


지하철역이나 버스 정류장 위치에 따라서도 아파트 로얄동이 달라질 수 있다. 일반적으로는 역이나 정류장과 가까운 동을 선호한다.


특히 역세권은 집의 가치를 결정하는 중요한 요소 중 하나다. 하지만 요즘 지어지는 신축 대단지 아파트는 워낙 단지 규모가 크기 때문에 아파트 출구까지 10분 이상 소요되는 동도 존재한다. 따라서 지하철역과 가까운 동이 로얄동으로 평가받는 경우가 많다.


예외도 있다. 소음이 큰 지상철이라면 가깝더라도 로얄동이 될 수 없다.

 

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⑤단지 주출입구 가까운가


단지 ‘주 출입구’와 가까운 동이 로얄동으로 꼽힌다. 일반적으로 아파트 단지 내 주 출입구에는 상가 및 근린생활시설이 밀집해 있다. 상가와 너무 먼 동에 거주한다면, 집 앞 편의점에 가려고 해도 10분 이상 소요되는 상황이 발생할 수 있다. 


따라서 편리한 주거생활이 보장되는 주 출입구와 가까운 동은 부동산 시장에서 수요가 많아 가격대가 높게 형성되는 편이다.  하지만 너무 대로변에 자리 잡고 있는 동은 자칫 소음과 매연에 고생할 수 있으니 주 출입구와 가깝지만, 상대적으로 안쪽에 있는 동이 가장 로얄동이라고 할 수 있다.

 


◆ 아파트 로얄층 기준


①아파트 중간층에 위치하는가


아파트는 저층, 중간층, 탑층으로 구분되는데 로얄층은 보통 중간층 특히 중층~중상층 정도에 해당한다. 정확히 말하자면 아파트 3분의 2지점을 기준으로 그 위와 아래층을 뜻한다.


하지만 로얄동과 마찬가지로 무조건 중간층이라 해서 로얄층이 될 수는 없다. 로얄층 또한 아파트 주변 환경에 따라 달라질 수 있다.

 


②일조권, 조망권을 확보했는가


앞 동에 가려져 해가 잘 들지 않는다면 중간층이라도 선호하지 않을 것이다. 또한 산이나 강을 볼 수 있는 조망권이 확보되지 않는 층은 로얄층이라 할 수 없다.

 


③누군가에겐 로얄층? 저층 vs 탑층


아파트를 분양받을 때 일반적으로 저층보단 고층을 선호하게 된다. 사생활 보호나 조망권, 일조권 등에 있어 상대적으로 유리하기 때문이다. 꼭대기 층은 겨울엔 춥고, 여름에는 더워 일반적으로 중간보다 조금 높은 층수가 일명 ‘로얄층’으로 불린다.
 
하지만 이런 법칙이 모든 경우에 통하는 것은 아니다. 주거할 사람들의 특징에 따라 달라질 수 있다. 고층은 지진이나 태풍 등 재난에 취약할 수 있고, 화재와 같은 위급상황에서 탈출이 용이하지 않다. 최근에는 층간소음 부담이 적은 1층에 대한 선호도가 높아지고 있다.
 
따라서 가족의 라이프 스타일을 잘 고려해서 층수를 선택하는 게 바람직하다.

 


<아파트 저층>


테라스나 정원을 가꿀 수 있는 옵션을 제공해 선호도를 높이는 추세다. 또한 아이를 키우는 부모 사이에선 층간 소음 걱정이 없는 1층을 원하기도 한다.  승강기를 사용하지 않기에 이동 시간을 줄일 수 있고 관리비를 낮출 수 있다는 장점도 있다.


<아파트 탑층>


위층이 없기에 층간 소음 스트레스 걱정을 덜 수 있다. 또한, 주변 소음도 거의 없다. 만약 소리에 민감하다면 매력적인 층이라 할 수 있다. 또한 꼭대기 층이 주는 조망권은 중간층과는 또 다른 보너스가 될 수 있다.

 

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